房价上涨是一轮财富大转移（转实话）

巴乔

       最近几个月来发生在上海、深圳、北京这些一线大城市房价的恐慌性上涨背后的原因到底是什么呢？

　　我以前说过，任何城市的房价上涨都只有一个理由：就是人们都认为房价会继续上涨。显然，过去的几个月在一线城市和部分二线城市在这一点上达成了更加广泛的共识。

　　在过去的十年，中国的大部分城市的大部分时间里，住房市场价格呈现单边上扬的趋势，尤其是一线大城市和部分发达地区二线城市上涨的速度非常快。这种上涨的格局是比较好理解的，就是由于中国经济的快速发展，大量财富的积累，快速的城市化。大量的人口从农村、从内地向城市、向沿海地区聚集。导致住房的价格轮番上涨。

　　在2013年之后，人们认为这种模式的上涨接近尾声。因为从总体上来讲，已经建成和在建的住宅大大超过了人们当下的需求，尤其是在一些三四线城市，住房严重供大于求。

　　但是从2015年年底开始，北京、上海、深圳等一线大城市房价又开始一轮新的轮番上涨，进而扩展到东部地区大部分二线城市。这种变化令很多人始料未及，这种变化和以往人们所坚信的楼市上涨的逻辑是完全不同的。

　　在以前的逻辑当中，房价上涨最主要的支撑就是城市化的过程。由于中国经济的持续发展，由于中国城市化还远远没有完成。所以大家坚信，中国大城市的房价上涨将是一个持续的过程，这个过程可能还会持续十几二十年。但是现在我们看到的情况是，中国经济总体上来说，尤其是从2014年开始出现较大的下行压力，而且这种趋势到目前为止依然持续。在这样的一个背景下，中国部分城市的房价却出现了快速的上涨，那么它背后的逻辑到底是什么呢！

　　在我看来，实际上这是一轮规模空前且残酷的财富大转移。

　　2015年可以被当做中国经济的一个节点。此时，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、从事工矿业的企业，进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些退出市场的企业在没有新的投资方向之前会积极寻求资产的保值手段。

　　而一线城市和部分二线城市的房地产市场被普遍认为是最佳的保值方式。于是大量从实业退出的资金就涌入到这样的一个市场里面。关闭企业之后的资金流向流向了一线城市的房地产。在其他二线三线四线城市里拥有多套住房的人也觉察到了这样的变化，所以快速跟进，抛掉原来在这些城市里面的房产，开始购买一线城市的房子。所以我们也就很容易理解，为什么在同样的经济背景下，一些城市的房价逐渐下降，而另外一些城市，却出现了暴涨，原因就在这里。所以呢，这是一次规模空前的财富的大转移。没有新的财富被创造，仅仅是资金的横向流动。

　　在这种模式的财富转移中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者，而全国其他地方居民的财富却在浑然不觉中悄然缩水。地区间、城乡间的差距被进一步拉大。中西部地区和中小城市的增长发动机不断灭火。少数城市的繁荣掩盖了大部分城市的萧条。

　　在这个大转移过程当中，房子的资本属性进一步加强。

　　在过去的几十年时间里呢，我们一直都在探讨财富的增长问题，但是对于财富的流动问题（不是财富的分配问题）没有做太多的关注。但实际上，现在财富的流动，对于每一个人的资产所产生的影响，超过了财富的创造过程。另外呢，我们也一直十分关注财富的分配机制，所以我们会谈讨论税率、讨论增税减税，但是现在财富的这种流动方式对个人资产的影响也超过了财富的分配因素。

　　财富的流动的方向，第一个是穷人的财富更多地向富人流动。《21世纪资本论》里面论述的就是这个话题。在全球范围内都出现了这样的一种情况，也就是说资本的马太效应越来越明显，越有钱的人，越能获得更多的社会资源，变得更加有钱。我重点想说的是第二种流动，是地区间的流动。财富从落后地区向发达地区流动、从农村向城市流动、从小城市向大城市流动。从银行的数据，可以看到，越是落后地区、中西部地区的金融机构的存款余额，通过各种方式，流向大城市，流向发达地区，成为这些地方买房的资金。

　　如果把中国经济改革开放以后分成两个阶段，2008年是个分界点。在此之前，应该说中国的经济整体上的是劳动创造价值，特征非常的明显。在2008年之后呢，发生了一个重大变化，资本的发言权占的比重越来越大。社会的资源的分配更多的依托于资本。这样的一个变化和房价的变化密切相关。

　　前不久流行一个段子，列举败家的十大行为和兴家的十大行为，兴家十大投资是：在北京买房，在上海买房，在深圳买房，在杭州买房，在广州买房，在厦门买房，在南京买房，在苏州买房，在合肥买房在等等，就是在一些房价上涨非常明显的城市买房。而败家的十大行为是什么呢？卖房创业被列为第一。这绝不是笑话和调侃，而是血淋淋的事实。

　　过去几年在一线城市进行住房投资的人，其财富状况得到了飞速的增长。这种增长超过了任何一家企业通过生产所能够形成的财富的增长速度。当这样的一个现象出现并且持续发展的时候，中国经济的转型就变得非常的艰难。

　　部分城市的房地产价格过快上涨的势头能不能遏制呢？能，就是利用房产税。但现在的问题是由于经济正处于下行趋势，房产税如果推出有可能引发房地产价格的大幅度的跌落，有可能带来系统性的金融风险。这个风险是我们所完全不能够承受的。房产税迟迟没有推出来的根本原因就在这儿。当这样的一个预期成为全民共识的时候，那么，毫不犹豫的卖掉工厂，卖掉在三四线城市和一些中西部地区的二线城市的房产，到北京、上海、深圳、杭州、南京等等这样的一些城市，去购买更多的房产，那么就会变成所有的人的第一选择。

　　很早的时候，人类就试图把我们的声音留存下来。有的人会对着水缸大喊一声，然后把缸盖盖住，看看是否能把声音留在水缸里面。这种实验很多人做了很多次都不成功，直到有人发明的录音机，我们的声音才可以留存下来。

　　那么对于财富的保存过程正好相反，我们一直可以很好的保存财富，就是黄金。黄金可以把财富留下来，财富的分配和转移也都依靠黄金。但是随着金本位的崩溃，人类的财富保存方式彻底没有了。没有任何一样东西可以妥善的财富保存下来，而现在所有的人都坚信，一线大城市的房产是唯一接近以前黄金的保值手段。
　　
      房价高企最直接导致的负面因素就是生活成本的提高。那些来到城市里创业的年轻人可能根本无法承担如此高昂的生活费用，最终选择离开。在这些城市里创业的企业，最终也会因为高成本承受不了而离开。当然，如果按照以往的发展方式，当深圳成本高到连华为都承受不了的时候，那么华为自然会转移到东莞、惠州、中山或者其他什么城市，带动其他地方发展起来。但是现在看来，这种期待，很可能是一厢情愿。资本不再会像大部分发达国家所经历的那样，在本国大城市成本提高之后，向全国范围内的其他城市转移，并最终使全国发展水平处于比较接近的状态下。

　　但全球化之后，这种发展模式的基本背景已经不在。拉美和东南亚众多曾经一度辉煌的的发展中国家曾经经历的告诉我们。当这些国家大城市的成本上升之后，财富和产能不会向自己国家的内地和中小城市转移，而是向下一个新兴市场和发达国家转移。

　　由此推断，中国一线城市房价所诱发的财富大转移将成为中国经济成功转型的最大隐患。

　　(本文作者介绍：人大重阳是一所中国特色新型智库，由上海重阳投资董事长裘国根先生向母校捐款2亿元的主要资助项目，中国人民大学校长、央行货币政策委员会委员陈雨露教授担任院长。)

fztt

下一步就是财富向海外转移。

房满仓

人民币持续贬值，有些有先见的个人投资者，乘着这波行情，卖掉一部分国内资产，增加海外资产

kk8670

好文

iami_returns

和我看法差不多，以前做生意赚到钱的人搬往上海这种一流城市，形成房价猛升。最终都是有钱人留下，没钱的离开

游得好小鱼

但愿不要像去年的股灾

chen100

有见地，佩服！

澳洲游

online2013

澳洲這幾年也一樣吧？

steven991010

涨势如此疯狂的时候，往往注定走向消亡，去年股市如此，今明年的房市也注定会如此吧，一线城市涨可以理解，三四线城市也大涨，那就是泡沫的无理性扩张，加速了灭亡的速度，越早爆掉越好，对实体经济造成的损害越小，现在的政策容忍就是饮鸠止渴

csl不高兴

最败家行为: 卖房创业! 这说明什么?

往事如昨

csl不高兴 发表于 2016-9-20 21:51
最败家行为: 卖房创业! 这说明什么?

忽然一悠

csl不高兴 发表于 2016-9-20 21:51
最败家行为: 卖房创业! 这说明什么?

做实事的都不行了，大家都想一夜爆富

datou1981

分析得很到位。。。。
没有永远的牛市。。。。
海外资产配置更多的是股票。。。而不是地产。。。看看加拿大就知道了。。。不确定的因素太多

txyz

likespring

国内有人想海外资产配置，就是手头有几百万人民币闲钱的那种，问什么合适，想不出来。。

Killara

likespring 发表于 2016-9-20 23:39
国内有人想海外资产配置，就是手头有几百万人民币闲钱的那种，问什么合适，想不出来。。 ...

几百万人民币买一两套海外房子（可以贷款）就没有了

604

写得太棒了。

大韦

datou1981 发表于 2016-9-20 22:39
分析得很到位。。。。
没有永远的牛市。。。。
海外资产配置更多的是股票。。。而不是地产。。。看看加拿大 ...

加拿大挺好的啊。
你没看最新数据么？这个月温哥华又回来了。

小白猪猪

csl不高兴 发表于 2016-9-20 21:51
最败家行为: 卖房创业! 这说明什么?

实干误国，炒房兴邦，在十八大之后还不收手，不紧跟党中央的号召，现在悔之晚矣。

search

都是马后炮的东西，没有价值

datou1981

大韦 发表于 2016-9-21 09:00
加拿大挺好的啊。
你没看最新数据么？这个月温哥华又回来了。

4%啊。。。。这个是跌后的数据。。并没有收回跌幅。而且海外资产都不建议贷款。。。

大韦

datou1981 发表于 2016-9-21 09:25
4%啊。。。。这个是跌后的数据。。并没有收回跌幅。而且海外资产都不建议贷款。。。 ...

哦呵呵
继续加油炒股票！
月入百万不是梦

zhangtingban

炒房兴邦 实干误国啊！

cooper-1

最关键的一点没说，通过这种大转移，最终财富进入了政府口袋。

jeff117888

深度好文，赞，赞，赞!

fademark

datou1981 发表于 2016-9-20 22:39
分析得很到位。。。。
没有永远的牛市。。。。
海外资产配置更多的是股票。。。而不是地产。。。看看加拿大 ...

和股票相比，投资到悉尼房地产肯定是风险小的，当然收益也小。

前段时间ASX狂跌的时候为何不见你说这话呢，  不能因为你不投资澳洲房地产就偏执地认为配置更多的是股票吧？你的数据从哪里来的？

likespring

资产配置一提就被拉到房产投资上，没有澳洲pr 只能楼花，风险收益咋个去说服别人纷纷地拿几百万人刀给我操作啊？
这个资产配置不应该只是买房子吧？

澳洲风情

和我看法是一致的，世界上很多国家也是借助房地产积累财富的。

贪婪是人类的本性，而中国人尤甚。

活过一次，就明白中国的历史为什么总是一部你死我活的战争史。

当下的中国，在政府狂印钞票促成一笔笔天价房产交易的时候，有谁看到那广大的小城市居民，失业人员，广大农民。在承受着压垮他们的最后一颗物价飞涨的救命稻草。

这很考验当下执政者的智慧和高瞻远瞩。

huangpin284300

分析的好