Stamp Duty， 卖了自住转投资的房子

simplyjean

2003年买的自住房，2007年租出去了 ，2016年卖了 ，肯定没有CGT exemption了。但是2003年交的stamp duty可以增加cost base吗？ 我自己感觉是可以，但是找了好多地方，包括ATO网站，都没有很清晰的说法。

讨教了 。多谢。

Oaklands

沙发

easyuser

可以，按天数算。

51migrate

What

simplyjean

easyuser 发表于 2016-10-21 23:35
可以，按天数算。

是按出租天数占整个持有天数比例吧，是吗

easyuser

simplyjean 发表于 2016-10-22 07:31
是按出租天数占整个持有天数比例吧，是吗

是的，律师费同理

simplyjean

easyuser 发表于 2016-10-22 08:30
是的，律师费同理

谢谢

easyuser

不客气。

51migrate

Stamp duty 可以计入cost? R u sure

sydneyfishrocks

51migrate 发表于 2016-10-22 10:03
Stamp duty 可以计入cost? R u sure

上面的哥们好像是说投资房的情况下，可以算入，
我觉得是这个道理

51migrate

no, no, no

https://www.ato.gov.au/General/p ... including-interest/

karestin

51migrate 发表于 2016-10-22 10:21
no, no, no

https://www.ato.gov.au/General/property/residential-rental-properties/expenses-deductibl ...

你发的链接是投资房每年可以Claim的Deduction。 但是卖房子时算CGT的时候Stamp Duty， 律师费之类都可以加入CostBase。 楼主的情况就像上面几位说的，要proportion一下

simplyjean

51migrate 发表于 2016-10-22 10:21
no, no, no

https://www.ato.gov.au/General/property/residential-rental-properties/expenses-deductibl ...

你这是rental income, stamp duty不可以当年抵扣。我这是capital gain，不一样。应该看selling rental property.

51migrate

第一次听说，长知识了，一直以为价外税是不入成本的

Southbridge

很遗憾不行的，要找人估下出租时的市场价然后用那个作为cost base,律师费，stamp duty都被ATO吞了。

simplyjean

Southbridge 发表于 2016-10-22 17:59
很遗憾不行的，要找人估下出租时的市场价然后用那个作为cost base,律师费，stamp duty都被ATO吞了。 ...

市场价是应该要估的。但是确定印花税不能抵扣了吗？有ATO的指导吗？谢谢。

51migrate

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Selling-your-rental-property/

Southbridge

simplyjean 发表于 2016-10-22 22:12
市场价是应该要估的。但是确定印花税不能抵扣了吗？有ATO的指导吗？谢谢。 ...

https://www.ato.gov.au/General/C ... duce-income/?page=4

另外如果你有且只有这套房的话可以用6 year rule, 如果没有的话就只能交税了。

simplyjean

Southbridge 发表于 2016-10-22 22:45
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/In-detail/Real-estate/Using-your-home-to-produce- ...

谢谢，但好像还是没有说我这种情况的印花税该不该抵扣。

The cost base and reduced cost base of a property includes the amount you paid for it together with some incidental costs associated with acquiring, holding and disposing of it (such as legal fees, stamp duty and real estate agent’s commissions). Amounts that you've claimed as a tax deduction or that you can claim are excluded from the property’s cost base or reduced cost base.

Southbridge

simplyjean 发表于 2016-10-23 10:41
谢谢，但好像还是没有说我这种情况的印花税该不该抵扣。

The cost base and reduced cost base of a pro ...

你点的是我楼上的链接。

simplyjean

Southbridge 发表于 2016-10-23 11:00
你点的是我楼上的链接。

我知道。我也点了你的链接，没有提到的。

simplyjean

有tax agent的朋友能提示一下吗

anjel

simplyjean 发表于 2016-10-24 12:43
有tax agent的朋友能提示一下吗

同关注

我找到会计和我说可以做cost base
我还是交了surcharge的呢。。。
不能抵也太抢钱了。。。

simplyjean

anjel 发表于 2016-10-24 14:01
同关注

我找到会计和我说可以做cost base

什么surcharge?

huangpin284300

学习

wjwangjin1

Southbridge 发表于 2016-10-22 17:59
很遗憾不行的，要找人估下出租时的市场价然后用那个作为cost base,律师费，stamp duty都被ATO吞了。 ...

正解，补充一下，如果买了没自住就租出去的，这些费用是计入cost base的

anjel

simplyjean 发表于 2016-10-24 14:33
什么surcharge?

上年度没住满200天交的overseas buyer surcharge。。。

anjel

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 14:49
正解，补充一下，如果买了没自住就租出去的，这些费用是计入cost base的

汗
请教
那如果买了先自住再出租，满足了6年法则后超出的出租周期，可以计入cost base吗？

wjwangjin1

你的问题我看不明白，你是问怎么算CGT，还是怎么算cost base
Cost base上面说了，cgt可以按比例算，比如你出租了7年，cg可以按1/7算，当然看你实际情况，以及你是否希望用6年法则，另外用6年法则，你也可以选择是否用满6年

anjel

wjwangjin1 发表于 2016-10-24 15:00
你的问题我看不明白，你是问怎么算CGT，还是怎么算cost base
Cost base上面说了，cgt可以按比例算，比如你 ...

汗
不好意思
我直接拿例子说吧？
比如说
2010年1月买了房，价值50，自住半年后出租，16年1月结束6年法则，当时估价70，然后继续出租1年，到17年1月卖出，卖价75

请问cgt应该怎么计算？买房时交的印花税等如何抵扣？

非常感谢您~~~