讨论下P+I以及I ONLY在税务以及现金流的影响

一天世界晴~

越来越多的政策开始收紧只还利息的贷款，银行也在一次又一次的对只还利息加息，当前投资房的浮动利率4.7-4.9%的比比皆是，固定2年期大约是4.39%左右，个别银行推出5年的本息一起固定3.99%给投资房，我们就按照这个利差计算下到底我们为了平衡现金流还是平衡利息总支出会付出怎样的代价。

假设如下：投资房贷款100万额度，固定利息可以选取P+I五年3.99%或者interest only 4.39%两年，未来三年虽然很难说，但是基本可以推测是一定高于这个4.39%的，我们假设未来5年的平均Interest only,投资房利率为4.5%. 这样利差大约就是0.5%


先看现金流上的区别，A 情况4.5%利息下的Interest only,对比B情况3.99%利息下的P+I， 我们把比较时间假设为5年期限。
A 情况现金流支出只有5年的利息 4.5%*1000000*5=225，000
B情况现金流支出是5年的本息，复合利率我直接拿银行计算器按照3.99%算是4768.40每个月
那么5年的情况是4768.40*60=286104
那么从现金流比较看 B情况 还本付息要多付出286104-225000=61104

那么从利息支出上看区别
A 情况总利息支出就是225，000
B 情况我们用最粗糙的算法3.99%利息直接放进去是200，000，实际上应该是少于这个数字因为每一次的还款都在降低本金（如果有误专业人士可以修正我的错误）
那么区别是2万5

NG的影响
因为是上班族我们拿一个8万7收入作为比较值，税率32.5%那么2万5的利差在NG后只损失了16875.
从这个假设案例看，如果以5年为周期计算，为了获得61104的现金流所付出的代价是16875的近利损失，大约比例是27-28%.

个人结论： 一个人在银行的总借贷额，或者总杠杆使用是有限度的，无论你是谁，在个人杠杆已经到了上限银行时候，把部分投资借贷换成P+I 也是可以说得通的，当然现金流的压力是可负担的情况。当然这个比较有一个比较大的缺陷，就是如果长期持有的情况下，本金还进去的未来NG损失是不那么容易计算的，也欢迎有好一点的计算模板的人帮忙share一下。这里其实还有一个优势就是P+I的借款比I ONLY5年要借的多不少钱
这也是我个人investment portfolio 里面一个最近比较大的改变，求大师指导下这么想对不对，也是因为未来澳洲的借贷政策的倾向性，也许是一个没办法的出路。

cccaat

正准备发贴咨询投资房改P+!会有什么影响就看到这篇帖子了。感谢分享！

zdb97

你要考虑同时可以把现金流$61,104 放入自住房loan来offset自住贷款。

当然这个61104是5年期间从一开始的0累计出来的。

具体怎么算我不清楚，但是这样比lz算的27-28%的损失还能低点

passpass712

到底是核算呢还是不核算呢。。。
让人还本金是最讨厌的啊。。

冰与火之歌

IO情况下的，这61104本金的机会成本你也要计算的啊，除非你是把钱藏在床底下了，否则最不济就是逐月存入offset，用最粗糙的算法就是 算你是2.5年的时候存进去的，61104x0.045x2.5年=$6874


如果能拿去做别的投资项目，收益也许更高

katysail

没有别的更好的投资项目前提下 还本付息是最好最稳妥的选择 而且本是越来越少的 建议大家用ing的home loan repayment calculator算 有具体breakdown30年的贷款可以少还多少利息

一天世界晴~

zdb97 发表于 2017-4-3 15:25
你要考虑同时可以把现金流$61,104 放入自住房loan来offset自住贷款。

当然这个61104是5年期间从一开始的0 ...

及时一直在自住房  最后的损失也是要超过20%的

一天世界晴~

冰与火之歌 发表于 2017-4-3 16:05
IO情况下的，这61104本金的机会成本你也要计算的啊，除非你是把钱藏在床底下了，否则最不济就是逐月存入off ...

把这6800扣掉 就是拿1万的成本去换6万的流动性 这个利率也有点高啊

一天世界晴~

zdb97 发表于 2017-4-3 15:25
你要考虑同时可以把现金流$61,104 放入自住房loan来offset自住贷款。

当然这个61104是5年期间从一开始的0 ...

最主要我assume 5年的平均i only投资房利率是4.5% 我个人觉得实际利差可能远高于这个数字

01121999

持有成本持续升高，还有land tax磨刀霍霍

click

支持下
个人觉得5年的时间，4.5的利率预期
有点过于乐观了

一天世界晴~

01121999 发表于 2017-4-3 18:37
持有成本持续升高，还有land tax磨刀霍霍

无论怎么还款 land tax都不会有区别，持有成本在PI持续还进去 净贷款值是在下降的。

一天世界晴~

click 发表于 2017-4-3 18:41
支持下
个人觉得5年的时间，4.5的利率预期
有点过于乐观了

我也是保守估计 毕竟是挑战 论坛常识 投资房必须i only的大家公认原理 但是之前并没有这样的利差

01121999

一天世界晴~ 发表于 2017-4-3 18:42
无论怎么还款 land tax都不会有区别，持有成本在PI持续还进去 净贷款值是在下降的。 ...

随着目前悉尼房市的高涨，大部分投资房都会有land tax了，并且是逐年递增的，这个会渐渐的蔓延到unit的

01121999

click 发表于 2017-4-3 18:41
支持下
个人觉得5年的时间，4.5的利率预期
有点过于乐观了

估计今年就会突破这个数了

一天世界晴~

01121999 发表于 2017-4-3 18:44
随着目前悉尼房市的高涨，大部分投资房都会有land tax了，并且是逐年递增的，这个会渐渐的蔓延到unit的 ...

你是这个意思啊  我这里举例是成熟的投资者 手里几百万贷款的  land tax早就不在考虑范畴了 我前提是杠杆已经用的差不多了

01121999

一天世界晴~ 发表于 2017-4-3 18:43
我也是保守估计 毕竟是挑战 论坛常识 投资房必须i only的大家公认原理 但是之前并没有这样的利差 ...

个人认为折算成每周的话比较直观，对比房租更容易些

一天世界晴~

01121999 发表于 2017-4-3 18:46
个人认为折算成每周的话比较直观，对比房租更容易些

我其实是想找一个break even point，在利率差达到多少的情况下， 更应该倾向于PI， 其实这个论题在2年后会直接apply 过去几年用海外收入做的所有人，这部分贷款也有N亿了，不能refinance的情况下 全部强制PI。

大江东去

pi和io相比

差不多等于是还两个房贷

这就浪费了一个机会成本，一年10%的房价涨幅，

相当于资本每年40%的增加

一天世界晴~

大江东去 发表于 2017-4-3 18:51
pi和io相比

差不多等于是还两个房贷

前提是贷款杠杆已经用完了  这个部分并不是无限的 不管你做多少个银行 少disclose多少loan

01121999

一天世界晴~ 发表于 2017-4-3 18:48
我其实是想找一个break even point，在利率差达到多少的情况下， 更应该倾向于PI， 其实这个论题在2年后 ...

其实所谓的海外收入，就是贷款欺诈，不用那么客气的，慢慢的收拾就行了，特别是在目前的市场下。

明日子时

从来没做过io的飘过....胆子小，总觉得还掉越多越好/(ㄒoㄒ)/~~ 好像都说io好。但是换来换去好麻烦，而且总觉得有债务，还了就还了，不然也剩不下来...吐血

大江东去

一天世界晴~ 发表于 2017-4-3 19:04
前提是贷款杠杆已经用完了  这个部分并不是无限的 不管你做多少个银行 少disclose多少loan ...

万能的本地收入贷款

RACG

假设自住房有offset， 把钱放在自住房的offset里与把钱还到投资房的Principal里效果是一样的。等量的现金，交了投资房的Principal，那么自住房的offset里就少了。投资房省了10块利息，自住房多了10块利息。所以，投资房4%PI的利息支出是跟投资房4%IO+自住房offset是一样的。

重新计算了一下。楼主说得对，不需要加CGT discount， 因为NG每年报税，按当年的税率来计算，假定32%。

用到三个利率数据，根据ING 的home load calculator算的。
1M本金，30年loan。
情况一，4.5%IO，总利息1.35 M。
情况二，4.0%PI，总利息718，695。
情况三，4.0%IO，总利息1.2 M。

如果投资房选4.0%PI，表面上总利息降到了718，695，但是你自住房的offset里少了，那边的利息要等额增加了，实际的利息支出跟4.0%IO是一样的。最终节省的利息其实来自0.5%的息差，比4.5%IO少交0.15 M。

下面再看对NG的影响。因为PI把本金还掉了，所以能用来NG的利息肯定减少了。4.0%PI能用于NG的额度是718，695，而4.5%IO的额度是1.35 M. 在NG上，4.0%PI少拿回$202,018。

从这两方面看，4.0%PI总的损失是$52,018。所以选4.5%IO还是划算的。

下面是计算的表格。
Principle          Interest              Elligible for NG         NG rate        NG rebate       
$1,000,000        $1,350,000        $1,350,000         32%           $432,000       
$1,000,000        $1,200,000        $718,695                32%            $229,982       
PI4.0%                 $150,000                                                      -$202,018                 -$52,018

另一个问题是，IO的利息最高升到多少，才会和4.0%PI持平？
4.75%时，总利息1.425 M。多付的利息和多退回的NG大致持平。

以上的计算基于30年房贷，时间改变的话，数据也会有出入。有错误之处，欢迎指正，大家共同学习进步。

一天世界晴~

RACG 发表于 2017-4-3 21:01
假设自住房有offset， 把钱放在自住房的offset里与把钱还到投资房的Principal里效果是一样的。等量的现金， ...

我不是这么理解的  NG的好处是没问题 CGT减半是把NG的好处再拿回来一部分 而不是加回去

RACG

一天世界晴~ 发表于 2017-4-3 22:09
我不是这么理解的  NG的好处是没问题 CGT减半是把NG的好处再拿回来一部分 而不是加回去 ...

晚上再好好算算

future1026

看不明白啊。我是生活在另外一个世界吗

一天世界晴~

future1026 发表于 2017-4-4 10:29
看不明白啊。我是生活在另外一个世界吗

看不明白是好事 看明白的整天还得算 不是徒增烦恼

future1026

一天世界晴~ 发表于 2017-4-4 10:43
看不明白是好事 看明白的整天还得算 不是徒增烦恼

我是进来学习的，可惜没学明白。呵呵

绵绵球球

我觉得还是要找到BREAK EVEN 的点，但是大环境利息政策变来变去，这些不好计算