悉尼房价案例分析 （3/10/2015）

jeffxia

悉尼房价案例分析 （3/10/2015）

61 Threlfall Street Eastwood

Designed around a sunny north aspect, this newly constructed double brick home features exciting architecture and boasts 360sqm of spacious

Showcasing:
- 5 Generous light filled bedrooms
- 2 Master bedrooms with oversized ensuites
- 4 Stunning designer bathrooms
- State of the art kitchen with island bench
- Separate formal lounge and dining rooms
- Massive ground floor living area with wet bar
- Impressive high ceilings throughout
- Sundrenched rear entertaining area
- Upstairs rumpus / T.V
room
- Wrap around driveway leading to a double lock up garage
- Clever architectural design awash with natural light
- Quality timber flooring throughout
- Elevated high side setting with optimum northerly aspect

This quality showpiece offers the opportunity to move straight in and enjoy, with quick access to Eastwood Heights Public School, Eastwood Shopping Centre, Macquarie University, Top Ryde, Macquarie Shopping Centre and city buses

拍卖现场人山人海，但是真正举牌的只有三个中国人，最终由香港人（说广东话，六十来岁的父亲带一名二十多岁的女儿，女儿是ABC)拍得，268万1千5百（最后叫价每次加5百，明显不是大陆土豪作风）

中介说，如果有大陆土豪大妈参战（像两三个月前那样），这房子应可卖到300万以上

看了今天的拍卖，我的感觉是：

1。大陆土豪大妈明显减少了，很可能与近期开始的外汇管制有关
2。拍卖现场热度明显降低，许多举牌者到了预定价位便坚决退出，任凭中介怎么忽悠均无动于衷
3。华人热区如145价位与传统白人中产区如West Pennant Hills趋近，今天拍卖的这所房子在WPH也差不多卖这个价。故可以推测华人区房价已过顶部，今年上半年买房投机者已被套住（预测三四年内不会再升）
4。房价并未出现暴跌迹象，268万并不是很便宜的价格，照样有本地买家入货

000838

SF

郭小宝

好分析。

几年以后

分析得好。本地买家可以成主力啦。关键下一步看银行怎么走。

jeffxia

1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万澳元（双砖哦），考虑到印花税等，总资金成本为215万以上，加上利息（两年半5%计）27万，中介费7万（以2.5%计）。则该Builder获得利润为268-215-27-7=19万

3.如果某人自2013年4月起将该房出租，以租金抵销利息（88万的利息，不是215万的利息），今天该房屋应可轻松买得140万，扣除中介费印花税等，140-88.3-5-3.5（中介费）=43.2万

4.结果是：什么都不干比拆旧房盖新房多赚了24万（43-19）。

越干钱越少的典型！

shangpin

jeffxia 发表于 2015-10-3 21:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

这２年的升幅大，导致什么都不干纯利还高。

但从长远来看，这只是短期的，真正参与开发建造，才会稳中求胜，步步为营。

IRISCC

jeffxia 发表于 2015-10-3 21:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

确实是这样。太有见解了！

01121999

jeffxia 发表于 2015-10-3 21:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

建房成本估计算得太高了

alanming

jeffxia 发表于 2015-10-3 21:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

双砖比单砖造价贵不了这么多吧？

jeffxia

01121999 发表于 2015-10-3 22:03
建房成本估计算得太高了

今天盖这房子需要多少钱呢？我问了附近的几个鬼佬builder，都说要这么多钱

jeffxia

alanming 发表于 2015-10-3 22:09
双砖比单砖造价贵不了这么多吧？

双砖贵十万，推倒旧房，设计和DA（常常有反复）都要钱

superdigua

jeffxia 发表于 2015-10-3 21:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

如果是有行业经验的BUILDER，建房总成本应该不超过70万。

alanming

我去home world 问过几个大的builder,350m2 的大概就在60-70万 （包括了site cost和DA)。这个我估计撑死也就90万.

ermaodim

都大数据时代了:还以点及面？
就变成一叶障目了

大成

没有中央空调、地太小560,、离学校和bus站太远，这个价不错了

如果没有以上3个问题，当然3百万，大妈不傻

wmwbull

好时机。。。

BesteverCPA

土豪大妈的退出和现在信息社会的发达有密切的关系。

大妈的特点就是喜欢炫耀，可是当买下房后被所有的人都说成脑残拍贵了的时候自然就会被打击。。。从此土豪大妈再也不傻逼。

江阳

jeffxia 发表于 2015-10-3 22:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

分析得有道理

Maobama

夏姐夫把建筑成本估的过高，即使是拆建，税，双砖（都不是以前的双砖概念了），也不可能超出一百万。

jeffxia

中介告诉我是个Chinese owner builder盖的（现在这种情况非常多），成本绝对非常高，因为他们无法大量买入材料，我朋友盖房子时，许多材料都是从零售店（如Harvey Norman)买来的，最后一算花了多少钱，吓死人。

有名望的建筑商建筑成本可能会低一点，但是人家不用挣大钱去发红利吗？Leand Lease盖得房子可能便宜吗？

jeffxia

附近有家鬼佬正在盖房子，一层楼，也不是什么双砖，还没完工，那天问他花了多少钱，说是已经花了八十多万，真是难以置信。

澳洲什么都贵，除了股票便宜，也还是没人要

jeffxia

总结：当前形势的基本特点是 看不懂 不要乱动


一切看不懂，所有人都看不懂。


--汇率看不懂。


美元指数会过一百么？人民币汇率会大幅贬值么？澳元汇率继续大幅下跌么？


最近炒美金和人民币的输得很惨，数次被各国央行“大屠杀”，人家看着你的牌下狠手，别玩儿了。


--股市看不懂。


道琼斯星期五开盘跌258点，收盘涨200点；ASX 200上星期二开始：-185点，+100点，+85点，-60点。。抽羊角风的节奏，怎么玩儿？中国股市就更别提了，是不是熊市都搞不清楚，谈什么婴儿底，钻石底。。难道这么大一个熊市（都股灾了）三个月就结束了？


下星期起美股进入earnings season ，谁知道有多少地雷要爆炸。


--房价看不懂。


主要说悉尼房价吧，其他地方没时间研究。


不少老年人有房有钱，这些人投资理财的目的是为了养老，卖了房子钱放哪里？存银行，现在是一年两厘多的利息，明年就只剩下一厘多，存一百万一年只得一万多，活的了吗？


买股票？不少老年人都配置了很多大型蓝筹股，比如Telstra 四大银行 还有矿产资源股，什么BHP RIO WPL。。今年以来账面损失有多大？谁还敢再买？


卖掉一个房子再买一个房子，这不是瞎折腾吗？一买一卖中间成本差不多10%，搬离住了快一辈子的地方去新的地区和房型，能适应吗？会更好吗？


更有不少人打算“高价”卖掉房子，等“房价崩溃”后再低价买回来，赚个大差价。这不是发梦吗，政府能让你得逞？这几年干这种事的人大有人在，至今全部偷鸡不成蚀把米，怎么知道明后年不是相同？


--干生意看不懂。


今天不多谈，现在做生意的都知道，套在哪里跑都跑不掉。


--不光是我看不懂，根本就没有看得懂。


首先说砖家肯定都看不懂，那个现在挺时髦的李大霄，他懂个屁啊，恒指27500他就叫嚷着要大家买入，说是价值投资，今天只剩下21000点了，他也说要抄底，这不是废话吗？从27500点一直抄到10000点，当然就抄到底了，问题是听他的你可能在25000点就没钱了，站岗五六年后再说吧。其他砖家都一样，瞎掰。


央行也同样看不懂。中国央行试图贬值人民币，才贬了3%，全世界便鸡飞狗跳乱成一团糟，把别人吓着了把自己吓半死，从此不敢了；美联储喊生息喊了一年多，每到开会时就变了卦，最近叶轮大娘又跌跌不休讲年底前要升息的理由，但IMF和世界银行一起警告她不能升。。升还是不升，我看谁也搞不懂，包括所有的央行行长们。


星期一伯南克要接受CNBC采访，看起来不升息阵营的理由会更加充分了

悉尼屌丝

jeffxia 发表于 2015-10-4 08:49
总结：当前形势的基本特点是 看不懂 不要乱动

说的好，现在就是休生养息，无为而治的时候

Maobama

jeffxia 发表于 2015-10-4 08:49
总结：当前形势的基本特点是 看不懂 不要乱动

没看懂，美金咋也不行？现在96了，年前还只有70多，这还不行，要咋行？谁行？

01121999

到能看懂的时候再出手

大成

jeffxia 发表于 2015-10-4 08:49
总结：当前形势的基本特点是 看不懂 不要乱动

这也不成，那也不成，怎么成

zxart

jeffxia 发表于 2015-10-4 08:49
总结：当前形势的基本特点是 看不懂 不要乱动

敬仰

mercer80

jeffxia 发表于 2015-10-3 22:51
1.该Builder于2013年4月8日以$883000买下旧房子

2.假定拆除旧房，设计、取得DA并建成这个新房成本为115万 ...

你这个115的成本太高啦。
如果是builder自己造,按就算广告的360平吧,
560平/2,280平的FSR建筑,
面积加车库30,balcony 和alfresco的面积,
Builder 自己应该在1000到1100刀每平,全砖的费用,看什么样的builder, 有的builder 自己的几个主营业务里面有bricklayers 的话,他3到5万就搞定了。landscape 和drive way 什么的3万他就搞定了,所以如果是builder 自己来这种房子, 450k我都有可能算多,当然,利息和申请费没算。DA很多人觉得贵,其实像这样的房子设计到全批,经验builder or developer,1万就够了。成本下来了,holding 利息自然就下来了,总帐你自己再算。
如果不是builder,是自己找builder 造,每平应该在1500左右project home,custom builder+豪华装修就要2000刀左右一平了。但也比你的115要下来很多。我感觉如果13年买,这两年造,因为全砖,家8到十万,应该在70到75万之间。这么小的地,拆房1万2足以。

通过这个例子,大家也可以知道builder通常推销时说的他们的利润在20 to 25%左右是大大报低了。

另外一个我们可以学习的是,房价是由市场决定的,不是有简单的,地价加造价加利润决定的。我现在看几个Id,整天地价怎么怎么,造价怎么怎么,没这个价位,不可能卖。一个成本太高投资失败的例子,悉尼在03到08年之间,发生不少。另外,这些ID 都夸大了建筑成本的部分,是中介还是既得利益者,大家自己分析。

最后,感觉要造新房,拿地价的要慎重了。感觉现在地价有在历史最高位的感觉。造价还是差不多,除非明后年Gst加到15
以上是造了1个DUPLEX 和一个HOUSE的经验得出。仅供参考

Maobama

mercer80 发表于 2015-10-4 10:27
你这个115的成本太高啦。
如果是builder自己造,按就算广告的360平吧,
560平/2,280平的FSR建筑,

比较中肯，拆房估计要看具体情况和街道走向，但基本上2万足矣，建房，即使是请人造，标准装修（不可能太豪华，毕竟是拿来卖的）1200-1500。

pam

盖房这么贵啦。