30+ 悉尼家庭 也谈养老计划和家庭规划

安之麻麻

足迹高人多，读了隔壁几个关于退休/养老对经济的要求，我把自己家庭的账目撸了一遍。抛砖引玉，希望大家多分享分享自己的情况/心得。就不发在隐秘了，感觉一讨论收入，那里实在太浮夸。

我们虽然移民快10年，但是家庭原因，基本在16年才算在澳洲稳定。

大致情况是：

家庭年收入税后17万，plus 房租收入（三套，都有贷款）加起来8万。

费用上细算了下，真是被惊到，也终于知道为什么这两年一直存不下钱。全部花销（房贷+车+俩孩子+所有账单+保险）都是刚性需求，加起来20万。不包括任何买礼物，回国，度假。而且老二还没开始上CC。细节如果有人想讨论，我再研究怎么贴 excel.

资产负债情况就是全部身家都压在房子里。四套房子（自住120万，贷款60万），另外三个投资房市场价大概都是60左右，refinance 过都是48万左右的贷款。然后就只有2万块市值的银行股。

虽然不太可能，但是如果悉尼房市崩盘/低迷，急着用钱的时候，就只能贱卖房产？感觉资产比例太差。有做会计的朋友建议我卖一个房换成股票。现在还在考虑中。

有点惊恐按这样的不太健康的Portfolio，退休估计真的要7老8十。长周末，算算这个，真有点添堵。

我老公看我算完，来了一句，敢情每年都是负现金流。。。我说是的，每年父母来探亲带的那一两万现金，原来就是补窟窿了，哎！

补充明细

Property        Interest        Council               Strata        Water        Others
1 PI              42516                 996                5600        712                200
2 PI              25836              1280                2300         712                800
3 IO              23760             996                  4180         712               2000
4 PI              30516            1680                 3120         900                2000
            122628               4952                   15200         3036             5000

共计 150816
  
Car                Fuel            Insurance         CTP Rego           Service             Others
Audi                500                1002              998                        1600             200
Toyota           2600               950                 998                        560               1000
                     3100              1952               1996                     2160               1200

共计 10408

Kids        School        Toys/Books           Meals        Activities        Entertain
1           22200           700                        3650         4000              1000
2            0                  100                        2920         200                 500
            22200            800                        6570          4200              1500

共计 35270

Others        共计 15760

Utilities        2500
TPG            960
Optus        1980
Lebara        240
Private Insurance        4560
Opal                520
Meals         5000

Atlassian

税后17万，算上房子退税了吗，应该也有好几万了

cD

只要收入稳定，谈不上有多大风险，现在房市低迷就不用折腾了，房市好的时候可以下点狠心把现金流差的一套卖掉换股票，其实就买STW就好了，股息也不错。股票毕竟流动性好，而且这样配置也平衡一些，但一把梭也有一把梭的好处，房事涨起来，资产就刷刷上来了，看自己偏好了。

安之麻麻

Atlassian 发表于 2018-6-9 22:51
税后17万，算上房子退税了吗，应该也有好几万了

这个倒没算，但肯定没有好几万，三个投资房也就每个几千的折旧。前几年买的，租金基本持平花销，就靠折旧的。而且我们会计说这个折旧，在以后出售时候，还是要add back。

两人退税每年也就我还能退几千，因为投资房都是我名下的，老公收入不高，退下来的税忽略不计。

安之麻麻

cD 发表于 2018-6-9 22:58
只要收入稳定，谈不上有多大风险，现在房市低迷就不用折腾了，房市好的时候可以下点狠心把现金流差的一套卖 ...

谢谢回复。我朋友也就和您说的差不多。选择好的股票Portfolio 很重要。

飞儿

房产投资要长线持有。暂时平稳一点，守住就行了。

gavin519

简直是楼主的翻版。 也是30+ 不敢要孩子~ 也不敢乱跳槽 鸭梨山大

LoveMyHome96

cD 发表于 2018-6-9 22:58
只要收入稳定，谈不上有多大风险，现在房市低迷就不用折腾了，房市好的时候可以下点狠心把现金流差的一套卖 ...

基本同意。股票现在最好也不要碰。

负现金流不好， 最好转成正的

给你一个策略：
可考虑现在同时把两套房上市，有租客也不要紧， 如果有一套以你满意的价格卖出去， 马上把另一套价格提到离谱的高价， 能卖出去算你运气，卖不出去， 就不卖了。现在市场在冷却，并不是很差，市场情绪反转也就是一两个月的事，担心崩盘就是杞人忧天了。

总之， 别担心， 长期来看， 房产是最好的投资， 短期波动没什么大不了的， 贷款撑得太紧， 就给自己松一下； 钱是小事，心理千万别有压力， 健康重要。

Coolbananas

千万别把房子换股票，你会更睡不着觉的

貌似你手上现金太少。需要增加现金在自住的offset 里面

yjoem

好的投资应该是负扣税，正现金流，通常可以通过折旧来实现，如果你都折旧了，还是负现金流，说明你负债比例略高，在房市低迷的时候压力真的会很大。

有一点我不明白，为什么你说急用钱要卖房产？难道你的钱不在offset里吗？

股票从投资回报，灵活性角度来看，肯定是比房产好的多，但是风险也大，楼主慎重考虑。

WACT

股票别碰，那些大庄就是在股市捞钱，有人赚，就得有人赔，赔的就是小散。

WACT

自住房有那么高的贷款，还炒什么股。赶紧把钱放进对冲账户。
如果父母能给有力支援的话，还算安全。
否则，我感觉现在的投资有些冒进了。房子若不快速上涨，倘若家里有变故，你或家人生病，必须有人全职照顾，或者失业。

rickyddr

存钱是上一代的事 以现代人的消费观念 很难存下钱 跟收入高低没关系 无非赚多花多 赚少花少

cppbug

你的几个投资房每年都是正现金流，基本没啥风险。

你的自住房贷款也不怎么多，所以你把刚性支出20万列出来，让大家看看哪些可以砍掉。

kiama

资产配置比例不合适
你没有考虑一些极端但不是不可能发生的risk。比如，其中一人被辞退，家庭里突然遇到事故，医疗费用大增，保险不一定能全cover的。。我觉的卖掉一套。出于对现金流的稳妥。

lee2267

卖掉一套，钱放在offset accout 里也是极好的。

天涯浪客

WACT 发表于 2018-6-10 08:21
自住房有那么高的贷款，还炒什么股。赶紧把钱放进对冲账户。
如果父母能给有力支援的话，还算安全。
否则， ...

税后17万，自住房贷款60万，这个比例不高吧?

安之麻麻

gavin519 发表于 2018-6-9 23:24
简直是楼主的翻版。 也是30+ 不敢要孩子~ 也不敢乱跳槽 鸭梨山大

的确是这种感觉。表面看起来挣得不算少，日子过的紧紧的。还有个猪队友说感觉澳洲过日子不花什么钱。

安之麻麻

Coolbananas 发表于 2018-6-10 07:43
千万别把房子换股票，你会更睡不着觉的

貌似你手上现金太少。需要增加现金在自住的offset 里面 ...

现在存不下钱 所以根本没现金往对冲里面放
只能想办法开源节流或者处理掉一两个固定资产（房产）
等开电脑时候把花销明细贴上来，但说真的自己实在想不到有什么能砍的。

WACT

天涯浪客 发表于 2018-6-10 09:23
税后17万，自住房贷款60万，这个比例不高吧?

除了自住房，还有另外三套房子贷款。

BSY

安之麻麻 发表于 2018-6-9 22:59
这个倒没算，但肯定没有好几万，三个投资房也就每个几千的折旧。前几年买的，租金基本持平花销，就靠折旧 ...

有些不明白，既然房子那块是平的，也就是说你们家庭的开销就要20万？一个孩子没有上CC，也就是只有一个孩子上，算25000一年吧，住房贷款60万，利息部分不过2万多，就算本金和利息一起支付，剩下的钱十几万用于吃和行（车）还有保险，你是怎么花的？

perthkidkkk

110万左右贷款，年利率就算5%，P+I一个周也就是1350。三套投资房，每套租金450应该有吧？这不是打平？

stella_hq

现在要做的就是克制住自己的心意的波动，不要卖房。从你家的收入，资产还在扩张期，远没到CAP，现在市场不好，稳住就好了。

zl5431

原来隐秘版说的都是真相，感叹一下我贫乏的想象力

tinaking666999

楼主贷款贷的太多了

garysu

放google drive 设成公开 贴上来

BSY

perthkidkkk 发表于 2018-6-10 10:14
110万左右贷款，年利率就算5%，P+I一个周也就是1350。三套投资房，每套租金450应该有吧？这不是打平？ ...

楼主本来就说投资房是打平的，年租金8万。所以20万是纯家庭开销，而且自住房房贷只有60万

dabaili

天涯浪客 发表于 2018-6-10 09:23
税后17万，自住房贷款60万，这个比例不高吧?

我的理解楼主夫妻两工资收入只有9万，房租收入8万，一共17万。
贷款自住60万，投资3个48万*3是144万，加起来是204万。
全部消费20万左右。
所以楼主才说每年都是负的，父母带钱补窟窿。

dabaili

BSY 发表于 2018-6-10 10:32
楼主本来就说投资房是打平的。所以20万是纯家庭开销

我的理解和你不一样，楼主说包括房贷全部开销20万，家庭全部收入，包房租收入17万。

笑和尚

楼主贷了200万多贷款，而且三个投资房看样子都是apart啊，收入只有17万，不知道是不是税后啊，你这是典型的连环贷连环套了，在目前市场向下和加息趋势的情况下，还有老人孩子自己要养，30几岁，17万收入可能是干it的吧，目前it行当转行换代非常快，本地码农的优势在美国号召回归后丧失啊。

建议：3套投资房全部上市套现，估计也就是回个本，甚至小亏。壮士断臂吧，过了九月来不及了，