serviced apartment 投资房

m8rics

现在投资房的汇报率都太低了，通常低于5%，3-4%也比比皆是。

看来看去，高于5%的只有租给酒店管理公司作serviced apartment.

一般合同签5年，然后给你续签的option。

请大家从分析一下这种房子有无升值潜力？税务上和一般投资房有何不同？

谢谢

[ Last edited by m8rics on 2005-1-14 at 03:28 PM ]

JACK

we have always been answering questions, but no one answers our question.

garden_state

没米，怎么回答？

我觉得这种apartment 可能本身升值潜力不是很大吧。。。

melbren

JACK  在 2005-1-14 03:52 PM 发表:



we have always been answering questions, but no one answers our question.

你们走在大家的前面。。。。了解到了啥，写出来和我们分享吧。。。

astina

偶也觉得是不是较高的回报率是以较小的增值潜力为代价的

不懂，瞎说说

安州人

这种小的APARTMENT投资房，如果买了，要求自己先住。将租的合同延后几年再与其签，不知道可不可能？

pisces

你们领先一步,我们只有看得份...

TheWayIam

几年后你找谁接手?

Gardina

对於service apts, 租金汇报比一般住宅要高一些， 但管理费用要高一些。同时空租率也要高一些。至於升值潜力，则要看具体位置来定。其实对於不同的投资者，适合的投资物业类型是不同的。不能一概而论。

西边雨

投资房似乎买UNIT更合适，最好是旧的

m8rics

Gardina  在 26/1/2005 18:45 发表:

对於service apts, 租金汇报比一般住宅要高一些， 但管理费用要高一些。同时空租率也要高一些。至於升值潜力，则要看具体位置来定。其实对於不同的投资者，适合的投资物业类型是不同的。不能一概而论。

说的是中国吧。

澳洲的是包租给酒店管理公司，不用付管理费，也不用担心空租率。

Gardina

买unit的租金汇报比house要好，但升值潜力要差一些。这世界上没有完美的事。如何你的cashflow没有什么问题的话，考虑的投资物业范围就很广。

m8rics

西边雨  在 26/1/2005 19:07 发表:

投资房似乎买UNIT更合适，最好是旧的

旧的话depreciation较少，扣税也比较少。

当然这些因素也都是包含在房价里面的，还是要看具体的房子而定。

Gardina

我说的不是在中国，而是在悉尼。在提到租金回报时一般都没有考虑管理等其他费用，除非特别标明是净回报(net return).

m8rics

Gardina  在 26/1/2005 19:17 发表:

我说的不是在中国，而是在悉尼。在提到租金回报时一般都没有考虑管理等其他费用，除非特别标明是净回报(net return).

请看这间房子

http://www.domain.com.au/Public/ ... spx?adid=2004700015

好像是guarenteed net return？

Gardina

我看了网站上的房子，回报还是可以的。但他们只是告诉你现在天的回报，而不是保证以后你也一定能得到这回报。这里面有很多费用是要具体考虑的。同时你要注意该物业的title类型。不同的title会有不同的价格。

JACK

Gardina  在 2005-1-26 07:33 PM 发表:

我看了网站上的房子，回报还是可以的。但他们只是告诉你现在天的回报，而不是保证以后你也一定能得到这回报。这里面有很多费用是要具体考虑的。同时你要注意该物业的title类型。不同的title会有不同的价格。

谢谢gardina的回复，

你能不能就m8rics在主题贴里的问题发表一下你的见解，多谢。

Gardina

考虑投资房的回报要从三个方面来综合考虑，即租金回报，增值回报与税务优惠。所以对不同的人适合的投资物业类型是不一样的。由于OZ是移民国家，且各方面条件都很优越，即使目前房地产交易也比较冷清，但从长期的眼光来看，通过房地产投资来致富是非常容易的。只要看看目前在悉尼的华人，其资产在500万以上的，有几个不是从房地产出来的？目前悉尼的住宅租金回报率相对商业和工业物业是比较低，但其增值回报相对商业或工业物业的风险性要低。商业物业如service apts等受国内外经济环境的影响比较大。对於没有什么投资经验的人来说，首先投资住宅比较合适。有了一定经验后，再投资商业和工业物业来优化其投资结构比较好。如果大家手头上钱比较紧张的话，也可以先考虑商业和工业物业，但建议大家购买租金回报在8%以上的。低于8%就不要考虑了。目前在悉尼的unit平均租金回报率在4%左右，house在3%左右，商业物业在8%左右，工业物业在10%左右。

happysee

Gardina  在 2005-1-27 08:56 PM 发表:

考虑投资房的回报要从三个方面来综合考虑，即租金回报，增值回报与税务优惠。所以对不同的人适合的投资物业类型是不一样的。由于OZ是移民国家，且各方面条件都很优越，即使目前房地产交易也比较冷清，但从长期的眼 ...

如此看来如果房价不涨的话,投资UNIT和HOUSE都是亏损的了.

Gardina

happysee  在 2005-1-27 09:02 PM 发表:

如此看来如果房价不涨的话,投资UNIT和HOUSE都是亏损的了.

光从租金回报来看，投资住宅是划不来，但如果你加上在澳洲物业的平均年增值率10%，你就能理解为什么投资物业能赚钱了。不要认为现在市场冷清就没有机会，其实任何时候任何地方都是有机会的，关键是你能不能发现和把握机会。说实话，目前正是那些真正懂投资的人进场的好时间。

[ Last edited by Gardina on 2005-1-28 at 08:38 AM ]

leeshine

但是啥么？好不容易出了个高人，快给我们说说~

Gardina

如果你目前有能力购买物业的话，就不要犹豫。因为谁也不知道明天房价会不会上涨，但从长远的眼光看，肯定是会上涨的。如果你想等市场热了在进场，恐怕你就要多付好几万了。

m8rics

Gardina  在 27/1/2005 20:56 发表:

考虑投资房的回报要从三个方面来综合考虑，即租金回报，增值回报与税务优惠。所以对不同的人适合的投资物业类型是不一样的。由于OZ是移民国家，且各方面条件都很优越，即使目前房地产交易也比较冷清，但从长期的眼 ...

如果serviced apt是算commercial property的话，那么6%的回报是低了。

但是搞不懂如果不续签lease agreement的话，能不能把它当普通住宅卖出去呢？或是正如你所说，title不同？

leeshine

Gardina  在 2005-1-28 08:55 AM 发表:

如果你目前有能力购买物业的话，就不要犹豫。因为谁也不知道明天房价会不会上涨，但从长远的眼光看，肯定是会上涨的。如果你想等市场热了在进场，恐怕你就要多付好几万了。

明白！我一定会尽早下手！毫不迟疑！多谢高人指点！我今天分数用光了！明天一定给您加分！

TheWayIam

Gardina  在 2005-1-28 08:55 AM 发表:

如果你目前有能力购买物业的话，就不要犹豫。因为谁也不知道明天房价会不会上涨，但从长远的眼光看，肯定是会上涨的。如果你想等市场热了在进场，恐怕你就要多付好几万了。

这种SERVICE APARTMENT一般都是给酒店的. 酒店跟你签多少年的合同? 5年? 10年? 我见过的最长的就是10年. 10年后, 酒店会不会撒手不管, 拍拍PG搬家了? 如果是, 那你这房子租给谁? 卖怎么卖? 况且还有TITLE的问题....26W买, 就算你一年1W5, 10年才15W的收入, 你不还贷款么? 除此之外还要除去很多的费用....如果酒店不搬家, 好, 他们说房屋需要RENOVATE, 到时候的BILL摊到你头上是多少? 就算是2-3W吧, 赫赫, 你还要多少年才能把你的投资挣回来?

astina

TheWayIam  在 2005-1-28 11:14 AM 发表:

这种SERVICE APARTMENT一般都是给酒店的. 酒店跟你签多少年的合同? 5年? 10年? 我见过的最长的就是10年. 10年后, 酒店会不会撒手不管, 拍拍PG搬家了? 如果是, 那你这房子租给谁? 卖怎么卖? 况且还有TITLE的问题.. ...

有道理

水静居士

TheWayIam  在 2005-1-28 11:14 AM 发表:

这种SERVICE APARTMENT一般都是给酒店的. 酒店跟你签多少年的合同? 5年? 10年? 我见过的最长的就是10年. 10年后, 酒店会不会撒手不管, 拍拍PG搬家了? 如果是, 那你这房子租给谁? 卖怎么卖? 况且还有TITLE的问题.. ...

我不这么看，酒店经营实际上还是一种广告和对该物业的价值的肯定（想象一下如果没有充分的市场支持，酒店经营者着能在赢利中再掏出8%的回报给投资人吗？），包租10年以后，往往房屋都能较原来得房价或者较周边的物业大幅度的升值，所以个人觉得还是非常值得考虑的。。。

目前北京的酒店公寓就刚起步，我也对此非常有兴趣，希望大家多交流。。。

TheWayIam

水静居士  在 2005-1-28 01:28 PM 发表:

我不这么看，酒店经营实际上还是一种广告和对该物业的价值的肯定（想象一下如果没有充分的市场支持，酒店经营者着能在赢利中再掏出8%的回报给投资人吗？），包租10年以后，往往房屋都能较原来得房价或者较周边的物 ...

当年差点就买了MELB CITY SAVILLE HOTEL的投资房, 就是跟M8同志说的房子差不多. 恐怕比他那个还要好, 毕竟还有SAVILLE的名字垫着呢...

这里10年以后的HOTEL, 都相当破旧. 翻新一下的成本有多高??? 推了重建? 跟北京饭店那样大规模整修? 那是不可能DI.....几乎在做梦....

TheWayIam

EXIT OPTION....既然是投资, 这个是必不可少的吧???

leeshine

我8懂，不过说一件事实，凑个热闹！

舅舅一朋友，去黄金海岸玩的时候，签了一套公寓想做投资房的。
回墨尔本之后，越想越不对，就以财政问题为名，把投资房退掉了。

m8还是要慎重入市啊！