有没有人计算过，小投资房用interest only来付款并不划算的

distantmusic

我今天做了一下计算，不知道自己算的对不对，请大家指正。
假设我现在买一个房子35万，首付7万，贷款28万。
按照现在的利率principle+interst每周还$433，如果interest only则还$381

假设：5年之后房子的capital value变成了45万
1，本利一起还共付$112,580+首付70,000=$182,580，但是5年内本金也还了月4万6
赢利为45万-18.258万（自己付的钱）-(28万-4.6万)（银行欠款）=3.342万
2，interest only还款$99,060+首付70,000=$169,060，没有偿还任何本金
赢利为45万-16.906万（自己付的钱）-28万=940块！

这5年中本利一起还比光还利息多还1万3千5，差别挺小的。5年后房子涨价10万（28.5%）卖房尚且不赚，更何况要是涨不了那么多钱呢。

假设2，10年后房子的capital value涨到60万
同理算出本利一起还约赚11.7万，而光还利息约赚5.2万，而这十年两种方法的还款差额是2.7万，也就是10年多还2万7，能带来11.7-5.2=6.5万的利润。当然前提是房子价值涨到60万。

我理解，interest only更适用于大额房产，用来积累流动资金，比如开发商，短期暴利。而我们个人买小额的房产，光还利息并不划算，我的结论对么？

Devil_Star

粗略看了一下，你的计算忽略了一个重要因素： 税务优惠， 如果没有这个因素， 不少人都会选择P&I而不选IO。

FAIRMONT

是的。投资房最重要的税务优惠没有计算进来。

FAIRMONT

另外，如果只还利息省下的钱如果投资的话，也应该有收益的。

tommyinnz

其实算投资赚钱的时候，我一直有一个很困惑的地方，就是，5年后的45万或者60万其实没有今天的45万或者60万值钱，也就是说，我们付出的首付和每月还款还牵涉到一个终值得问题~~

distantmusic

能减税的部分是：投入-租金收入，假设这两种还款方式租金收入一样，投入多，减税数额则多，这么看，按照capital + Interest多还款反而收益更大啊！更证明了应该本利一起还呢。请问 Devil_Star，还有什么别的税务优惠么？不好意思没有理解你的意思。

FAIRMONT 5年光还利息省1万多，而本利一起还能减少贷款额4万6，是不是这省出来1万多如果能在5年内创造4万6 的利润，才比本利一起还更有利呢？

tommyinnz 我也有同样的想法，不过话说回来，如果钱不去投资，它不会跟着通货膨胀自动升值的，可能只有投资，不敢说赚钱，才有可能使钱保值吧

alyssa

LS还没说到房屋的折旧呢， 20-30年后房子就很旧了。

Devil_Star

原帖由 tommyinnz 于 2008-11-7 20:54 发表
其实算投资赚钱的时候，我一直有一个很困惑的地方，就是，5年后的45万或者60万其实没有今天的45万或者60万值钱，也就是说，我们付出的首付和每月还款还牵涉到一个终值得问题~~

你这个问题要用NPV来解决，使用一个你认为合理的DISCOUNT RATE来考虑INFLATION的因素吧。

Devil_Star

原帖由 distantmusic 于 2008-11-7 21:32 发表
能减税的部分是：投入-租金收入，假设这两种还款方式租金收入一样，投入多，减税数额则多，这么看，按照capital + Interest多还款反而收益更大啊！更证明了应该本利一起还呢。请问 Devil_Star，还有什么别的税务优惠 ...

<本金部分>是不能抵税的。 IO投资的逻辑就是假定房地产能持续带来大量的CAPITAL GROWTH， 你只还INTEREST， 一能抵消大量的其它收入减税， 二能解放更多的现金流来供更多的房产， 放大收入。如果假定不成立， 就会栽得很惨～

wdmznzd

原帖由 tommyinnz 于 2008-11-7 20:54 发表
其实算投资赚钱的时候，我一直有一个很困惑的地方，就是，5年后的45万或者60万其实没有今天的45万或者60万值钱，也就是说，我们付出的首付和每月还款还牵涉到一个终值得问题~~

考虑通货膨胀的话，你的贷款数额是不变的，所以也在贬值，如果你只还利息的话，5年以后的本金28万也没有今天的28万值钱了。

我想只还利息一般适用于只买不卖的投资方式，如果是准备短期内卖掉的话，你的收入的税率越高，interest-only越有利。

雪儿

rental income has not counted...

雪儿

eg. $(300-50levy council)x52x5=65000

CES

原帖由 distantmusic 于 2008-11-7 19:52 发表
这5年中本利一起还比光还利息多还1万3千5

在和PI比较时，这1万3千5（还应该再加利息）应该算IO方式五年后你手中的资产

[ 本帖最后由 CES 于 2008-11-7 23:21 编辑 ]

masakiwangjun

其实没见过有几个人在经济平稳的情况下通过银行进行投资房赚钱的。要么超低 要么一次性付清。

wdmznzd

没看明白ls的意思，什麽超低？

flyspirit

我想请问下，5年内本金也还了月4万6，这是根据什么得出的结论？

每周的还款中，有多少是利息，有多少是本金啊？

distantmusic

如果楼上几位说capital不能抵税我就明白了，减税的确还是有些差别的。I only 381每周+其余开支-所得房租=减税金额。如果433capital + I则只有接近58%X$433大约255刀+其余开支-所得房租可以减税。那么一年有大约$6500的差别，如果按照30%减税呢，能多减税2000刀左右。

不过每年多减税2000刀，5年下来也只多1万块啊！而本金则因为本利一起多还1万3千5，而还掉4万6，还是本利一起还划算:o

distantmusic

原帖由 flyspirit 于 2008-11-10 13:45 发表
我想请问下，5年内本金也还了月4万6，这是根据什么得出的结论？

每周的还款中，有多少是利息，有多少是本金啊？

30年本利共还约68万，其中利息40万，本金28万。所以还款10万，我觉得相当于还了28/68X10万的本金，不知道可不可以这么理解

Devil_Star

原帖由 distantmusic 于 2008-11-10 17:38 发表
如果楼上几位说capital不能抵税我就明白了，减税的确还是有些差别的。I only 381每周+其余开支-所得房租=减税金额。如果433capital + I则只有接近58%X$433大约255刀+其余开支-所得房租可以减税。那么一年有大约$6500 ...

投资房地产的重点不应该是减税， 如果不赚钱， 要减税来干什么。 IO的一个关键用处是增加投资者的CAPACITY， 可以SERVICE更多的PROPERTIES， 比如2002年在LIVERPOOL 买一间房20W， 2005年卖出翻倍变40W，  你还本金的话只够供一间， 如果你只还利息的话可以供两间， 那么40W就变成80W， 在再按比例扣除TRANSACTION COSTS和HOLDING COSTS后， 很明显你就看出哪个更爽。

不过同理， 如果你2间买在CHATSWOOD， 那你就哭吧； 或者半路失业， 在没开始暴涨前被迫亏本卖掉， 还是得哭。

flyspirit

原帖由 distantmusic 于 2008-11-10 17:39 发表


30年本利共还约68万，其中利息40万，本金28万。所以还款10万，我觉得相当于还了28/68X10万的本金，不知道可不可以这么理解

听上去有道理，但是我不能确认这边每次还款的本金和利息比例都是相等的。有没有采用principal+interest方式还款的TX来确认下？

distantmusic

原帖由 Devil_Star 于 2008-11-10 18:24 发表


投资房地产的重点不应该是减税， 如果不赚钱， 要减税来干什么。 IO的一个关键用处是增加投资者的CAPACITY， 可以SERVICE更多的PROPERTIES， 比如2002年在LIVERPOOL 买一间房20W， 2005年卖出翻倍变40W，  你还本 ...

你说的普遍道理我理解，但是我觉得这个道理应用于我顶楼的举例并不适用。

我觉得对于小额投资Interest only 比Capital + interest还钱省出来的钱太少了，5年才省出来1万3千块，并不能带来你们说的那些效益（总结楼上各位，这些效益包含积累基金投资别的房产和减税）。这种还款方式少付的钱对于小额地产来说，带来的效益要比capital+ interest带来的直接效益（5年还4万6的capital要小的多）。我的帖子是想求证小额房产interest only是不是值得！
所以，听了大家的意见，我还是坚持认为，对于没有短期暴涨潜力的小额房产，还是选择Capital + interest的还款方式更划算

[ 本帖最后由 distantmusic 于 2008-11-10 21:40 编辑 ]

xingbu

原帖由 wdmznzd 于 2008-11-8 23:45 发表
没看明白ls的意思，什麽超低？

他应该是说抄底。

flyspirit

原帖由 distantmusic 于 2008-11-10 17:39 发表


30年本利共还约68万，其中利息40万，本金28万。所以还款10万，我觉得相当于还了28/68X10万的本金，不知道可不可以这么理解

研究了下，发现这个假设有误，principal+interest每周还款的433中, lz假设其中41%用来还本金，而实际上，第1个月只有11%用来还本金，到第5年年底，也只有17%的还款用来还本金。

用infochoice的Loan Balance Calculator，就可以算出这些。

小双

原帖由 flyspirit 于 2008-11-12 00:13 发表


研究了下，发现这个假设有误，principal+interest每周还款的433中, lz假设其中41%用来还本金，而实际上，第1个月只有11%用来还本金，到第5年年底，也只有17%的还款用来还本金。

用infochoice的Loan Balance C ...

不错，P+I还本金不是匀速的，初期还款的大部分是利息，因为本金还很大，越到后期本金占比越高，直到最后一次付款将剩下的最后一点本金连本带息一起还清。

要拆分每期还款本息部分，可以先排出整个付款计划表，然后查表。

也可以直接计算，简单来说，
１。根据剩余还款次数，利率，每期付款额，用年金现值公式计算出所剩未还本金V。
２。V乘利率得出次付款中的利息部分。
3。V减去利息部分就得出本金部分。

distantmusic

A revised calculation

假设我现在买一个房子35万，首付7万，贷款28万。
按照现在的利率principle+interst每周还$433，如果interest only则还$381

假设：5年之后房子的capital value变成了45万
1，本利一起还共付$112,580+首付70,000=$182,580，5年内本金还了1万6
赢利为45万-18.258万（自己付的钱）-(28万-1.6万)（银行欠款）=0.342万
2，interest only还款$99,060+首付70,000=$169,060，没有偿还任何本金
赢利为45万-16.906万（自己付的钱）-28万=0.094万
3, About the tax reduction difference
I only= repayment($99,060)+其余开支-所得房租=减税金额
C+I=$96,608 (interest part) +其余开支-所得房租可以减税
the difference for 5 yrs is $2,452, after tax difference is only $735.6, which means interest only reparment means can only bring limited tax reduction income.

Conclusion:
You would pay $112,580 for the whole 5-year period if you choose capital + Interest and win around

$3,420+tax reduction+rent-其余开支 you used in your property (if the housing price increased as assumed)

You would pay $99,060 for Interest only repayment way ($13,000 less than C+I repayment means) and finally win around

$940+tax reduction ($735.6 more than C+I repayment means)+rent-其余开支 you used in your property

So, which way would you like to choose

[ 本帖最后由 distantmusic 于 2008-11-12 16:35 编辑 ]

flyspirit

原帖由 小双 于 2008-11-12 15:55 发表


不错，P+I还本金不是匀速的，初期还款的大部分是利息，因为本金还很大，越到后期本金占比越高，直到最后一次付款将剩下的最后一点本金连本带息一起还清。

要拆分每期还款本息部分，可以先排出整个付款计划表， ...

能不能请把那个"年金现值公式"给一下?

flyspirit

the difference for 5 yrs is $2,452, after tax difference is only $735.6, which means interest only reparment means can only bring limited tax reduction income

还要计算一项，就是I only少付的钱的处理。最差的放银行，如果按照6%的利息算，5年后的收入是2200，已经高于735.6。 如果有更好的投资渠道，获利还要大。

从另一个角度看，买投资房不会空关，一定会租出去，如果租金每周310，5年是80600。

那么用I only, 实际支出只有18500
用P+I， 实际支出是31980

两者相比，I only只用了将近一半的费用，控制了一套房产。

风花雪月

(paopaobing(49))

flyspirit

再说一点：

如果用I only，每周多存$52至offset帐号，结果和P+I是一模一样的。但好处是多放的钱可以随时取出，并有更多的税务优惠。

wdmznzd

原帖由 flyspirit 于 2008-11-12 18:30 发表


还要计算一项，就是I only少付的钱的处理。最差的放银行，如果按照6%的利息算，5年后的收入是2200，已经高于735.6。 如果有更好的投资渠道，获利还要大。

从另一个角度看，买投资房不会空关，一定会租出去，如 ...

这样算的前提是你要长期持有这个投资房， 而如果你卖掉投资房的话，I only所少付的钱都会因为你没有还本金而被对冲掉，再考虑扣税的因素，实际out of pocket的钱，I only 要比 I + P 高。而买投资房buy and hold未必是好的策略，如果遇到像现在这样的情况，有比较困难。