（墨尔本）一个蠢问题：不停的refinance买房，只付利息，如果经济危机来了，房价崩了，那些贷款怎么办？

soslaugh

我是投资小白，想请教一个比较低级的问题：

5年间，有朋友refinance 买4、5 套房，他自己只出过第一套自住房的首付。我想了解一下，

1）如果经济环境不好，房价崩了，自己没有能力还那些贷款，那么那些房贷要怎么办？

2）那些本金什么时候还？只是暂时只付利息，但是本金总要还的呀，又不能无限 refinance 下去。是要等到N 年以后，卖掉一套，升值的部分来还一部分本金吗？


我真是不明白，大侠们请不要笑我。

===================================补充=======================================================


LZ 发这个帖子不是杞人忧天，也不是瞎操心，而是想了解这样投资的可行性，或者说如果不投资这个价位的房子，而投资地段更好一些，但是价格翻倍，房产数量减少一倍，哪个更好？

比如： 100万买一套华人区或者其他高大上一点的区，还是买2-3套30-40万的，其他条件稍微差一些的 （尤其是区域选择，墨尔本CBD，北面 Broadmeadows 附近）。

scoopy

真到了那一步，只有房子还给银行，然后申请破产，欠的债慢慢还呗，难道不成烧炭？

csl不高兴

1 房价不可能崩
2 租金收入总有吧, 工作总有的吧 这还不够还房贷?
3 好羡慕你朋友, 过两年就是大富翁了, 随便卖出去一两套, 然候剩下的就躺在家里收房租了。 从一个受剥削受压迫的阶层华丽转身成剥削他人的小资本家了

figtree1

所以啊，大家不用干别的，多蠢啊，又辛苦。只要够首期，就不停买房，然后一生就可以慢慢享受了，而且惠及子孙

soslaugh

csl不高兴 发表于 2016-9-23 23:38
1 房价不可能崩
2 租金收入总有吧, 工作总有的吧 这还不够还房贷?
3 好羡慕你朋友, 过两年就是大富翁了, 随 ...

我是觉得：

当年美国的次贷危机，房价不就是崩盘了吗？

房子未必全能租出去哦，我朋友很一般的工作，自给自足。虽然暂时不用掏钱补贴贷款，但是，谁能保证房子一直不空置呢？

我是不懂其中的奥妙，我们在墨尔本，朋友买的是CITY 公寓和北边BROADWEADOWS附近，就算房子升值，空间也有限吧？

soslaugh

figtree1 发表于 2016-9-23 23:42
所以啊，大家不用干别的，多蠢啊，又辛苦。只要够首期，就不停买房，然后一生就可以慢慢享受了，而且惠及子 ...

:

澳洲的王健林就这样诞生了。

洋插队

富贵险中求

csl不高兴

soslaugh 发表于 2016-9-23 23:51
我是觉得：

当年美国的次贷危机，房价不就是崩盘了吗？

房子怎么可能空? 现在国内多少亿万富翁出来啊。中国房子涨那么离谱 不就是一部分人把房价又炒起来 然候换一笔钱然候移民 不然谁卖啊,反正政府随便印钱。

加上恐袭 欧洲应该很多移民来吧

另外 现在这么多父母移民 难道来了不租/买房子跟孩子挤一起住啊?

怎么想都是供不应求

一想到这些我就自己打自己脸(是真打, 有指印) 后悔几年前没像你朋友一样做法

Rocher1895

你朋友买的4-5套看地段价值还没有一套house贵，你知道house租金回报吗？ 4-5套unit租金回报没一套house高？

买house的都不担心，你替他们担心啥

HL2016

银行最怕的就是你朋友这种人。高杠杆，低首付。希望他本身是高收入，现金流良好。不然的确是有隐患的。

HL2016

银行最怕的就是你朋友这种人。高杠杆，低首付。希望他本身是高收入，现金流良好。不然的确是有隐患的。

ozforever

good luck with that. wish him well.
play with fire and get burnt eventually

punky

都是House的话只要现金流没问题，不买到乡下，这么说吧，就算经济危机来了照样潇洒，参见08年表现。全球都在印钱，每年移民涌入，低利率常态化，世界级的城市，城乡结合部般的房价，只要买在悉尼，墨尔本，这投资比其他渠道都靠谱，前提，house!

Mozai

我想知道比如refinance投资房多出来钱 自己凑点 刚够一套房首付20% 你手上还有之前一套房的贷款 但是银行是不是很难贷给你80%了？先谢过啦。

lubo_hong

皇帝不急太监急。

soslaugh

Rocher1895 发表于 2016-9-24 05:48
你朋友买的4-5套看地段价值还没有一套house贵，你知道house租金回报吗？ 4-5套unit租金回报没一套house高？ ...

我不担心，我就是好奇，想知道如果真是这么简单容易，那岂不是人人都可以这样买房? 这样投资? 哪有这样容易的投资方式哦，买个低价位房子在那就一劳永逸了? 如果这样容易，我也copy一下，如果不是，我还是投资其他价位的房子吧。

soslaugh

punky 发表于 2016-9-24 07:30
都是House的话只要现金流没问题，不买到乡下，这么说吧，就算经济危机来了照样潇洒，参见08年表现。全球都 ...

买的都是appartment 和 unit。

soslaugh

HL2016 发表于 2016-9-24 07:22
银行最怕的就是你朋友这种人。高杠杆，低首付。希望他本身是高收入，现金流良好。不然的确是有隐患的。 ...

收入很一般，现金流是没问题，房价低呀，租金完全可以 cover 利息，这样也是有风险的吧?

fellow

美国次贷危机纽约的房价也没有降，跌得都是乡下。

只要买在悉尼不偏僻的地方，不会有问题。墨尔本不了解。

online2013

soslaugh 发表于 2016-9-24 07:42
我不担心，我就是好奇，想知道如果真是这么简单容易，那岂不是人人都可以这样买房? 这样投资? 哪有这样容 ...

心要夠大，這不上面有好幾位已經嚇到了嘛。朋友剛出來工作也這樣弄了十幾套下來，當然貸款多少有動手腳，誰叫土澳這麼鬆。。。

soslaugh

Mozai 发表于 2016-9-24 07:35
我想知道比如refinance投资房多出来钱 自己凑点 刚够一套房首付20% 你手上还有之前一套房的贷款 但是银行是 ...

这个我不了解，恐怕你要另外开一个帖子问一下。不过，我买投资房的时候，银行没有问我自住房的情况，基本只看工资和首付。

teufel

soslaugh 发表于 2016-9-24 07:46
收入很一般，现金流是没问题，房价低呀，租金完全可以 cover 利息，这样也是有风险的吧? ...

我好奇的是，怎么贷下这么多款的，refinance的钱就算够付首付和税费，银行也不会光凭租金收入贷给你剩余的80%啊

还有一旦利息上调可能会痛苦一些，虽然我觉得1年内这可能不大

teufel

soslaugh 发表于 2016-9-24 07:46
收入很一般，现金流是没问题，房价低呀，租金完全可以 cover 利息，这样也是有风险的吧? ...

估计他的房子涨幅很不错？银行给的refinance的钱挺多的？他贷款又只还利息，每月还的数目不多吧

orangejue726

soslaugh 发表于 2016-9-23 23:51
我是觉得：

当年美国的次贷危机，房价不就是崩盘了吗？

错了 纽约没有崩

soslaugh

teufel 发表于 2016-9-24 08:54
我好奇的是，怎么贷下这么多款的，refinance的钱就算够付首付和税费，银行也不会光凭租金收入贷给你剩余 ...

我也是不懂，所以发帖来问问。

他和他老婆一起一共年薪11万税前。房子是从2010年还是2011年开始从自住买起，除了自住是house，其他都是 appartment, unit，在墨尔本city 和 Broadmeadows 附近，价格确实不高，都是30多万。新入的 unit 是50多万，比较近 city。

说句题外话，我想知道在Broadmeadows 附近投资，就居民素质而言，难道没有风险吗？

604

soslaugh 发表于 2016-9-24 09:09
我也是不懂，所以发帖来问问。

他和他老婆，年薪11万税前。房子是从2010年还是2011年开始从自住买起，除 ...

有风险。

icac

soslaugh 发表于 2016-9-23 23:51
我是觉得：

当年美国的次贷危机，房价不就是崩盘了吗？

首先，美国的贷款制度非常宽松，买房可以110%的借贷。

其次当年次贷房价崩盘的地区大部分都是单一工业区域；美国房价从2007年次贷危机开始，一路惨跌，至2012年底才结束。但是纽约的曼哈顿地区，虽然该地区房价也有来回震荡，但2007年以来，总体来说长线上涨，全世界的王公贵族都在曼哈顿投资房产置业，好区的抗跌性很强.整个纽约地区，2007~2012年，房价下跌11%，美国房价下跌超过40%，所以纽约的房价是很坚挺的。

2012年底，纽约房价开始大增，截止2013年10月31日，纽约房价相比2012年增幅3.4%，平均售价56.53万美元，而平均挂价44.99万美元，看出纽约房产市场很火爆。回顾历史数据，纽约房价一直呈现波动状，最高峰值是2008年10月，当时已达到42.5万美元，可以看出目前离最高点仍有至少21.5%的上涨空间。

就是说好的区域“崩盘”的机会非常小

另外空置问题，我500/周租不出去，400/周呢？好的区域毕竟需求还是有的，如果好的区域和不好的区域租金接近大部分人还是会选好的区域吧。所以别担心租不出去的问题，最多就每周多补$100.

icac

soslaugh 发表于 2016-9-24 09:09
我也是不懂，所以发帖来问问。

他和他老婆，年薪11万税前。房子是从2010年还是2011年开始从自住买起，除 ...

风险肯定是有的，就算把钱存在银行，银行业可以破产

相当而言买房子的风险其实小于很多投资，毕竟租金在那。

orangejue726

某种程度来说 现阶段 在一线国际大都市买房是没有错的  

Clairelan

扯什么美国啊……问问看悉尼2003年破产的百万负翁们就知道了。

当年各个潇洒啊……百万豪宅买买买.....突然一夜回到解放前……  其中出租车司机尤其多....因为当年收入不错…… 就买买买 零首付的买 反正能租出去还能涨 基本就是现在楼花那套的house版

ps：自己看看03年利率多少.... ps2: 悉尼很多地方0607年的房价还没03年高.....