购房与贷款时的隐藏费用及负扣税指南（上）

数学家

购房几乎是大部分人一生里需要支付的最大费用。那么在购房时，除了房款，还需要支付哪些费用呢？

咱们先举个例子。经过多年的积攒，王约翰终于积攒了20万澳币的存款。他觉得自己的存款足够支付自己预算第一套房的首付了。他是这样计算的：

1.        房价控制在90万以内
2.        首付款20%，那么最多需要交18万的首付
3.        因为是首置业，可以免掉印花税
4.        剩下的两万足够支付律师费了。

在经过两个月的在各大卖房网站的搜寻和每个周末的现场勘查，他终于看中了悉尼山区的一套town house，并在拍卖时以90万的价格拿下。以现在的市场热度来看，这个价格可以说是捡了个大漏，所以他非常满意。

王约翰的购房律师收到中介寄过来的购房合同后，第一时间给王约翰打电话通知他settle时需要准备的资金额：大约22万。

这下王约翰傻了：“不是应该在20以内吗？是不是您算错了？”。律师请王约翰来到的他的办公室，给他讲解了一下这个钱是怎么计算出来的：

1.        购房所需费用

        * 首付款：18万
                这个不细说了，房价的20%

        * 印花税：3.6万左右
                王约翰对印花税的减免理解错误。NSW规定只有购买新房，且房价在65万以内才可以享受印花税减免。

        * 需补偿卖家的费用，包括市政费，排污费，物业费和地税等：0.3万左右
                由于一些费用是按季度支付（地税按年支付），所以如果settle时这个季度没有结束，买家需按比例补偿卖家。比如这个季度91天，当settle时正好过了31天，那买家需补偿卖家60天的费用。

        * Title Search：$150左右
                买房前需要确定卖家在法律上确实拥有这套房产。否则您的钱就要打水漂了。

        * 律师费：$1000
                每个律师所收的费用不同。对买家和卖家的收费一般都在$1000 - $1500之间。

2.        贷款所需的费用

        * 贷款申请或建档费：$300
                - 银行需要为买家准备贷款合同等文档，这个也需要收费的
                - 每个银行收费不同。如果您通过Mortgage Broker申请，一般都可以减免。

        * 估价费：$300
                - 银行为了保护自己，对每个房子一定会做估价。那银行是怎么确定房子的价值呢？一般房子会有两个或三个价格：购买价、估价师给的估价。如果是新建房，那还有建房的费用。银行会取这三个价值的最低值为房子的估价。就是说购买价不能作为贷款额的最终依据。
                - 银行估价会找注册的估价师。估价师对房价的估值一般比较保守，因为一旦估价过高，将来除了问题，银行会找估价师要赔偿。所以买房时，尤其是拍卖时，一定要考虑房子是不是值你出的价钱。
                - 这个费用银行会免掉。如果不免的话，你的broker一般也会替你出了。

        * Title Rego费：$75
                - 房子本来是在卖家的名下，现在要改到买家的名下。政府对这个改动会收取一定的费用（各个州的费用不同）。

        * Settlement费：$200-$300
                - 交割时需要买卖双方及双方的贷款银行共同出席。银行永远都不会做亏本生意，所以他们一般都会收取这个费用。

        * 第一年的package fee：四大一般是$395
                - 第一年的Package fee银行一般在settle时也一起收了。

        * 建筑保险：$300一年
                - 如果购买的是house，银行一般需要买家购买building insurance。这个保险必须在settle前或当天购买。

所有费用加起来，经过计算，王约翰彻底傻眼了：settle时大概需要22万，我的首付不够啊!

律师提醒他可以通过购买房屋贷款保险来解决资金问题。但是律师也不清楚怎么操作，所以介绍了贷款经纪人（Mortgage Broker）张艾娃给王约翰。

张艾娃给王约翰介绍了什么事房屋贷款保险（Lender’s Mortgage Insurance - LMI）：

• 如果贷款额超过房价估值的80%（LVR>80%），买家需要为贷款银行购买贷款保险。
• 保险费为一次性付清，金额由LVR，贷款额等因素决定
• 万一贷款人付不起贷款利息，保险公司会替你支付银行的损失
• 别以为保险公司替你付钱，你就没事了。保险公司为了避免损失，它会继续向你追债的。想跑？没门！
  

然而张艾娃是个资深贷款经理，她知道有些银行可以做到LVR < 85% 时不需要购买贷款保险。而王约翰所需资金的LVR正好小于85%。

通过贷款经理张艾娃的专业操作，王约翰终于在无需购买LMI的情况下顺利的settle了自己的房子。



下期简介：如果王约翰购买的是投资房，这些费用哪些可以抵扣收入税？是在本财政年度抵扣还是在卖房的时候抵扣呢？请看下期。

潜水老虎

印花税不对吧

数学家

潜水老虎 发表于 2017-2-6 16:31
印花税不对吧

http://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/

$35990

明月星光

loans.com.au 自住房3.59%，带offset 3.67%。澳洲最大非银行lender firstMac旗下网站。

无任何年费、月费等。

小胖子吃辣肉面

这个broker广告做的不错

数学家

小胖子吃辣肉面 发表于 2017-2-6 16:58
这个broker广告做的不错

longmeri

我就是王约翰，怎么把我的事情放论坛上了？我保留我所有的权利。我的贷款还没下来。

superdigua

longmeri 发表于 2017-2-7 08:25
我就是王约翰，怎么把我的事情放论坛上了？我保留我所有的权利。我的贷款还没下来。 ...

我才是王约翰，不要搞。

longmeri

你明明是约翰王，你这个假洋鬼子。

louisliuau

写得很好。再接再厉

comets

这样的广告值得支持，深入浅出，清晰明了

thx1

因为是首置业，可以免掉印花税

59万以上的房子没有任何stamp duty concession。楼主说清楚了。要不就误导了

thx1

Dutiable value        Concessional duty payable
$468,000 or less        $20 (minimum duty)
more than $468,000 but less than $590,000        $14.70 for each $100 or part thereof by which the dutiable value exceeds $468,000 ($20 minimum duty).
$590,000 or more        No concession

一天世界晴~

绝大多数牵扯到数字的错误是一大把 这是哪一年的文章拿出来的

thx1

http://www.revenue.act.gov.au/ho ... y-2017-30-June-2017

Renny

虽然有些数字不正确，可列举的各项费用项目还是很全面的

zhangtingban

ailsalu

数学家

各位 不好意思 这个例子主要是NSW的 再加上计算可能有错误 所以数字有些问题 先道歉了 欢迎指正

数学家

Renny 发表于 2017-2-7 09:31
虽然有些数字不正确，可列举的各项费用项目还是很全面的

谢谢

海棠吾乡

楼主，期待修正版

Raymondukelee

who deleted my floor?

is 版主 a broker too??

sifeifanren

为啥nsw的印花税这么低？

我要143

Mark. Interesting and Good to know.

偶系渣渣辉

指出错误的小伙伴希望你们能发一篇update，otherwise这个帖子还是有意义的