自住房如何转投资房？

rogerwang

房子从去年11月卖到现在还没卖掉？现在搬家了租房住，这种情况能算投资房吗？

xiaomianyang1

我感觉选择权在你自己：
如果作为自住，卖房所得利润可以免除交capital gains tax，但利息rates肯定就不能减税了
如果作为投资，我觉得分两种情况吧：
1.你在寻找租客，这样利息rates保险就能按出租房费用减除了
2.你没有寻找租客，这样你就把rates,利息保险算在你的cost 里面 以便后来有capital gain 的麻烦，考虑目前房市的总体情况，去年11月到现在房价也不会涨多少吧，所以这个不划算

作为投资房会有capital gain的问题，一般房屋转换用途都要估个价的，或者按时间来平均分布

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-7 23:10
我感觉选择权在你自己：
如果作为自住，卖房所得利润可以免除交capital gains tax，但利息rates肯定就不能 ...

关键是自住房转投资方需要什么手续吗？卖的时候没想到这么久卖不掉，没有升值，应该不用考虑capital gains了

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-7 23:10
我感觉选择权在你自己：
如果作为自住，卖房所得利润可以免除交capital gains tax，但利息rates肯定就不能 ...

还有我有一个小房子就算A吧，在出租
这个算B，全年住，然后换地了，一直放在市场上卖，现在在租房，
如果这个B转成投资房是不是需要补交什么stamp duty之类的？

xiaomianyang1

rogerwang 发表于 2018-7-7 23:18
关键是自住房转投资方需要什么手续吗？卖的时候没想到这么久卖不掉，没有升值，应该不用考虑capital gain ...

自住转投资不用什么手续，肯定不用交stamp duty的。
你这种情况我觉得从11月份你搬出去开始作为投资房比较合适，一来没有capital gain的问题，二来利息rates还能用来减减税

xiaomianyang1

我好像把时间搞混了，你不一定是11月搬出去的。
从你搬出去开始可以作为投资房，如果你在B里面住了超过一年就不用考虑stamp duty,我的理解是如果以自住房买的B但是在里面没有自住或者自住时间太短（小于一年）才需要补交stamp duty.

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-8 08:51
我好像把时间搞混了，你不一定是11月搬出去的。
从你搬出去开始可以作为投资房，如果你在B里面住了超过一年 ...

A：14年购入住了一年多，搬出来出租
B： 15年中购入，去年11月搬出来一直挂在市场上卖
C:    去年11月到现在租房

xiaomianyang1

rogerwang 发表于 2018-7-8 11:14
A：14年购入住了一年多，搬出来出租
B： 15年中购入，去年11月搬出来一直挂在市场上卖
C:    去年11月到 ...

A: 14年购入时是自住房，15年搬出去的时候出租 变成投资房（计算所得税）。

B: 15年中购入属于自住房，17年11月搬出 变为投资房（计算所得税）

不用考虑stamp duty.

算capital gain也可以用main residence exemption. 从你搬出去后即使是用来出租，你仍然可以把它认为是你的main residence, 前提是你在同一时间只能选择一个房子A或者b作为你的main residence. 从搬出去出租可以最长有6年时间你把它作为你的main residence

唉 自己回答的很混乱，希望你能看得懂

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-8 15:08
A: 14年购入时是自住房，15年搬出去的时候出租 变成投资房（计算所得税）。

B: 15年中购入属于自住房，1 ...

投资房的感念是只要没住就算投资房了? 即使挂在市场上卖没有找租客也算投资房？
capital gain无所谓了，房子没在大城市，没有涨价，算下来买了两年卖出比租房贵多了

xiaomianyang1

rogerwang 发表于 2018-7-8 22:27
投资房的感念是只要没住就算投资房了? 即使挂在市场上卖没有找租客也算投资房？
capital gain无所谓了， ...

我似乎不知道如何回复你了。

你是想具体怎么处理和操作这个房子呢？

你挂在市场上卖没有找租客，出租房应该算不了。投资房我觉得可以argue, 有的人买了房子不出租，空着等升值，这也能算作投资房。

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-8 22:57
我似乎不知道如何回复你了。

你是想具体怎么处理和操作这个房子呢？

出租房和投资房的概念搞迷糊了，只要能把半年多的利息和市政费扣税就行了，但我不确定因为没有找租客ato会不会找麻烦

羞射的彤狗狗

即使这半年按照投资房处理了，利息算进去也没有省下太多的钱，ato反过来会问你这半年的rental income或者招租的证据。可以尝试，但是不推荐。

xiaomianyang1

rogerwang 发表于 2018-7-8 23:22
出租房和投资房的概念搞迷糊了，只要能把半年多的利息和市政费扣税就行了，但我不确定因为没有找租客ato ...

按照规则没有找租客，利息和市政费应该是减除不了

不过具体的处理要看胆量

rogerwang

xiaomianyang1 发表于 2018-7-9 21:00
按照规则没有找租客，利息和市政费应该是减除不了

不过具体的处理要看胆量 ...

招租的证据不好找呀

xiaomianyang1

rogerwang 发表于 2018-7-9 23:16
招租的证据不好找呀

那就不claim,小心驶得万年船，如楼上所说，没有多少钱