没有全款自住房，在悉尼怎么投资好

xhjcw

在悉尼有一套旧的2居室UNIT自住，当时买的时候贷款了90%，IO还款，房贷还远远没有还清。现在只有110万刀的存款，已经没有贷款能力了，只能用这些存款全款在悉尼买房投资。


方案一：
买个HOUSE自住，把现在的UNIT出租，但是110万在悉尼是不是也买不到HOUSE了，不想买偏远地方的那种地很小的新的LAND and Package, 想买个成熟区域的小房子，地小点儿，2-3居室的就行，如果买不了HOUSE，DUPLEX也行。实在不行就买VILLA或TOWNHOUSE。但是最好是能买HOUSE/Duplex，实在不想买带STRATA的了。
这种情况下，出租现在的UNIT，租金也只够COVER贷款的，无法达到正现金流，10年20年以后到了退休的时候卖掉这个UNIT，由于大部分是贷款，能拿到手的增值部分也不会多，估计靠这点儿钱养老是不够的，还是需要卖了自住的HOUSE/DUPLEX换个小UNIT才行，也就是说还得折腾一次，不过HOUSE/DUPLEX的增值应该会比较多。

方案二：
买2个UNIT投资，2个50万的UNIT估计每个每周租金也就400，每个每月1600刀，两套房子就是3200刀的收入，扣除两套房子的物业，水费，council费等估计还剩2200到2400刀，但是这个租金收入还得需要纳税，真正到手的没有多少钱。10-20年后UNIT的增值估计也不如带地的HOUSE，甚至可能不如VILLA/TOWNHOUSE。退休的时候手里3套UNITS，一套自住，另外两套收租，再加上SUPER生活应该没有问题了，PENSION估计是领不到了。

方案二房产的增值部分不如方案一，方案二的好处是退休前这些年生活会宽裕些，除了工资收入还有两处的房租收入，按照方案一买HOUSE的话，工资不但要COVER平时的生活还要补贴那个UNIT投资房的费用，手头儿会比较紧，但是以后的房产收入要大的多。

请大家帮忙看看哪个方案好，或者还有什么别的选择是我没有想到的，谢谢。

revstar

等，等到炒房客大批断供甚至跳楼的时候，加大杠杆入货

这个时候一般是第3-4次加息的时候或者第1-2次降息的时候

现在不操作要比操作好，财不入急门

xhjcw

revstar 发表于 2018-9-28 12:54
等，等到炒房客大批断供甚至跳楼的时候，加大杠杆入货

这个时候一般是第3-4次加息的时候或者第1-2次降息的 ...

我已经没法儿用杠杆了，我的贷款能力已经在买现在的自住房的时候用尽了

revstar

4大信号

澳洲失业潮

4大银行一个破产或破产保护

新闻里几个炒房客跳楼

悉尼出现很多最低首付还能正现金流房子

本次澳洲危机将叠加美国贸易战造成的GFC

美国中国无论哪个输，澳洲必定受影响

出现1个信号就可以买了，2个信号加大杠杆

草垛下的柴和鱼

revstar 发表于 2018-9-28 13:02
4大信号

澳洲失业潮

澳洲失业潮：

                      不可能：现在到处都是基建项目，特别是纽省。

4大银行一个破产或破产保护

                       不可能：澳洲银行是世界上rating最高的，现金资产比都很高，而且有政府背书

新闻里几个炒房客跳楼

                       可能性小：不行就卖掉一个，现在少10%还是有买家，这样至少可以再支撑5年，大不了就是亏一些钱，不至于想不开。

悉尼出现很多最低首付还能正现金流房子

                        可能性大：可能性大的都是离CBD 20公里之外地区，20公里内可能性小，热门地区可能性也小。

晨露吉赛尔

xhjcw 发表于 2018-9-28 12:58
我已经没法儿用杠杆了，我的贷款能力已经在买现在的自住房的时候用尽了 ...

再等两年 你会发现你可以买富人区了

jack9889

房版里面有空军说，悉尼房价要跌成负数，你就听他们的，等跌到负数再买，白拿房子，还送钱给你。

jeff117888

jack9889 发表于 2018-9-28 13:21
房版里面有空军说，悉尼房价要跌成负数，你就听他们的，等跌到负数再买，白拿房子，还送钱给你。 ...

笑死我了，哈哈哈，哪个空军说的？

epping16

悉尼很多2房40万的2房unit

dabaili

你这110万包括不包括还现在自住的unit的钱？
如果不包括，你实际上不好拿这110万出来投资。

xhjcw

epping16 发表于 2018-9-28 13:34
悉尼很多2房40万的2房unit

40万2房的区恐怕都是不好的区，连奥本现在都没有40万2房的了吧

xhjcw

dabaili 发表于 2018-9-28 13:39
你这110万包括不包括还现在自住的unit的钱？
如果不包括，你实际上不好拿这110万出来投资。 ...

这110万刀是单独的存款，不是UNIT增值带来的

为什么“如果不包括，你实际上不好拿这110万出来投资”？还请赐教

xhjcw

dabaili 发表于 2018-9-28 13:39
你这110万包括不包括还现在自住的unit的钱？
如果不包括，你实际上不好拿这110万出来投资。 ...

自住房的贷款我不想用这110万还，现在自住的UNIT是个旧的2居室也不是在增值潜力强的区，所以现在90%都是贷款我觉得挺好，就把它当个投资房就行了。剩下的110万无论投资还是买个自住房都想买到一个投资潜力好的区

dedge

按空军说的，2年崩盘，遍地便宜房子几乎白送，110万能全款买俩好区大House了。

以上是空军说的

要我说呢，不急着用钱的话，可以忍受10年周期的话，直接做成land banking, 悉尼远郊买农地等rezone好了，需要点挑地的眼光。回报能有个3-4倍，不过缺点是没现金流，rezone时间不可控。

xhjcw

dedge 发表于 2018-9-28 14:31
按空军说的，2年崩盘，遍地便宜房子几乎白送，110万能全款买俩好区大House了。

以上是空军说的

这个操作可是得考验眼光和胆量的，我觉得我做不来啊，弄不好这110万就打水漂了。

如果能在成熟社区买个小HOUSE，地点适合盖公寓，等着当拆迁户就很好了，不过怎么能买到能REZONE的地也是门技术。

yzh1999

xhjcw 发表于 2018-9-28 14:24
自住房的贷款我不想用这110万还，现在自住的UNIT是个旧的2居室也不是在增值潜力强的区，所以现在90%都是 ...

讲真，你需要先来一点投资扣税的知识

mrrio

可以买个townhouse加个unit

xhjcw

yzh1999 发表于 2018-9-28 14:57
讲真，你需要先来一点投资扣税的知识

我不是很明白，还请赐教

xhjcw

mrrio 发表于 2018-9-28 15:07
可以买个townhouse加个unit

Townhouse的物业费什么的费用高吗？我都被STRATA费给弄怕了，我现在这个旧的2居室，什么设备也没有，又不是在热门区，每季度的物业费生生从500多刀涨到1000刀。物业公司跟黑社会似的，最后主业好容易团结起来赶走了他们，可是新换的这个也没好到哪儿去，最近几次开会都是暗示钱如何不够用，又想涨物业费。

而且110万刀的预算即使在目前的行情下在悉尼恐怕也无法买一个TOWNHOUSE加一个UNIT吧？如果是稍微好一点儿的区，110万可能只够买一个TOWNHOUSE，稍微差些的区也要80-90万，剩下10-20万根本买不了UNIT了。

dedge

xhjcw 发表于 2018-9-28 14:42
这个操作可是得考验眼光和胆量的，我觉得我做不来啊，弄不好这110万就打水漂了。

如果能在成熟社区买个 ...

R4的地或者可能Rezone的地在成熟区不是那么好买的，有也要加价，卖家也不傻，110万也不够。

有人赌有rezone潜力地，直接加价50%-100%，风险也不小。

R3的体量小一点，做做townhouse villa挺好的。

lvr

xhjcw 发表于 2018-9-28 15:07
我不是很明白，还请赐教

自住房贷款多少？

xhjcw

lvr 发表于 2018-9-28 15:22
自住房贷款多少？

50万刀左右的贷款

frankmanzhu

按照你的要求，方案二好像合适自己

方案1吧，这个玩意，买house的趋势是大家都喜欢大地，豆腐干一样的或者公用一堵墙的总不是最佳
买个2000平方带网球场游泳池的好地方不愁卖，自己还享受过了，第一个方案以你的现有资金的话，自己折腾太多，而且现金流，自己上班什么的都不方便，没搞好的话，小地皮或者不好的地区增值空间还不一定比apt好呢，毕竟买房子要看location, location, location

zzz

我咋觉得你有这些钱为啥还要自己住老破unit人生可悲啊，你赚钱就为了老了的那几年?如果是我，肯定先买个好的，舒服的房子住。你自己说离退休还有20年，20年收入还不够你攒养老钱?3个破unit最后跟拿pension差不多，年纪大了又修又补，你又修不动，管不了，操不完的心。钱花在自己身上永不会后悔。自己好了再去投资

googles

110万也不够买townhouse阿，好点的区新房也只能买2房apt吧。有同事刚在近city的区买了个130万的全新2房apt。

为什么不考虑去布里斯班退休呢

天涯浪客

楼主恕我直言，在目前的悉尼房市，以期望增值的心态去买投资房，很可能会失望。

googles

frankmanzhu 发表于 2018-9-28 15:32
按照你的要求，方案二好像合适自己

方案1吧，这个玩意，买house的趋势是大家都喜欢大地，豆腐干一样的或者 ...

你说的是悉尼吗，怎么感觉要再加个0才能做到好区2000平米游泳池网球场

z_denise

先把钱还清自住的贷款，然后用现有自住房和收入贷款买投资房。

xhjcw

天涯浪客 发表于 2018-9-28 15:43
楼主恕我直言，在目前的悉尼房市，以期望增值的心态去买投资房，很可能会失望。 ...

如果不是盼着若干年后能增值为啥要买投资房呢? 我糊涂了，真心求赐教。

xhjcw

googles 发表于 2018-9-28 15:43
110万也不够买townhouse阿，好点的区新房也只能买2房apt吧。有同事刚在近city的区买了个130万的全新2房apt ...

悉尼的房子真是贵啊，我刚才在我爱我家板块看到EPPING的一个3居室还卖了140多万呢。我这110万真心买不到啥好区的好房。