自住房六年法则说法？

水星浪子

请问下面的文章说法是否完全正确？谢谢


澳洲的税法规定，每个家庭在同一时间里只能拥有一套房产作为他们的自住房，自住房可以享受税务上的优惠，即在卖出时，不必缴纳资本增值税CGT。

而如果自住房转作了出租用途，就有了租金的收入，如果还想继续享受免缴CGT的优惠，必须符合两个条件：

房子买回来以后最先的用途是自住，并且至少住了6个月以上；

用于出租的时间最多不能超过6年。

从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT；或者收回房产继续自己住，直到卖出，也可以申请不必缴纳增值税。



如果在这6年当中你搬回来自己住了2年，然后继续出租，原则上来讲是不能从第二次出租起重新计算6年期限的；这个两年的自住期仍然视作出租期处理，你还是只能从第一次出租那天开始计算6年。

不过，在实际的操作过程中，经常会听到一种说法：把自住房出租，在不到第6年底时再搬回住半年，然后再次出租，重新开始一个6年，再搬回住半年......如此循环往复，就可以无限使用6年法则了。

这样想是很危险的，澳洲税务局不会留下这么大一个空子让人钻。实际上，你从自住房搬出是要有合理的原因，如工作原因、学习原因、身体原因等等，而不是以收取租金、享受税务优惠为目的。

一般来说，第一个6年的审核相对宽松，只要你保存好了水电煤等账单。但之后想要如法炮制第二次第三次，就很难说了，甚至可能引起税局对你的关注。

当然，如果你有足够强大的理由，比如重病、或者因为生计问题必须去别的城市工作，当然还是可以申请，不过ATO对于此类申请的处理原则一向是从紧从严。

税务局有一条通杀一切的原则：如果税务局认为你的某种行为是为了避税，就可以取消相关的优惠。所以如果又以自住房豁免CGT，又要出租获得收益，以及享受负扣税收益，这就是明显为了避税的违规行为，属于税务局严查对象！



第二套自住房的情况

在一些投资者的操作中，还有一种情况，即第一套自住房出租即将满6年之际，卖出这套房，同时再买另外一套自住房，自己搬进去住上半年以后，再次出租，并启动了6年法则。

这里有两个要注意的点：

先卖第一套自住房，那么第二套房就可以作为新的自住房，从而享有6年法则；



但如果是先买的第二套房，那么在6个月类必须卖掉第一套房，第二套房才能够作为自住房申请6年法则；否则，第二套房只能算成投资房。



投资房转自住房的情况

如果一套房产在购买成交的时候是作为投资房来处理的，之后才转成了自住房，在转自住房前的那一段时间，是需要计算房产的增值并且需要缴纳CGT的，之后作为自住房居住期间的增值部分可以免CGT。

而且如果在投资房期间享受了负扣税，在计算CGT时，这是一个不可忽略的影响因素。

通常这时候，专家会建议你聘请一个专业的估价师对这套房产进行评估，根据这个估价为基础来计算投资房时期应缴纳的CGT。

而估价师一般会做出有利于房主的估价，否则ATO就会按照市场价格来评估，这样在税收标准上往往对房主不利。

当然，如果你想把自住房变成投资房，专业估价师的估价也是很有必要的，ATO会从你变更房产用途的时间来计算CGT，那么同样，估价师的报告仍然比市场价格对你更加有利。

大江东去

通常这时候，专家会建议你聘请一个专业的估价师对这套房产进行评估，根据这个估价为基础来计算投资房时期应缴纳的CGT。

这一点是错的

fengdu08

"从第一天开始出租起计算，6年到期之前卖出，可以申请免缴CGT..."

这个不能吧，6年内都出租，既然已经是投资房、自己又有自住，怎么能申请免缴CGT？

relucent-time

大江东去 发表于 2018-8-5 20:33
通常这时候，专家会建议你聘请一个专业的估价师对这套房产进行评估，根据这个估价为基础来计算投资房时期 ...

why?

simont

请问大家，之前有套房，确实自住，住了大约两年，但是今年由于工作原因，到了另外的城市，那套自住房就出租了，如果在现在的城市再买套房自住，六年内卖掉原来城市的那套自住房，这样的情况满足六年法则吗，谢谢

ninamm

租了10年，卖之前回来住半年， 可以免CGT 吗？

大江东去

simont 发表于 2018-8-6 13:57
请问大家，之前有套房，确实自住，住了大约两年，但是今年由于工作原因，到了另外的城市，那套自住房就出租 ...

不满足

大江东去

ninamm 发表于 2018-8-6 14:24
租了10年，卖之前回来住半年， 可以免CGT 吗？

不能超过六年

simont

大江东去 发表于 2018-8-6 14:31
不满足

请问像我这种情况怎样才满足呢，在原来城市的自住房卖掉之前不能在现在城市买房自住满足吗，如果在现在城市买投资房呢，多谢

大江东去

simont 发表于 2018-8-6 16:06
请问像我这种情况怎样才满足呢，在原来城市的自住房卖掉之前不能在现在城市买房自住满足吗，如果在现在城 ...

第二套自住房的情况

在一些投资者的操作中，还有一种情况，即第一套自住房出租即将满6年之际，卖出这套房，同时再买另外一套自住房，自己搬进去住上半年以后，再次出租，并启动了6年法则。

这里有两个要注意的点：

先卖第一套自住房，那么第二套房就可以作为新的自住房，从而享有6年法则；



但如果是先买的第二套房，那么在6个月类必须卖掉第一套房，第二套房才能够作为自住房申请6年法则；否则，第二套房只能算成投资房。



实际帖子里面说过了，只是说的不够明白

用一句话总结就是六年法则的前提是只有一套住房

两套住房也有一个法则，叫主要自住房认定法则，不过实际没什么用，就是只能有一套自住房免增值税

大江东去

simont 发表于 2018-8-6 16:06
请问像我这种情况怎样才满足呢，在原来城市的自住房卖掉之前不能在现在城市买房自住满足吗，如果在现在城 ...

自住房六年法则实际是ato给你在不想卖房又因不可抗拒的情况下不能自住，这种情况下，给你六年时间的缓冲期。

并不是让我们以省税为目的的

胡老立

请问朋友只有一套自住房住了二年后岀租五年半回来住了一年半又岀租二年半再回来住了一年,如果想卖掉是否有CGT？

triplewoods

你觉得ATO会那么傻吗？

人家写的是你只能有一套房子，好好再去看看