新建房屋需要检查吗？哪些环节可能会出现错误？- Do new homes require an independent quality inspection?

BuilderDax

随着圣诞节的邻近，不可避免的会出现匆忙交工的新房屋，因此最近一段时间我在邦德（Ponds）和凯利维尔（Kellyville）花费了大量的时间检查了在房屋项目施工领域一些大公司建设的部分房屋的进展情况，这其中大部分的房屋是面向中国购房者的。我希望与你分享一些我的感受，我认为尽管这些房屋有着保修承诺和大公司的声誉，但是对你要购买的房屋进行独立验收仍然是一个好办法。
我建议新房屋需要验收两次。我把第一次验收称为“进度验收”，其应在以下环节完成之后进行：
1.        已经安装屋顶瓦片、或者金属薄板
2.        已经安装外部的砌体、或者复合墙
3.        内部框架已完工，这其中包括安装了屋顶桁架
4.        电路和水路等管道已经安装完毕
5.        窗户和大部分的门已经安装完毕
重要的是，其内部的衬层还没有安装，这样可让我们验收房屋的框架。
我把第二次验收称为“最终验收”，正如其名，这是在把房屋移交给新的业主之前进行的。最终验收是在建筑商最后清洁房屋之后、并且通常是在业主安装他们自己的地毯、或者浮式地板之前进行的。这两次都是非常重要的，特别是通过最初的“进度验收“，可以发现潜在的问题，并且更容易得到更正。
在“进度验收”期间，我要验收的两个主要环节是砌体的表面处理和内部框架。在露天就餐区域等非常明显区域的砖石工程的砂浆中出现不规则裂缝、或者不垂直的情况是非常令人讨厌的。当客人在享用你的美味火锅时看到砖石机构中出现的任何不符常规的情况，是令人尴尬的事情，因此要对这些部位给予特别的关注。常见的问题包括砂浆中残留钉子、表面清洁不干净、砂浆缝没有很好的抹平、或者放置不规整/弯曲的砖。我发现，看起来微不足道的小型违规施工，在你的房屋中居住数年之后就会成为令人厌恶的事情。
所有的木质框架即使是在一个工厂制造也需要侨直。如果按照这样的方法设计和加工墙体结构、以及屋顶桁架，位于现场的木工需要花费很长的时间才能把其安装好。木质结构在运输过程、以及通常会出现的不符常规情况，就意味着如果木工没有对母龙骨进行矫直，那么他们就没有尽职完成自己的工作。寻找墙壁和檐口出现的弯曲线是我验收工作的重要环节。如果我没有做到这一点，我可以确信业主不会忽视这些的！
木工，正如现场的其他工种一样，也会犯错误，因此确保使用正确的托架和支撑物是非常重要的。我不能忍受由于犯错房屋倒下，但是由于不足的支撑性底板框架、或者屋顶桁架出现的移动是有可能的。
“最终验收”对于内部结构关注的较少、侧重于最终房屋的表面质量。在这一验收过程中，我经常问我自己，“如果这件房屋是我们的新家我的妻子可以接受什么”！新房屋的业主通常对于房屋完工的质量应当是什么样的知之甚少。我们都知道对于新的房屋什么样的质量是可以接受的，但是如果这是你自己建设的新房屋，就很难拿你的房屋和其他人的房屋比较了。我们很难知道你是否对于房屋的质量过分的挑剔、或者关注细节。
如果“进度验收”已经完成，通常在这一阶段我们验收的主要问题是粉刷和铺砌瓷砖。这两个项目通常易于修复，并且建筑商通常很愿意坐这样的工作。相比之下，建筑商对于铺砌瓷砖的修复工作意愿性略低，但是我已经看到建筑商同意内部整体重新粉刷，以便让客户满意。每次当你使用卫生间时，都会看到有些瓷砖铺砌的不太好。特别是对于那些花费长时间淋浴的人来说更是如此！“突出”（在这些地方瓷砖的边缘要略高于邻近的瓷砖）、或者扭曲的瓷砖通常仅在处于一定的光照条件下才能看出来，并且铺砌不太好的瓷砖、或者混入的瓷砖水泥浆仅在使用后才能看出来。

“平装“厨房的质量如果出现这样的情况，就很难发现问题，除非出现安装损坏。在验收之前清洁台面是非常重要的，以便确保其上没有任何污物。
我经常被问道，当房屋业主需要报告问题时，该怎么办。可要求建筑商修复的主要工作是什么，或者如果他们拒绝修复什么可向法院起诉建筑商？这是一个很难的问题，没有简单的答案。这主要取决于你认为什么是重要的、以及建筑商愿意做什么以便让客户满意。
在此我要强调的是，在选择建筑商时要确保其在修复他们出现质量问题方面有着良好的声誉。大多数大的建筑商都设有应对这样问题的投诉处理和维护程序。建筑商在提前交工、以及获得款项之后，通常尝试避免客户抱怨，因为这样会给他们带来混乱局面。

公平贸易部 (Department of Fair Trading of NSW) 出版了一本名为《2015年标准和容许偏差指南》(Guide to Standards and Tolerences 2015)，其是针对每个行业采用澳大利亚标准编辑的消费者指南，可通过在线免费获得。在出现争议时，通过利用这本指南，为你的意见提出理由。像我这样的施工验收人员经常会使用和参照这本指南。
祝各位圣诞快乐，并且希望在圣诞、或者新年来临之前像您这样的新房业主能够乔迁新居！


Dax Love
www.dlbs.com.au
沃勒塔

Meili69

感谢分享

cyttt

谢谢楼主

BuilderDax

cyttt 发表于 2016-12-21 16:03
谢谢楼主

不用谢！

obz

isn't it part of the package

BuilderDax

obz 发表于 2016-12-22 12:15
isn't it part of the package

Not for all new home builders. Most that do it perform this "in house" and is therefore not independent. Also, if you disagree with the builder's assessment of your defect and they don't want to fix something its very difficult to force them to do it.

BuilderDax

Meili69 发表于 2016-12-21 15:57
感谢分享

谢谢！

Sydney8818

你加建二层吗？

游得好小鱼

请问一下：已经请了council做certifier，如果close-up 以前再请专业人士去检查，builder会不高兴吗?通常来说的话

BuilderDax

游得好小鱼 发表于 2016-12-24 11:09
请问一下：已经请了council做certifier，如果close-up 以前再请专业人士去检查，builder会不高兴吗?通常来 ...

为什么builder 不高兴？如果 done a good job, he/she won't care. 另外 its your right!

BuilderDax

Sydney8818 发表于 2016-12-23 19:46
你加建二层吗？

给 lovesway constructions 打电话。1300 857 044有讲中文的人

BuilderDax

Sydney8818 发表于 2016-12-23 19:46
你加建二层吗？

但是它们二月底回来！