自住房全款付掉划算吗？

maplehusky

RT，现有自住房一套，现在想再买一套投资房，但是因为现在的自住房有贷款，所以肯定没办法再贷出投资房的款。
想问下，假如把现在自住房的贷款还掉，然后再去贷投资房的款，这样做划算吗？
还有更好的办法吗？
多谢大家！

oleole

bello 发表于 2018-8-6 13:29
楼主，2+3=5，你非要-2+7=5，意义不大

抵税方面不同吧，自住房的利息不能抵税，投资房的都可以抵。具体的还是找会计问问，找banker聊聊。

灵牙仙

你是说把钱还给银行，然后再借出来嘛

实习人间

楼主说的就是最好的做法。

TedLI

可以考虑这样，本身的自住房留着贷款，新买的投资房可以先少借点，然后之后再找机会top up新的投资房贷款

maplehusky

bello 发表于 2018-8-6 13:36
自住房Top up也可以达到同样效果啊

就是不太懂 的一点。
比如说，我现在自住房有100万贷款，然后现在我还需要150万来买投资房，但是我的自住房只能top up出来50万，这样我不是还差了100万吗？但是因为我有自住房的100万贷款，已经不能再贷了。
这样的话，是不是只能把自住房的100万还了，然后再贷100万买投资房？

maplehusky

灵牙仙 发表于 2018-8-6 13:33
你是说把钱还给银行，然后再借出来嘛

差不多吧。除非有办法把我的自住房贷款转给投资房？

比如说，我现在自住房有100万贷款，然后现在我还需要150万来买投资房，但是我的自住房只能top up出来50万，这样我不是还差了100万吗？但是因为我有自住房的100万贷款，已经不能再贷了。
这样的话，是不是只能把自住房的100万还了，然后再贷100万买投资房？

是这个意思吗？有点不太懂

maplehusky

TedLI 发表于 2018-8-6 14:09
可以考虑这样，本身的自住房留着贷款，新买的投资房可以先少借点，然后之后再找机会top up新的投资房贷款 ...

这个在抵税方面是不是没有直接多贷点划算？？

maplehusky

bello 发表于 2018-8-6 13:29
楼主，2+3=5，你非要-2+7=5，意义不大

但是我现在怎么才能贷出那个3来呢？
我现在是5+0=5，然后需要变成0+7=7。

就是感觉不还自住房的款，贷不出投资方的款，也没有办法用现在自住房的贷款用来买投资房，top up可能能top出首付？？

eguan88

一般投资房的利息高一些， 看口袋有多深咯

maplehusky

eguan88 发表于 2018-8-6 14:24
一般投资房的利息高一些， 看口袋有多深咯

口袋不深。。
但是我现在这种情况，怎么才能买第二套房子呢？？

maplehusky

bello 发表于 2018-8-6 14:32
你如果3都贷不出来，那就要想想你如何贷出来7？不管怎样贷，总贷款依据你的总收入，除非你还清自住再抵押 ...

我这不就是说把现有的自住房贷款给还了，然后重新贷款买投资方么~~

“那这个贷款就复杂了，关联了两个房子，以后卖房会比较麻烦。”

为啥这个贷款会关联了两个房子？我还请自住房的贷款，这样我身上就没有贷款了，我再重新去贷款买投资房。
这样可行吗？

TedLI

maplehusky 发表于 2018-8-6 14:18
这个在抵税方面是不是没有直接多贷点划算？？

建议去找你的会计师，毕竟他们的意见是带有专业性的

实习人间

maplehusky 发表于 2018-8-6 14:54
我这不就是说把现有的自住房贷款给还了，然后重新贷款买投资方么~~

“那这个贷款就复杂了，关联了两个房 ...

投资房是打算长期持有，还是投机？
另外是打算靠租金收入赚钱，还是打算靠长期增值赚钱？
这些都需要考虑进去，然后才能考虑该怎么办

他说的关联，一般是指投资房贷款100-106%的情况，负扣税最大化

数据派

借贷总额有限制，假如你的收入能贷150万，想占有250万房产，需得自己出资100万。问题关键是你的资金加你的贷款能否cover你要的房产们，cover不了想用贷款组合解决似乎比较难。

至于150万分给多少比例到投资，多少到自住，可以自行掌握，各有利弊。贷款额度全用在投资房上，从税务角度讲最佳，但利率会高，因为银行也算好了你可能负扣税从ato拿回来些。

这是我的理解。

天上不会掉馅饼

划算

maplehusky

实习人间 发表于 2018-8-6 15:06
投资房是打算长期持有，还是投机？
另外是打算靠租金收入赚钱，还是打算靠长期增值赚钱？
这些都需要考虑 ...

应该会持有一段时间吧，之后肯定卖掉。
我如果买的话，应该还会就20%的首付+80%的贷款吧。
所谓的100-106%的贷款是用投资房+现有的自住房来贷款是吗？？

maplehusky

数据派 发表于 2018-8-6 15:11
借贷总额有限制，假如你的收入能贷150万，想占有250万房产，需得自己出资100万。问题关键是你的资金加你的 ...

现在的话有钱Cover我的自住房，可以全额付清。但是没有钱cover将要买的投资房。
所以才想把自住房的贷款还请，然后贷款买投资房，贷出来的款全部用作投资方购买。
或者自住房top up出来一部分去付投资方的首付这样。
这样可行么？？

实习人间

上面人说的很对，贷的越多，从税务上看越好，只要利率合适，贷106%最好，没有必要付20%首付，需要把自住和投资绑定，等于是抵押自住房拿到更多的贷款。

数据派

maplehusky 发表于 2018-8-6 15:29
现在的话有钱Cover我的自住房，可以全额付清。但是没有钱cover将要买的投资房。
所以才想把自住房的贷款 ...

topup出来的钱，实际是用掉了你的贷款能力，topup越多，下一套能贷的越少。总之你能背的贷款总数是一定的。如今的借贷标准，增加一套投资房，可以增加你的贷款能力（少许），也会占用你的贷款能力（大量）。

以前那种只要能攒出首付就可以接着炒下一套的时代已经过去了。

建议找个broker或者banker问问就好了，策划好了再行动，先拿到preapproval再买房，根据贷款能力决定买什么价位的投资房。

大牛哥

不划算

还是咨询会计师吧

love_nellie

先付清 再redraw不行吗

zzz

自住房是自己的。投资房不全是你的，也不一定是你的。

yxh912

先还清，再贷款，最有利

maplehusky

zzz 发表于 2018-8-6 15:54
自住房是自己的。投资房不全是你的，也不一定是你的。

求解释

maplehusky

yxh912 发表于 2018-8-6 16:02
先还清，再贷款，最有利

上面有人说用自住房和投资方邦定，然后贷106%。
我已经很confused了

maplehusky

数据派 发表于 2018-8-6 15:41
topup出来的钱，实际是用掉了你的贷款能力，topup越多，下一套能贷的越少。总之你能背的贷款总数是一定的 ...

那所以用我的现在的方法，先还请自主房贷款，然后重新贷款买投资房？不说贷款106%，就贷个80%-95%这样？？

85lindama

楼主跟我之前的问题一样，先把自住房付清，再redraw出来买投资房，我问过会计师是可以抵税的。这样是最简单又能达到目的做法了。

从零开始

为什么要这么麻烦？楼主可以把100万放到你对冲帐户，那实际上自主房就平了，然后把这100万交割时转到投资房去，自住房又产生了100万贷款的利息，而投资房实际上就100%贷款了啊，产出的收益可以抵自住房的利息。
这么理解不会错吧？

zzz

maplehusky 发表于 2018-8-6 16:03
求解释

我就自己想的。投资的意思很明白了吧。