浅谈房巿怎样抄底？

HY子容

这是我在一个帖子的回复，既然花了点时间写了索性就把它弄个帖子给大家分享一下，首先我是学理科的，高中时甚至学过机械设计及制造，没有什么经济学基础，所以纯个人体会，不作投资参与，更不负盈亏的法律责任，这个先声明一下，免得日后被人怪罪鄙人可担当不起！

言归正传说房巿抄底：一，首先什么是底，我认为就是平均价格较大幅度的低于一段时期的平均价格，然后开始上升，并有较大的幅度，才能形成所谓的底部。

二，可不可能抄到底，绝对的可能是沒有的，大多数抄到绝对的底价是碰运气的，但相对的底价还是有迹可寻的。

三，房巿怎样抄底，看哪些指标？a,成交量。b 拍卖清盘率。c、平均价和中位价。这些指标在底部的特征是什么？成交量在大幅增长后开始收缩然后维持然后开始又增加，维持阶段就是底部形成的阶段。拍卖清盘率的特征是50％左右徘徊。平均价和中位价开始下降低于过去一段时期的20%以上，这三个指标要结合起来看更准确些。

四，为什么要抄底，既抄底的目的？1、自住。2。投资。自住个人认为价格的底并不重要，自住的底线是你的贷款偿还额，本金加利息不超出你的可支配收入的50％，在拍买清盘率低于60％以下可以看你心怡的房子，感觉喜欢，价格又合适在你的承受范围内就买，因为自住对于房价的涨跌不是太重要，个人的舒适度才是关注的重点，买到喜欢的房子，买房后财务压力又不大这就是舒适度。投资房的价格的底就相当重要了，因为他决定了这个资产的价值，决定了你未来的盈亏情况，个人认为投资房的底线就是正现金流。实现正现金流的资产可以放心买入，但也应注意实现正现金流的条件变化，比如你用负扣税实现了正现金流，但一取消了就变负的了，现在5％左右的利率正现金流到7％了变负了，这些就是风险都要考虑进去。

总之，准确有意识地抄到和预测到底部的是非常非常困难的事情，但自住的高舒适度和投资的正现金流就是我个人认为的底线。

各位亲们！足迹藏龙卧虎，鄙人一时兴起班门弄斧的陋见有不到之处还望海涵和斧正！在这里拋砖引玉，欢迎专业人士为大家指点迷津。如果你觉得有一、二分的道理也就加个一、二分，鄙人深以为荣！谢谢诸位先！

jacent5588

分一下段很难吗，看着痛苦啊

HY子容

jacent5588 发表于 2015-11-4 08:37
分一下段很难吗，看着痛苦啊

这是个回复所以没有分段，谢谢提醒！

悉尼屌丝

正现金流现在很难啊

HY子容

悉尼屌丝 发表于 2015-11-4 08:41
正现金流现在很难啊

所以现在不是底啊

jackliu2008

路过

mrrio

不变的真理, 高风险高回报, 低风险低回报

jackliu2008

买最贵的就是抄底

pan123au

底在清出率底于50%，和10%贷款利率以上，房价从底部开始上升，从何时开始？请大家先讲一讲。回头我给给答案

休

HY子容 发表于 2015-11-4 08:44
所以现在不是底啊

好区从未见过正现金流的house

datou1981

首先你要有抄底的经验.........A股适合抄底...去练练手吧

vickyvicky

我觉得house和unit的分析应该分开来。现在能出100万以上的买家包括鬼老都是想买 house,尤其是用来自住的。

HY子容

休 发表于 2015-11-4 08:52
好区从未见过正现金流的house

所以具体情况还要具体分析，好区也有价格波谷和波峰。正现金流是相对无风险的投资可视为一个投资参与的底部，并不是所有的底部都用正现金流去判断的

HY子容

mrrio 发表于 2015-11-4 08:46
不变的真理, 高风险高回报, 低风险低回报

高风险高回报有一种赌博的心态在里面，这种心态最后成为真正的赢家的不多，低风险也有很多高回报

report

买得起就是抄底

HY子容

datou1981 发表于 2015-11-4 08:55
首先你要有抄底的经验.........A股适合抄底...去练练手吧

A股，吴老不是说过了吗？卡西奴有底可言吗？

HY子容

vickyvicky 发表于 2015-11-4 08:55
我觉得house和unit的分析应该分开来。现在能出100万以上的买家包括鬼老都是想买 house,尤其是用来自住的。 ...

同意，所以文中分了自住和投资抄底情况不同

HY子容

report 发表于 2015-11-4 09:04
买得起就是抄底

是的，这也是文中对于自住房的观点

Frankstonlarry

'比如你用负扣税实现了正现金流，但一取消了就变负的了'

不太懂啊, 既然要用到负扣税, 说所付贷款明利息抵不了租金收益, 咋实现正现金流呢? 难到是指, 不通过中介, 自己收CASH, 不给发票?

HY子容

Frankstonlarry 发表于 2015-11-4 09:10
'比如你用负扣税实现了正现金流，但一取消了就变负的了'

不太懂啊, 既然要用到负扣税, 说所付贷款明利息抵 ...

房子本来是负现金流，因为你的税款可以抵消掉这部分亏损，所以至少可以保证不是负现金流

digit

感谢分享！

HY子容

pan123au 发表于 2015-11-4 08:51
底在清出率底于50%，和10%贷款利率以上，房价从底部开始上升，从何时开始？请大家先讲一讲。回头我给给答案 ...

请内行人士不胜赐教

休

悉尼，2002,2008,2012是底,下一个底在？  4--6年时间,2019

datou1981

HY子容 发表于 2015-11-4 09:04
A股，吴老不是说过了吗？卡西奴有底可言吗？

我已经抄底归来了.......不能搞不定就说东西差啊

HY子容

datou1981 发表于 2015-11-4 09:31
我已经抄底归来了.......不能搞不定就说东西差啊

恭新你火中取栗成功，不是一般的高人，仰慕之情油然而生啊

Frankstonlarry

HY子容 发表于 2015-11-4 09:15
房子本来是负现金流，因为你的税款可以抵消掉这部分亏损，所以至少可以保证不是负现金流 ...

税款只能部分抵消这部分亏损吧, 不能全部啊. 比如我的净亏损是$10K, 抵收入税的话, 只能拿回来$3-4K吧, 不是还净亏$6-7K嘛. 还是不太不明白, 我是个金融白痴, 多谢指教.

HY子容

休 发表于 2015-11-4 09:31
悉尼，2002,2008,2012是底,下一个底在？  4--6年时间,2019

可能性比较大呢

datou1981

HY子容 发表于 2015-11-4 09:35
恭新你火中取栗成功，不是一般的高人，仰慕之情油然而生啊

我擅长抄底而已..........

休

好景不常在,好屋不常有现在大量好屋在市场,自住的可以挑一个。

HY子容

datou1981 发表于 2015-11-4 09:36
我擅长抄底而已..........

太好了，请大师分享一下抄底经验，分今天加完了，明天友情后补