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[贷款相关] Offset之坑－简单解读对冲账户 [复制链接]

fanruoxi

木屐族

发表于 2016-3-8 15:41 |显示全部楼层

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看到有朋友对offset facility有困惑，在此抛砖引玉，为大家简单介绍一下，欢迎大神们指导，说的不对，求轻拍。

对冲账户有两种：
Mortgage Equaliser Offset－MEO
Repayment Offset－RO

前者MEO针对PI的付款方式，它不减少每个月的月付，只是缩短还清贷款的年份；
后者RO，适用于IO，顾名思义，它的对冲会减少的每个月还款的数额，而该30年还清就还是30年还清。

这两种也不是绝对的，主要看银行。以Suncorp举例，之前有人从全浮动的loan里固定了一部分，结果剩下浮动的40w每个月还是要还那么多，还要再加上fix之后的还款（因为是PI，所以自动是MEO）。后来broker给了张表，填一下签了字就换成RO了。

不少银行都是可以相互之间换的。

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invide

木屐族

发表于 2016-3-8 17:23 |显示全部楼层

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where is the "Keng"?

figtree1

金靴族

发表于 2016-3-8 17:53 来自手机 |显示全部楼层

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不是挺好吗，有啥坑

fanruoxi

木屐族

发表于 2016-3-8 19:31 |显示全部楼层

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invide 发表于 2016-3-8 16:23
where is the "Keng"?

看本版另一个足友的帖子。

看了那个帖子以后，才想发这么一贴

https://Se

fanruoxi

木屐族

发表于 2016-3-8 19:31 |显示全部楼层

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figtree1 发表于 2016-3-8 16:53
不是挺好吗，有啥坑

看本版另一个足友的帖子。

看了那个帖子以后，才想发这么一贴

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nmanz

金靴族

发表于 2016-3-11 22:36 |显示全部楼层

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barbie99

皮靴族

发表于 2016-3-11 23:39 |显示全部楼层

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本来应该是很基本的东西却好多人不知道
去小学中学大学出来对社会的认识为0
感觉整个人类的课程系统要好好改一改
基本的医疗知识生活能力社会生活的方方面面正确健康的心理
可是我在学校啥也没学到

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shuizhihan	+ 4	知识都是跟足迹学的！信息交流很重要啊！.

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glk47

铜靴族

发表于 2016-3-13 23:18 |显示全部楼层

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求楼主举例说明太难了看不懂

Ericlynlyn

皮靴族

发表于 2016-3-13 23:34 |显示全部楼层

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楼上太有才啦

Patrick.Gao

皮靴族

发表于 2016-3-15 23:34 |显示全部楼层

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坑在哪里？谢谢楼主的科普贴

K小编

布鞋族

发表于 2016-3-16 13:15 |显示全部楼层

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坑那。。。我觉得被坑进来看帖了。。。

cash.xin

银靴族

发表于 2016-3-16 22:20 |显示全部楼层

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啥意思- -

猫儿笨

草鞋族

发表于 2016-3-17 16:49 来自手机 |显示全部楼层

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坑应该在能否负扣税上吧！bankwest有offset和没有offset做同样的事情。都可以存钱进去对冲，而开offset却要每个月交月费。自住房的话应该没有必要开。

empe2o2

布鞋族

发表于 2016-3-20 07:49 |显示全部楼层

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求解释坑

DwyaneWade

银靴族

发表于 2016-3-20 07:51 |显示全部楼层

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完全看不懂，求扫盲

matrix003201

木屐族

发表于 2017-11-10 10:02 来自手机 |显示全部楼层

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求解释

lindsay123

皮靴族

发表于 2017-11-10 10:09 |显示全部楼层

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没看懂，请lz举例说明

kakei14

银靴族

发表于 2017-11-10 10:14 |显示全部楼层

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> 后者RO，适用于IO，顾名思义，它的对冲会减少的每个月还款的数额，而该30年还清就还是30年还清。

IO不可能做30年吧，一般银行最多做5年IO，之后就变成PI。
就算换个银行继续IO，我怀疑会不会有人真的做10年，20年IO，毕竟IO是纯投入利息，IO做的时间越长，付出的利息也要比PI高很多。除非Offset账户都满了，不用支付利息，或者5年后这个房子卖掉。

cnmlgbd

木屐族

发表于 2017-11-10 11:55 |显示全部楼层

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figtree1 发表于 2016-3-8 17:53
不是挺好吗，有啥坑

标题党

hfz

光脚族

发表于 2017-11-12 20:51 |显示全部楼层

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samuel666888

皮靴族

发表于 2017-11-12 20:58 来自手机 |显示全部楼层

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围观

一杯清茶涤尘埃

皮靴族

发表于 2020-10-26 15:42 |显示全部楼层

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PI,IO是什么意思啊？

come520a

草鞋族

发表于 2020-10-26 16:53 |显示全部楼层

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一杯清茶涤尘埃发表于 2020-10-26 15:42
PI,IO是什么意思啊？

这个问题我知道，PI就是principal和interest，本息一起还，IO就是Interest Only只还利息不还本金。至于其他的。。。不懂了，哈哈

一杯清茶涤尘埃

皮靴族

发表于 2020-10-26 17:15 |显示全部楼层

那Mortgage Equaliser Offset和Repayment Offset哪个总体来说可以少支出一点啊？

oppstuu

银靴族

发表于 2020-10-26 21:16 |显示全部楼层

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楼主的解释让更多人陷入迷茫
只能说明楼主的语文没学好
可见中文和英语的重要性

我是因为明白才看懂楼主写的
不是因为楼主写了我才明白的

harry_wang

布鞋族

发表于 2020-10-26 21:27 来自手机 |显示全部楼层

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呵呵

Yvonne591

布鞋族

发表于 2020-10-26 22:53 来自手机 |显示全部楼层

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lindsay123 发表于 2017-11-10 10:09
没看懂，请lz举例说明

举例：贷款80万，若是PI，principal & interest，本息同还，月还3000，其中利息1000，本金两千，30年，offset 若是MEO，Motage Equaliser offset，每月依旧还三千，因为offset，利息只有五百，本金两千五，所以25年还清。若是RO，repayment offset，同样是因为offset，每个月还款两千五，其中利息只有五百，本金依旧还两千，依旧三十年还完。若是IO，interest only，只还利息，利息一千，有任何offset都变五百。本人没有具体了解过贷款行情，只是根据大家的信息推断的。错了请指正。

johnson2016

木屐族

发表于 2020-10-26 23:18 |显示全部楼层

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我这样理解不知对不对

MEO针对PI的还款方式，即本息同还
比如：我买房在银行贷款200万，30年，用的是PI本息同还的还款方式，每月还银行8600元。假如我的Offset帐户里有满额200万，就不需要还利息，即每月还的8600元都是还银行的本金，银行就会自动缩短你的贷款年限，算一下大概19年就会还完。如果Offset帐户一分钱没有的话，那你的贷款年限还是30年，每月还8600元。即你找银行贷款200万，30年需要支付银行113万左右的利息。

RO适用于IO的还款方式，即只还息不还本. 我也觉得银行IO的还款方式没有过做30年的吧？毕竟风险太大了。但是我有笔房贷IO是做到10年的。