买房和房屋维护常见问题解答

Wangmingtaoau

买房和房屋维护常见问题解答

楼主六年前原创，现在把它整理得更加方便阅读。


问：看到你的帖子，对房屋结构比较了解，想请教些问题。单砖的屋子（外砖内木）有什么缺点？一般能用多少年，需要想木板一样维护吗？希望不吝指教。谢谢！

答：单砖的房子，或称Brick veneer，是这里最常见到的房屋构造，优点是施工迅速，因为是里面的木框架承重。没有什么大的缺点，以前的老双砖的房子比单砖的保温隔热更好。
比起木板房（weatherboard）,这种房子不需要什么维护。如果没有树根、积水、房屋底下通风良好，正常使用的话，一百年没有问题。
木板房需要注意的是每五至十年要重新油漆（$3,000-$5,000，如果请外面的人做的话），同时每年定期检查，如果有腐朽的地方须立即修复，防止水进一步进入将木头朽坏。同时应注意保持首层地面以下的干燥通风。
双砖房应注意墙体接近地面部分的排水，如有裂缝出现，须及时查找原因。

Wangmingtaoau

问：什么是Special Building Overlay

答：这边很多房屋有Overlay, 像是Heritage Overlay, Development Contribution Overlay, Vegetation Protection Overlay, Special Building Overlay等等，对房屋影响不等。

房子上有Special Building Overlay (SBO),白话说就是地势低，如果发大水会积水。这个应在Section 32 上列出，不过我也遇到过卖方隐瞒过此事实的情况。有任何的Overlay都是很讨厌的事情，很多房屋改动都需要申请许可。有意思的是，发水的时候有SBO 的房子因为要求地面做得高，屋内没有进水，相反附近没有SBO的房子反而进水被淹，这是我在Glen Waverley遇见的事情。所以即使您要买的房子没有SBO,但附近的房子有SBO的话，您也要对此事留意。

Wangmingtaoau

问：什么是 Subfloor Ventilation？

答：Inadequate subfloor ventilation 首层地板下通风不足是许多老房子常有的问题，可能导致地板下潮湿以至引起木材朽坏，潮湿还容易吸引白蚁。如果木板间有缝隙，地板下的潮气还可能透过地板进 入室内，使房间内有不好闻的气味，影响居住健康。外墙靠近地面处会有通风口，这是为了保持房子底下干燥通风而设的，您要注意尽量避开它们种花种草，不要堵住影响地板下通风。

解决办法包括增加通风口的面积，还有人加装风扇强制通风。最经济的办法是如果有subfloor access door, 可以考虑白天将它打开，晚上关闭，或是加装一个screen。如果没有subfloor access door的话，可以考虑装一个。

Wangmingtaoau

问：买房子还有什么注意的？

答：
1．        Section 32 上的日期，了解屋主何时准备买房的，即房子已经卖了多久了；
2．        有无Planning Overlay, 即规划有无特殊要求，古迹等；
3．        有无申请Builing Permit, Planning Permit;
4．        是不是Owner Builder 近年建的房子；
5．        Title Search 上有无Caveat, Covenant 等；
6．        Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置；
7．        房屋主要房间的朝向，特别是客厅，最好朝北开窗；
8．        周围有无工业区、规划的垃圾掩埋场、高压线、手机发射塔、教堂（未来可能会装手机发射塔）、小型变电站、采石场、未来规划的主要道路等等。
9．        直接与公园相邻的房子容易被小偷进入和在围墙上涂鸦；
10．        有一些房地产开发商将大块土地分成小块，修建道路，作成小区的样子或是retirement village，但这种看上去像是house的房子不是一般的Torrens title，有自己的body corporate,须留意。
11．        高压线附近的房子比周围同等情况的房子便宜，但买的时候便宜，将来卖的时候也便宜。对于大马路上的，铁道线旁边的房子也是一样的道理。这两种房子的噪音加上震动会给生活品质打上折扣。

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问：什么是Owner Builder? 买Owner Builder 建的房子上有什么要注意的？

答：Owner Builder 就是不将建房工程包给建房的Builder, 自己请Bricklayer, carpenter, electrician, plumber等人建房，自己负责全部的施工管理和施工质量。如果在六年之内出售，需向买方出示购买的保险。

一般而言，因为不是专门从事建筑行业的人，我见过的一些Owner Builder 都在设计上和施工上有这样那样的问题。一个例子是二层卫生间防水做得不好漏水，需要重新做。但也不排除一些业内人员因为是自己的房子做得比较用心的可能。

Wangmingtaoau

问：Title上的Caveat, Covenant对我有何影响？

答：Caveat 表示他人可能在此房屋上有权益，例如夫妻离婚，如果房子是在妻子的名下，丈夫可能会请他的律师在产权上加个Caveat。

Covenant 是土地最初分割或之后加上的对土地使用的限制，例如只能在土地上建一栋房子，或是只能建砖的房子，或是不可将土地用作采石场等。

Wangmingtaoau

问：Plan of Subdivision 上土地尺寸（英尺）和Easement位置有什么要注意的？

答：土地的朝向和形状很有讲究，最好是规则长方形土地，长边南北向，道路在南侧。这样后院朝北。土地最好能够宽一些，60英尺，或是55英尺或是最常见的 50英尺，而且最好是平整的。Easement 上建任何东西都要许可，通常的Easement 是六英尺宽，了解Easement 对未来的加建或改建可能有的影响。

Wangmingtaoau

问：买地建房有何需要注意的？

答：
1. 要注意有无planning overlay:
2. 注意政府赔偿有核污染的土地所有者；
3. 注意墨尔本填充土地产生大量危险气体导致居民被迫迁移，几十万的房子价值严重受影响；
4. 一些房子的土壤可能有污染，有Environment Audit Overlay;
5. 土质如何，会影响建房的造价；
6. 坡地建房造价会比平地加大，而且不好建。

Wangmingtaoau

问：看32号文件应注意什么？

答：须注意：
1.是否上面只能建一栋房子；见过很大的一块地上有Single Dwelling Covenent，买主是华人，也许买的时候没注意，想开发，后来要卖掉，一来一去至少损失几万元。
2.Easement，即下水管的位置；这块土地部分Water Authority可以开挖维修。见过土地的中央有Easement，非常影响土地的价值；
3.还需注意有无任何规划的限制。如古迹，暴雨积水、植被保护等

Wangmingtaoau

问： 如何知道房屋的建造日期？

答：
1.土地分割的日期是你第一个参考日期；
2.如果council有记录的话，这个日期是最准确的，但是你要花几十块钱；
3.其他线索：我在检查房屋的时候，有过从废弃的热水器和喷白蚁药的日期上推算房屋的年龄的经历，我认为在一些情况下相当可靠；
其实老房子如果维护的好的话，比新房子要好，新房子无论在建筑质量和用材上一般都不如老房子。你看屋顶高度从老房子的ten feet ceiling（三米层高），降到2.7米再降到2.4米就应该能够体会。

Wangmingtaoau

问：最近看到一套房子，各方面都不错，只是在房子前面4-6M处 有根easement,因为听别人说，easement 都在后院的，而这个easement 却在房子前面的 ，不知道对房子的影响大不大啊？

答：其实Easement在前面影响不一定比后面的影响大，因为房子本来就有Setback的要求，房子要距离街道有一定的距离。反正这块地你没法建房，作Easement也无妨。
至于车库，是可以建在Easement上的，只是下面有一定的结构要求，保护管道不受损坏，我个人对车库建在Easement上是可以接受的，但如果房子是建在Easement上或Easement的位置会影响未来推倒旧房建新房，这样的情况我会放弃。

Wangmingtaoau

问：如果一个房子有VEGETATION PROTECTION OVERLAY, 对房子有什么影响?

答：在Ringwood 和Glen Waverley的部分房子有这个限制，主要就是如果要砍树的话有限制，但是日常修剪或是树对房屋造成安全隐患还是可以的。我认为一般对房屋影响不大，除非土地还是空地。目前在某区有一块大地上就有类似的要求，但是是Significant Landscape overlay，价钱非常低。

Wangmingtaoau

问：能否将车库改建成房屋，自住或出租给学生，有哪些地方需要注意的，需要申请什么手续？

答：根据这里的建筑规范，居住人的房屋和车库分属于两类建筑，Class 1和Class 10。因此有不同的要求。如果要将车库改成住房，至少要请Building Survoyor颁发Occupancy Permit并向Council备案才可以。
但是这样做是要满足一些前提条件的：
1. 规划方面，
a. 满足房屋的Setback退边界的要求；
b. 满足停车的要求；
2. 建筑构造方面；
a. 满足住宅最低层高2.4m 净高的要求；
b. 满足采光的要求，有足够的开窗面积；
c. 满足保温隔热的要求；
d. 满足其他建筑构造要求。

Wangmingtaoau

问：请教一下，如何在合同中查出房子的建筑面积甚至使用面积，我觉得这个很重要，是house.

答：与中国的公寓相比，这个问题在这里不认为是重要问题，重要的问题是土地的面积和上面有无限制（Overlay，Covenent和 Easement)。大多数人买房子为土地而支付的钱要大大多于为房子而支付的钱，这就是为什么好区的一块大地上的一栋破得快倒的小房子可以卖出很贵的价钱。所以法律没有要求合同中一定要有房子的建筑面积，但是土地面积一定是有的。如果您一定要查房子的建筑面积和使用面积，您可以根据图纸估算一下。准确的面积Council可能有。

Wangmingtaoau

问：根据你的经验，降低房屋价值最大的潜在因素是什么？

答：同等条件下的房屋，即类似的地段、土地面积和房屋构造，有两个因素可能严重降低房屋的价值：
1.  Single Dwelling Covenant
即在这块地上只能建一栋房子；
2. Easement 从土地中部穿过。
与其他的因素相比，这两个因素更为隐蔽，而且通常中介不会跟你提，甚至Section 32 (Vic) 中没有，须特别留意。

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问：什么是Heritage Overlay? 以及要注意什么？

答：Victoria 的一些具有历史风貌的建筑在规划上增加了Heritage Overlay，就是说这类房屋的拆除、维护和改建都可能需要申请有关当局的许可，甚至包括涂油漆。不同的房屋有不同的等级，最高的是在Heritage Register上，还有 A, B 等级等，控制的程度不同。最近遇到的一个案例是一位朋友买了一栋房子想推倒重建，但没有对Heritage overlay 了解清楚，目前获准拆除的可能性很小，非常棘手。

Wangmingtaoau

问：有Heritage Overlay 的房子如果不能拆，能够扩建吗？

答： 这个房子之所以建成这样是因为上面有 Heritage Overlay，不能完全拆除重建，所以保留了原来的立面在后面扩建。否则一定会推倒重建。一般有 Heritage Overlay 的房子要比同等房子便宜。

这里的房子列为 Heritage 按照受保护的程度可以分为： National Trust （如墨尔本的 Hotel Winsor, Ripponlea), State Heritage Register, Heritage Overlay (又根据保护的程度分为 A, B, C).

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问：如果新建房，有哪些事项应当注意的？

答： 给建房者的一点意见，仅供参考
1.        如果资金许可，尽量选择在成熟的社区买旧房子推倒建新房，但要注意房子上面有无任何的规划限制；
2.        大多数人认为最佳的地块是长边南北向，位于马路的北侧，这样自家后院有最佳的北向采光；
3.        尽量将起居室，family room等主要活动空间布置在北侧或东侧，将厕所，卫生间，洗衣房布置在南侧或是西侧；
4.        如果有必要的话， Crossover 车道的位置是可以改的，以适应你所中意的户型，同时满足采光朝向的要求。有的Builder 图省事将平面翻转，但可能换来是客厅西晒的永久的遗憾；
5.        如果预算许可，建议使用中空玻璃窗 double glazing, 至少要有300-600 的檐口，tile roof, 而且坡度不能太低，要有 brick infill over windows, 而且户型的开窗面积不能过大，层高最好是2700， 如果决定自己长久住可以考虑做 double brick 双砖墙。
6.        就住宅而言，目前中国的建筑造价和建筑产品优于澳洲许多，但是由于操作性和达不成规模经济，以及 Australian Standard 的问题，很多人最终还是选择了由本地的 builder 来做，但是厨房，门窗，地板，卫生洁具等许多产品已经是中国制造了。
7.        一般请 builder 签订的建房合同是偏向于 builder 的 （HIA contracts）,如果请注册建筑师设计，招标施工，所使用的合同对于 Builder 和业主相对是公平的 （ABIC contracts）。
8.        住宅类注册建筑师一般收取的设计费是建筑造价的 10%-15%, 包括从最初的方案设计，深入设计，施工图设计，招标和工程合同管理整个过程，直到竣工业主入住。

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问： 一栋房子5年前有过白蚁，但是现在没有发现活的白蚁。经pest inspection检查，有moderate damage，这样的房子还能买吗？另外，直接建在水泥地上的房子是不是比架起来（有SUBFLOOR）的房子更容易招白蚁？

答：如果没有活的白蚁，白蚁造成的损害仅局限在地板部分，这种房子是可以买的。白蚁通常是从下至上来攻击房子，最多是由于雨水管或下水管堵塞漏水导致地下 潮湿，以及通风不好等造成的。如果白蚁对房屋的破坏已经延至框架甚至屋顶，这种房屋就要非常慎重了。不过话说回来，白蚁房还是有土地价值在里面的。

Wangmingtaoau

问：更换窗户应注意哪些？大概费用多少？

答：澳大利亚的门窗标准较低，一些老房子的窗户很破旧，不能开启，而且密封不好。

我会建议客户考虑更换成 double glazed windows, 更加隔热和隔音。因为更换窗户的人工比较高，目前市场上华人公司可能在$600+GST每平方米左右包括安装。西人公司会在$800+GST每平方米左右。如果项目小，或是复杂的话，价格还会高。

窗户的类型会有 Awning 下悬, casement 平开, tilt and turn 内开内倒, sliding 推拉 等。相比而言， casement 和 tilt and turn 的通风，隔音，密封比较好。

窗户的玻璃会建议使用安全玻璃（类似汽车玻璃），一旦破碎不会伤人，特别是如果家里有孩子。

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问：最近看了一个房子,但是屋顶是平的,不是这里常见的铺瓦片的尖屋顶.不知道这样的房子隔热怎么样?

答：我建议慎重考虑。原因是这种房子的保温隔热不好，冬天还可以取暖解决，夏天热起来就非常难受，只能安装空调，没有办法加隔热层。夏季时屋顶暴露在太阳之下，没有坡屋顶瓦与天花的缓冲层，室内将会非常热。

对于坡屋顶来说，一般是坡度越大越好，像北欧的那种住房最好。现在新建房子坡度越来越小，因为坡度越大，瓦的用量和屋架木材的用量就越大，为了省钱，就建了很多坡度很小的房子。

Wangmingtaoau

问：盖在斜坡上的房子能买吗？房子前高后低，车库最高，与路齐平，下台阶到大门，从客厅到院子还要下台阶，这样的房子会不会地基不稳？会不会很潮湿呢？  

答：这样的房子要注意挡土墙有无问题，排水有无问题。如果挡土墙出问题，或是排水不好的话可能会比较麻烦。如果有选择的话，当然还是平地的好。

挡土墙英文是 retaining wall, 因为地势的高差而承载土壤的重量防止向低侧坍塌的墙体。 挡土墙出问题的几率是比较高的。

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问： 最近看中一套房子, 有building permit, 没有certificate of final completion. 这样的房子有没问题?  

答： 这种情况需要询问屋主。如果没有做 Final inspection，没有向 Council 备案的话，严格来说这是违章建筑。这种情况一些时候会遇到，应当要求屋主完成 final inspection, 向买方提供 Certificate of Final inspection.

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问：维州对于车库的位置有些什么相关的规定吗？我看到很多房子的车库都退进去很深，甚至都有退到后院去了的，车道拉得很长很长。如果想把车库向前移，移到与房子差不多平行的位置，是能被允许？需不需要向concil申请？

答：通常如果没有 Planning Overlay, Easement 或是 Covenant 的限制，将车库改到前面都是可以的，就像现在建新房通常将车库放在前面一样。需要申请 Building Permit，对于少数有限制的房子还需要申请 Planning Permit.

Wangmingtaoau

问：有没有可能拿到房子里头的水管走向图？如果没有，将来如果水管有什么问题是不是一定要请plumber 来修啊？

答： 你联系你的水公司，他们会提供， 叫做 Property Sewage Plan， 是室外的污水走向图。房子里头的一般没有。

Wangmingtaoau

问：听朋友说一个50年的双砖房，加盖一层楼不如推倒重建，因为以前的房子地基做的不好，但好多人又说现在的房不如以前的质量好， 不知道到底是怎样？

答：我会倾向在底层加建， ground floor extension.

老的双砖的房子隔热保温比较好，而且屋架是硬木，瓦可能是陶瓦，地板可能也是硬木，缺点是布局通常比较封闭，室内比较暗，窗户是木窗，可能需要更换。如果能够在室内做一些改动，使空间更加开敞流畅，将窗户更换，同时在平面上 extend 扩建，最后的结果是可能保留了原来老房子的优点，同时又住得比较舒适。

加盖二层楼的结构改动和要求比较高，楼梯的设计也比较有挑战性，拆屋架和屋顶同时又要不影响原来的建筑，而且二层加盖一层楼通常不是砖墙结构，夏天很热，所以我个人的意见是或者水平方向加建，或者推倒重建二层楼，或者保持现状。

Wangmingtaoau

问：最近看中一个房子在山区，靠着bush，房主是一手房，自住了40年，第一次上市。
pest inspection 里对两点有些疑问，请楼主指教：
1 在subfloor发现一些已经被换下的白蚁咬过的timber，程度是中度至重度，说明这个房子是被白蚁攻击过的，同时报告也说明了没有活的白蚁。我想如果这个timber需要被换掉的话，这个程度是比较严重的。这一点也使得在总体评估里这个房子的白蚁风险是extremely high。想请教一下楼主，extremely high的房子一般是否建议购买，平时定期检查维护的成本相对于普通house会高出多少？
2 garage的湿度很高，这个房子是在坡下，有没有可能是由于地势低造成的？，另外garage上面有个卫生间，是否还需要做进一步的inspection看看是不是这个卫生间漏水？
3 报告说主卧和主卧的卫生间的Top wall plate timbers. Hanging beam. Strutting beam被换过了，请问会是什么情况会更换这些timber呢？这种地方被白蚁攻击的可能性有多高？

答：1. 如果白蚁造成的危害仅限于在 subfloor 的 bearer 和 joist, 没有继续再向上扩展，而且白蚁蚁后已经被杀死，潜在的问题（例如淋浴房漏水）已经得到解决，这种房子可以考虑购买；
2. 潮湿漏水是招来白蚁的主因；
3. 如果白蚁攻击已经到了主卧的卫生间的 top plate， 那么可以说墙体的结构已经被破坏了，修理可能要花很大一笔费用。看具体情况，房子这时候可能只值地价了。

Wangmingtaoau

问： 板房 （Weatherboard house）有可能改造成砖房吗?

答：如果花钱将 Weatherboard house 改成 Brick veneer, 还不如推倒重建。
板房和砖房只是在保温隔热上有区别，其他没有什么差别。
理论上讲，在板房下面加一个基础，在上面砌砖，是可以改成砖房的。
但实际上，多数人会维持现状或推倒重建。
还有人在板房外面加看上去像是砖的 cladding, 但是耐久性不是很好。
也可以在外面加 polystyrene 加上 rendering, 相对来说是一个可以考虑的选择。

Wangmingtaoau

问：我的房子是前院低后院高的，现在想在前院种些果树，将来这些树会不会吸纳水分，造成房子的损害？因为本身水就往低处流，今年雨水多，现在有一间房就明显的潮湿些。后院只想做草坪。

答：我个人的意见是，树木距离房子的距离至少应当超过树长成的高度，一般树种应当距离房子六米以上，免得树的根基吸收水分影响房子的地基。

另外，坡地上的房子地面水的排放应当疏导好，免得排不出去影响地基。如果水聚积在房子下面就像您这种情况，应当及时疏导，或是设计排水沟排出。

Wangmingtaoau

问：

答：