home loan取钱后不能抵税?

jr57733

请教大家一个问题,我之前买的自住房 把多余的钱放在homeloan(redraw account)里面用于抵扣房贷, 因为那时经常需要用钱,来回取过好几次, 今年改成了投资房, 退税时会计说因为我以前homeloan取过钱,每一笔取款都会抵消我的贷款利息, 我半年交了8000多的利息,租金收入8000多, 结果只有1500多的利息才能用来抵扣房租收入,变成了我有6500的正现金收入,还要我额外交2000的税,是这样的吗? 难道我只能把这个房子卖了,重新买个投资房? 谢谢大家了

人在悉尼已中年

会计说的还能有错？

人在悉尼已中年

offset

offset

offset

hiramlynn

我听说的是只能能按照你home loan最少的时候的状态抵税。

marissa8668

你钱取出来做什么用途？私人用途吗？

企鹅男孩

会计说的没错了

下次用offset账号，不要用redraw的账号

jr57733

marissa8668 发表于 2016-10-27 18:36
你钱取出来做什么用途？私人用途吗？

之前买车取了很多钱 后来把多余的钱又打回去了  都是我自己的钱 这也太坑爹了吧

度己度人

jr57733 发表于 2016-10-27 19:58
之前买车取了很多钱 后来把多余的钱又打回去了  都是我自己的钱 这也太坑爹了吧 ...

是很坑爹。卖掉再买吧。

cathy-zhang

offset offset offset, 重要的事说三遍

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换个会计

mlink3

度己度人 发表于 2016-10-27 20:01
是很坑爹。卖掉再买吧。

问一个问题， 如果自住房原来是redraw, 全还完了， 资金都在redraw 里，然后又做了个 refinance 用的是offset。。 ， 如果这个房转成投资的话， offset里的钱全拿出后， 产生的利息能抵税吗？

我知道理论上Tax office不让抵税。。但是我仔细的想了想， Tax office根本没法查之前的loan structure..而这个房子因为是自住，所以也没有利息的历史纪录。 所以我觉得以上的方法是可行的。。。

请指点

marissa8668

mlink3 发表于 2016-10-27 20:16
问一个问题， 如果自住房原来是redraw, 全还完了， 资金都在redraw 里，然后又做了个 refinance 用的是of ...

关键是你钱的用途

marissa8668

jr57733 发表于 2016-10-27 19:58
之前买车取了很多钱 后来把多余的钱又打回去了  都是我自己的钱 这也太坑爹了吧 ...

那没办法，帮不了你

mlink3

marissa8668 发表于 2016-10-27 20:19
关键是你钱的用途

去买了新的自住呀。。

我觉得是没法查的。。

当然 Refinance后， 你的欠款是不变的。。变的话就不行， 因为可以从你原来的买价中推算出。

意思就是假设 你花了60万买了个房，loan size 50万 用的是redraw.然后若干年后你还清了。 然后 你为了避开税务局的限制， 你把loan 变成了 有offset的loan, loan size还是50万 , 然后你把50拿出又去买了个自住房。 然后这个过去的房子变成了投资房。这个50万的空， 就可以拿来抵税。。 你看有些人多贷出20万来，还拿去抵税， 这就立马会被ATO 发现。但如果只是那个50万的话。。。

我认为 Ato 在这种操作下几乎是没可能查出问题的。 因为过去的redraw structure已关，无从查起。 而账面上的数字也非常合理没有漏洞。。ATO 为什么会查 怎么查？

想多加一句。ato对credit account是没有监控的， 而对任何形式的saving account 是时时监控的。 如果你一下子打入10000以上到你的offset ACC， ato 立马就知道的。 查不查， 就看人家的心情和你的人品了。 所以说offset对做生意的人来说。。其实是个定时炸弹。。。

其实offset和redraw是各有利弊的。。offset比较适合收入透明的人。 而red raw却适合现金收入多或有灰色收入的人

marissa8668

mlink3 发表于 2016-10-27 20:29
去买了新的自住呀。。

我觉得是没法查的。。

ato会audit的，而且现在科技这么发达。表格，公式，看看名下资产，信用卡消费记录，纳税记录。。只要你活着，就不可能滴水不漏。 当然了，前提你是条大鱼。

理论上，你可以用于利息抵税的本金最大值，应该是买房钱加购房费用，比如stamp duty,律师费。

这个问题我也一直没明白。假设投资房50万，我从自住房把这50万top up出来，全扔到投资房账户，那自住房银行账户产生的利息可以抵税，即便我的投资房银行账户一分钱利息没有。

有的银行直接就offer这种package.

但是楼上那个买车果断private in nature

mlink3

marissa8668 发表于 2016-10-27 20:39
ato会audit的，而且现在科技这么发达。表格，公式，看看

弄不出来的。。你太看得起Ato...他们的方法是对你怀疑， 并问你什么什么会这样。他们对你并无证据， 只是推算， 而且是明显的出入，然后要你提供证明 说明为什么。

marissa8668

mlink3 发表于 2016-10-27 20:43
弄不出来的。。你太看得起Ato...他们的方法是对你怀疑， 并问你什么什么会这样。他们对你并无证据， 只是 ...

如果你对于税法很熟悉，或者你的会计很给力，那是有可能。不过你能找到拿自己前途来卖命的会计吗？

新panda

mlink3 发表于 2016-10-27 20:29
去买了新的自住呀。。

我觉得是没法查的。。

redraw存cash不会被ato查到啊 牛

mlink3

新panda 发表于 2016-10-27 21:56
redraw存cash不会被ato查到啊 牛

因为是负账号，或信用账号 所以无法监控， 而offset是一个存款账户。

benzchen

只要ATO不audit想怎么弄怎么弄，要audit起来你就知道了，只需要问你提供过去五年的loan statement你就有得烦了。

yonei999

你要铤而走险，那就要有承担后果的心态。会计师是不会冒这个险的。

isawang2000

benzchen 发表于 2016-10-27 22:36
只要ATO不audit想怎么弄怎么弄，要audit起来你就知道了，只需要问你提供过去五年的loan statement你就有得 ...

是的。即便ATO不知道，只要怀疑起来，你就得提供以前LOAN的记录。到时咋办？

desktop

refinance 成offset就可以了

isawang2000

我问过我的律师和会计师，他们都遇到过同样问题，都各自卖掉了，再买新的投资。

mlink3

isawang2000 发表于 2016-10-28 13:36
是的。即便ATO不知道，只要怀疑起来，你就得提供以前LOAN的记录。到时咋办？ ...

7年的记录。。

大头爸爸

我认识一个会计师说是可以抵税的，只要你用来抵税的金额不要超过买进的价格加印花税。不过最好就是自己打个电话找个经验丰富的会计师问一问，貌似以前是不可以的，后来是不是改过了

mlink3

大头爸爸 发表于 2016-10-28 14:33
我认识一个会计师说是可以抵税的，只要你用来抵税的金额不要超过买进的价格加印花税。不过最好就是自己打个 ...

这个就是我之前说过的概念。。

你的会计师还是有点激进的。。我觉得不大于 你原来买价的80%就比较安全了。 也就是说 20% + 印花税 算你自己的现金投资了。。

mlink3

desktop 发表于 2016-10-28 13:45
refinance 成offset就可以了

没那么STRAIGHT FORWARD..要做一下操作的

kelly301

marissa8668 发表于 2016-10-27 20:39
ato会audit的，而且现在科技这么发达。表格，公式，看看名下资产，信用卡消费记录，纳税记录。。只要你活 ...

现在银行给的贷款都不肯最大化 很多都是借了钱settle ato也没说只看银行吧 如果私人借贷呢

mlink3

isawang2000 发表于 2016-10-28 13:36
是的。即便ATO不知道，只要怀疑起来，你就得提供以前LOAN的记录。到时咋办？ ...

问题就是 你为什么要让ATO有怀疑你的理由？