求证：银行是不是怕房价腰斩，就让我们都fix贷款，这背后的逻辑真够让人目瞪口呆

a2640801

大家都知道，银行的收入大概就是：

贷款总量X利率

利率越高，银行收入就会越高，所以如果利率在涨，银行肯定千方百计不让客户fix才对。那到底是什么东西出了问题？

再看一遍这个公式，其实银行是想保“贷款总量”。换句话说，银行害怕未来三五年贷款总量降低，所以就用fix来把大家都绑在贷款上。

举这么一个例子，如果利率飙升，货币紧缩，最终导致房价腰斩，投资者践踏出货的话，那贷款总量就会减半。如果利率没能升两倍的话，银行总收入就会下滑。所以，如果用fix把所有人都套住了，就算大家都卖了房，也要把利息老老实实按照原先的贷款额还完，这样银行收入就得到了保障，房价跌没了也不怕。

再进一步讲，银行看来，如果利率翻倍，那房价下跌必然要在50%以上，因为这样fix rate才有合理性。否则如果下跌不到40%，fix rate还不如继续让客户float来收入高。

当然了，现实中情景要复杂得多，不可能每一个贷款人都fix，而且fix这个东西本身和银行的融资贷款展期方式也有关系，但是大致的思想是一致的：利率每增长一点，贷款总量减少必须多很多，对应的房价下跌也会多很多，这也是银行让大家fix 贷款的根本原因。

不过当然了，银行也不是总是对的。比如，现在悉尼墨尔本不是涨的还不错嘛，银行输定了，银行里管金融的这些人的确没有买房的人聪明，对不？

fellow

thecatinthehat

Trump1800

银行的澳洲存款用于fix rate的房贷资金来源，外债用于浮动的房贷利率，所以银行fix不亏钱，前提是有足够的澳洲存款，万一澳洲存款急剧减少而外债占比不断增加，银行就是取消fix rate

YugaYuga

好高深，每个字都认识就是没看懂楼主说啥  

gracegenie

楼主一片好心，但能理解的，恐怕不多。。。

hellobottle

支持一下楼组

笑和尚

银行借的债，有便宜的短期，也有利息高的长期，银行不过是个大中介，必须马上转手赚钱，不会自己留着付利息。

freewalker

就算贷款固定了，还是可以卖房，只不过要交些罚款而已。

majia07

lz 是否知道如果你的fix rate不高于银行当前的fix rate，是可以随时不用付penalty解除fix rate的，比如CBA，只交$50就可以解除fix rate。比如你是3.99 fix的，现在的fix rate变成4.5了，那交$50就可以解除fix rate。如果fix rate变成3.5了，就要付penalty了。

所以按照你的逻辑，银行为了不让解锁fix rate，必须不断地降低fix rate才可以。你觉得逻辑上行得通吗？

majia07

freewalker 发表于 2017-5-14 15:21
就算贷款固定了，还是可以卖房，只不过要交些罚款而已。

只有fix的rate比卖房时fix rate高，才需要交罚款

114890015

:这个想法有创意

BIH

我觉得银行希望客户fix其实是和客户对赌。客户fix的动机显而易见，因为预期远期利率会上扬。但是作为银行方他们看到的现在的利率曲线是比较平缓的。他们可以在利率市场上进行利率掉期互换交易对冲远期利率上扬的风险。对于银行来说近乎无风险套利而且能保证未来几年更稳定的现金流真实何乐而不为。

至于房价会不会腰斩，我不觉得这个是银行想你fix的理由。因为如果远期利率上扬，你unfix的成本其实不高。如果银行预期房价腰斩，最可能的做法其实是尽快提高利率，回收资金而不是让你fix

摩尔公园

商业银行风险管理部门吃屎的吗？利率风险他们不管理头寸和客户对赌？投行都不敢这么做

李十三

不同意

摩尔公园

就好像国内公司前几年人民币升值，借了n多美元，不但赚钱，还赚汇差。忽视风险管理，人民币跌下来亏成了屎！

李十三

BIH 发表于 2017-5-14 15:39
我觉得银行希望客户fix其实是和客户对赌。客户fix的动机显而易见，因为预期远期利率会上扬。但是作为银行方 ...

传统银行是不做对赌的。银行是提供服务而已。有固定利率的贷款，也会有固定利率的存款。

kakacun

你把银行的运营想得也太简单了。一般顾客fix rate, 银行就会enter 对应的 fix to floating swap, 即是把利息锁定到浮动上。这样不论利息大环境如何，银行的profit margin都是锁定的。

a2640801

kakacun 发表于 2017-5-14 16:13
你把银行的运营想得也太简单了。一般顾客fix rate, 银行就会enter 对应的 fix to floating swap, 即是把利 ...

这里讲的是总收入，不是profit margin

摩尔公园

a2640801 发表于 2017-5-14 16:20
这里讲的是总收入，不是profit margin

人利率都是匹配的，风险都被hedge住的，收入下降 利息成本也下降。

a2640801

收入下降市值缩水，在货币紧缩的大环境下，知不知道后果多严重？

a2640801

摩尔公园 发表于 2017-5-14 16:23
人利率都是匹配的，风险都被hedge住的，收入下降 利息成本也下降。

收入下降市值缩水，在货币紧缩的大环境下，知不知道后果多严重？

BIH

chenyunsun 发表于 2017-5-14 16:11
传统银行是不做对赌的。银行是提供服务而已。有固定利率的贷款，也会有固定利率的存款。 ...

所以我说了银行会用SWAP对冲上行风险。银行的资金来源不可能完全做到期限无缝匹配。fix后做利率掉期可以最大限度保证现金流同时固定收益。

摩尔公园

a2640801 发表于 2017-5-14 16:26
收入下降市值缩水，在货币紧缩的大环境下，知不知道后果多严重？

收入下降利润又没下降，而且这个下降是风险可控的，对投资者毛影响没有。你到底懂不懂。

Oken

银行是利用衍生品来锁定收益规避风险的，最典型是利率互换，fix是用来补充市场上没有足够的利率互换产品而设置的，银行希望大家fix，简单来说就是市场上觉得风险高，没有机构愿意接房贷这个盘子的风险，所以要你们散户来接

a2640801

摩尔公园 发表于 2017-5-14 16:29
收入下降利润又没下降，而且这个下降是风险可控的，对投资者毛影响没有。你到底懂不懂。 ...

太不切实际了，纸上谈兵，收入下降利润不可能不降，这是常识

摩尔公园

算了，估计你也不懂，跟你扫个盲吧，商业银行所有的利率，汇率敞口都是要资产负债匹配的，至少头寸应该在可控范围内。有人存活期，有人存定期，银行就会把这些存款和贷款去配对，配不上的怎么办？可以拆借，发债，可以用衍生品将活期定期互换。因此，金融机构的评级特别重要，你的评级高，做这些事情的成本就越低，你就越赚钱。

a2640801

摩尔公园 发表于 2017-5-14 16:33
算了，估计你也不懂，跟你扫个盲吧，商业银行所有的利率，汇率敞口都是要资产负债匹配的，至少头寸应该在可 ...

你以为澳洲就一家银行啊？收入下降利润不降，完全不把金融市场放在眼里

摩尔公园

a2640801 发表于 2017-5-14 16:39
你以为澳洲就一家银行啊？收入下降利润不降，完全不把金融市场放在眼里 ...

鸡同鸭讲，不是澳洲，是全世界银行都是这个套路。

Oken

a2640801 发表于 2017-5-14 16:39
你以为澳洲就一家银行啊？收入下降利润不降，完全不把金融市场放在眼里 ...

你和摩尔都不是在一个page上，他是业内的，你估计不像业内的