BWP的一些分析

lefeng999

这次试着分析下之前被机器猫提到的BWP Trust，这里先表示感谢。

我个人的倾向于投资业务简单易懂，并且能够稳定增长，估值合理的公司，所以分析也会基于这个脉络展开。基于便利，以下的“公司”都代指“BWP trust”.

公司的主营业务相当简单：收购优质的商业地产，然后出租以获取稳定增长的现金收入。增长来源于每年现有物业的租金增长，持续寻求物业收购以及每半年revalue一次现有的投资物业。

截止到30 June 2015，公司拥有80家Bunnings Warehouse, 其中8家出租给其他的零售商。这里就要提到BWP与WES的关系。
1. BWP trust的管理人为BWP management limited, 跟Bunnings同为WES的全资子公司。
2. WES通过其中一家子公司同时拥有BWP的24.75%的issued units。
3. 93.7% income from Bunnings warehouse, J Blackwood and Son Pty Ltd and Officeworks.
4. 公司现有的MD 95年加入WES并担任过旗下多个子公司的高管，9年在Bunnings的CFO经验。

基于两者之间的关系，管理层能否最大化unit holder的利益成了最大的关键。而我基于公开信息和推论得出得结论是肯定的。
     1. 支付与BWP management的费用为固定为
javascript:;
2015年全年的管理费用与资产比率为0.65%， 比2014年的0.64%有轻微上涨。

      2.  但这同样引发了另一个问题：管理层会否采取激进的扩张从而把balance sheet快速膨胀以赚取超额的管理费。再看gearing ratio: 2015年全年为24.1%，对比2014年的24.4%，轻微下降。原因是，board限制了管理层的扩张速度：gearing必须在20%-30%之间。再看interest cover ratio: 2015年为5.1倍，2014年为5.7倍。具体的财务和盈利接下来会比较具体地讨论。

     3. track record未必能反映未来的趋势，但是从中可以看出公司长期的目标和运营模式。

跟同业指数相比较：

javascript:;







稳定的分红：每年约4%的稳定分红，distributable profit 每年100%派发。

javascript:;








再看相比较大盘，尤其是3月到6000点见顶后的走势：
javascript:;








    4. 再来看后续的增长前景：BWP现下持有82处物业，相比较Bunnings warehouse同期的240家warehouses，67家smaller format stores和32家trade centres，并且每年还在持续扩张，BWP的增长潜力再怎么强调也不为过。

   5. Weighted average lease expiry of 6.6 years at 30 June, 2015, with 100% occupancy. 相比较现在7.3倍左右的PE稍低；另外，由于租金收入不取决于租客的turnover，只与周边的整体租金有关，所以几乎可以肯定收入的增长在合约期内不会发生太大的变动。
例如，他们在WA的一处物业, 买价为$8.3M, development cost $9.6M，net annual rental $1.3M, represents 7% rental income; lease term 12 years, rent will increase by a fixed 3% p.a.

综上所诉，BWP在稳定性和增长性上我认为其中的平衡做的非常出色，并且在现下以及可预见的未来低息环境下将会越来越显现出它的优势。


再看估值：

截止今天， 半年计PE大概是10倍，得益于资产的大幅增值，与现有物业的租约到期年份（6.6年）相比稍高；同时，net tangible asset backing per unit为$2.24, 可以说，现在的价格有相当大的安全边际。

下面列举几个我个人比较关注的点：

超高的毛利率：如果把公司看做是一般的销售型企业，公司2015年的revenue为144.9m，finance cost，management cost和other operating cost expense加起来为$43.3，毛利率高达70%！
基于公司章程的限制下，公司的总债务相当低，这保证了充沛的现金流；但也限于trust的独特性，大部分的现金都会以分红的模式流出。而这也限制了公司的扩张速度（capital expenditure只能使用新增的贷款和出售物业所得）。
利率优势。financial cost是最大的支出，但同时也是扩张的发动机。2015年的短期债务利率在5.5%左右，长期债务4.85%， 2019年maturity。这也可以解释为什么昨天的降息直接让BWP暴涨了近4%：这会进一步强化了它的扩张速度和毛利率。而现在全球的低息环境和澳洲充裕的降息空间同样会benifit BWP。
93%的收入来源于Bunnings warehouse，这保障了公司的收入，同时也让公司的风险增加。08年金融危机因为中国的强大刺激财政政策，澳洲保持了长时间不衰退的神话。但是在现下矿业退潮，中国式微的环境下，BWP在WA的17处物业，近234m的资产有可能会面临贬值和空置的境地。
WES在BWP里面有24%左右的利益，这给了公司很大的稳定性和灵活性：既可以出租给Bunnings，officework一类的子公司，也可以在其表现不佳的情况下出租给其它的公司（甚至是WOW），可以说是一荣俱荣，同时避免了一损俱损。相信这也是WES为什么会愿意分散物业到BWP的原因。
基于业务的集中性，Bunnings warehouse的表现是关键。在网上购物风靡的这十年，Bunnings的发展和扩张在澳洲来说我相信可以算得上是非常优异的。得益于业务的独特性，强大的护城河让它的门店变得很难被网络替代。


总结一下：BWP trust的主营业务，稳定增长性，估值合理性和优秀的track record都能够满足我的选股要求。所以，截止到发文前，本人持有相当仓位。 另外，本文所有图表和数据都是从财报，官网和其他相关报道中截取, 分析不构成任何投资建议或倾向, 希望有更多对基本面有兴趣的投资者积极参与讨论, 共同进步。

lefeng999

自己顶一下。

sydflyer

帮顶一下，不过这股票跟今年目前为止表现亮眼的资源，能源类表现相比，差的太远

zgz128