麻烦大家帮忙看一下这家MOTEL怎么样？

bluesage

地点在一个省府城市的周边，是居民区和商业区混合的地方，离繁忙高速公路很近

周边有3个MOTEL，每家MOTEL的价格区间比较大，这家是中间价格得，顾客主要是商务人士为主，旅游为辅。

一共30间房，10间刚装修过，里面的家具装修比较简单，电器比较新。

租约20年以上，

Housekeeping外包一年8.9W，

床单什么的外包一年4.2W。

入住率80%。

有一个会议室往外出租，提供早餐，晚餐也有（速食那种，一热就好，不用厨师）。

一年turnover有1M，租金23W，CPI增长，

电费和Gas一年2.3W，

卖家雇佣了一个全职经理和两个鬼妹，鬼妹负责一个Bar，和帮经理管管前台，经理还要做园艺和游泳池。

鬼妹的工资一共是4.6W，

经理的工资在P&L没写，说是7W多。

所有支出62W，

利润40W。

这个利润是按照新买家把经理替换掉算的。

请问这个MOTEL 多少钱合适呢，

谢谢大家了

jeff_lawsons

1.3 M - 1.8 M

bluesage

jeff_lawsons 发表于 2015-11-24 17:29
1.3 M - 1.8 M

请问你是通过什么计算出来的呢，是按照纯收入乘以一个系数吗？

lifuhai

按照四年回本

bluesage

已经涨到4年回本了呀

roger1202

what is the ADR and RevPar?

bluesage

roger1202 发表于 2015-11-29 02:46
what is the ADR and RevPar?

这两个简写是什么意思呢，呵呵

nikyxin

80%的入住率，靠谱吗？我在hotel industry里做了很久，平均能到80%以上的不多啊

bluesage

nikyxin 发表于 2015-11-29 12:35
80%的入住率，靠谱吗？我在hotel industry里做了很久，平均能到80%以上的不多啊 ...

在booking网站和它自己的网站上观察了一段时间，也去数过几次车，这个月没什么问题。不知道淡季的时候怎么样？

shyangying

bluesage 发表于 2015-11-29 10:02
在booking网站和它自己的网站上观察了一段时间，也去数过几次车，这个月没什么问题。不知道淡季的时候怎 ...

考察生意就是考察淡季啊 做最坏预算

bluesage

shyangying 发表于 2015-11-29 13:15
考察生意就是考察淡季啊 做最坏预算

它的主要客流是商业客户比较多，没有太明显的淡旺季，不是旅游区的

hotelscombined

bluesage 发表于 2015-11-29 14:22
它的主要客流是商业客户比较多，没有太明显的淡旺季，不是旅游区的

下月中到下下月中是观察的好机会。即使是商业客户，圣诞新年前后也是淡季，这段时间如果有游客补上就不差，如果没有，那就要做好心理准备，做最坏的预估。

bluesage

hotelscombined 发表于 2015-11-29 14:26
下月中到下下月中是观察的好机会。即使是商业客户，圣诞新年前后也是淡季，这段时间如果有游客补上就不差 ...

好的，明白，到时候连续去一个周数数车，再盯着点booking网站和它自己的网站，非常感谢

sydney22

40%纯利？好的难以置信

zhangwei7461

motel上大资本freehold， 否则保障都不够

roger1202

bluesage 发表于 2015-11-29 12:15
这两个简写是什么意思呢，呵呵

一个是日平均房价 Average Daily Rate，另外一个平均房间收益 total daily Rev/ total room number。是权衡酒店经营状况的两个key
如果你需要知道当地market share和其他competitor的情况，可以向STR.inc 查询或购买当地酒店经营状况的宏观数据。

bluesage

zhangwei7461 发表于 2015-11-29 14:54
motel上大资本freehold， 否则保障都不够

Freehold太贵了，买不起啊

bluesage

sydney22 发表于 2015-11-29 14:52
40%纯利？好的难以置信

这个纯利得加两个Owner的人工在里面，要不达不到的

bluesage

roger1202 发表于 2015-11-29 18:30
一个是日平均房价 Average Daily Rate，另外一个平均房间收益 total daily Rev/ total room number。是权 ...

非常感谢啊，研究一下这个网站

sydney22

bluesage 发表于 2015-11-29 20:15
这个纯利得加两个Owner的人工在里面，要不达不到的

还是好高了

bluesage

sydney22 发表于 2015-11-29 21:27
还是好高了

请问一般多少比较正常呢

zhangwei7461

bluesage 发表于 2015-11-29 20:14
Freehold太贵了，买不起啊

管理的合同有保障吗？ motel是muti owner 还是单独owner？

bluesage

zhangwei7461 发表于 2015-11-29 21:46
管理的合同有保障吗？ motel是muti owner 还是单独owner？

是说跟landlord的合同吗，Lease还没有看到，不知道具体情况。听中介说还有22年的Lease。

zhangwei7461

bluesage 发表于 2015-11-29 22:22
是说跟landlord的合同吗，Lease还没有看到，不知道具体情况。听中介说还有22年的Lease。 ...

22年的应该是caretaker agreement, 和management agreement 应该不同。 这个生意和management right 类似

bluesage

zhangwei7461 发表于 2015-11-29 22:58
22年的应该是caretaker agreement, 和management agreement 应该不同。 这个生意和management right 类似 ...

这个是Motel来着，不是MR，我现在就是做MR的，呵呵

zhangwei7461

bluesage 发表于 2015-11-29 23:33
这个是Motel来着，不是MR，我现在就是做MR的，呵呵

混淆了， 那就是要看你和landlord的租约和租金是怎么review的term有多长。  这个和开店差不多。
然后就是看业绩 工作量 和收入是否属实了。地段好的空置率20%的motel地段应该是相当不错的了。

bluesage

zhangwei7461 发表于 2015-11-29 23:41
混淆了， 那就是要看你和landlord的租约和租金是怎么review的term有多长。  这个和开店差不多。
然后就是 ...

位置很好，呵呵，这个去看过了

zhangwei7461

bluesage 发表于 2015-11-30 11:21
位置很好，呵呵，这个去看过了

价格没问题就买呗， 还能undermanagement。经理不换就好了。

xs8111

40%利润，是一年40万净收入？

Cpaissue

太贵，飘过