关于买房与贷款最重要的两点

peterorz90

1.收入
-收入是贷款的基础，本地收入也好，海外收入也罢只有收入过了银行计算器，银行才会考虑放贷。
-不管实际赚100万1年还是10万1年，银行计算的收入是你收入证明（本地/海外工资单or自雇人士个人退税记录or公司退税记录）上的收入，并不是你实际到手的收入，因为不是所有的收入都被银行认可为有效收入。

2.房屋
-房屋的估值决定了是否要付差价，买房时应对喜欢的区做简单的了解（价格是否在接受范围内）了解自己的资金能力（高于心里价是否有足够资金补足差额）。
-银行是否接受该房屋（面积与类别），是否银行达到了maximum exposure比如同一个开发商的楼盘银行是不会全部拿下来，只会贷款30%-40%比例，是否属于concentrated post code住宅密度高的区域贷款比例会被控制在70%同时要求P+I（少数情况下）.

-一般情况下，如果收入足够贷款，同时也有足够的资金在估价偏低时补足差价贷款就不可能出现问题。



上面是简单的概括，下面是围绕这两点剪短的介绍

1.收入
收入分为很多种，Full time/part time/casual/contractor
-银行最喜欢看到的贷款就是夫妻双方本地收入PAYG，全职，工作时间都大于一年，,没任何其它贷款，信用卡（有时有些银行会查信用卡账单），没有任何不良记录（欠费），收入足够贷款，首付充足。这种贷款基本银行就是走个形式，各方面都符合银行政策，不用动脑子，分配给银行后台就直接批了。
-Part time/casual 每个银行不同，一般至少大于6个月，大于12个月的行业在职证明（PAYG SUMMARY)，如果换工作那么间隔不能大于一个月以上。 CBA policy可以接受不满6个月，但批起贷款来就要看银行的人怎么分析了，会要求补充材料直到令银行信服。
以上除CBA都得过3个月probation，bankwest要求至少6个月。
-Maternity leave 大部分银行都接受雇主信上的年收入，少数情况要求提供资金证明，产假工资减少如何供应房贷。
-self-employed/自雇人士 2年个人退税和notice of assessment，CBA,ANZ一年，ABN至少2年。
-company/公司 以上材料加公司2年退税，balance sheet，Financial statement


每个银行的policy各不相同，基本上如果一个贷款想要好做no drama,no surprise 最简单的就是PAYG收入，大部分银行员工受过的训练也是这种类别，更复杂的类别会被refer到更高的层级，而且即使高层也不一定懂得每种类别的贷款该如何计算，他们也有业绩要求，不会在你的贷款上耗太多时间。这导致了一些贷款比例高或收入组成复杂的贷款没80%，简单收入贷款好批，要看broker/banker如何帮你structure，特别是一些寻求exception的贷款，有时要写诸多理由说服银行。

BTW，WBC和STG不是所有TR和PR类型海外贷款都接受，有些PR也只能当做纯海外。NAB,CBA,ANZ对PR目前没VISA的分类


2.房屋
-虽然WBC,STG 2m以下house免估价，1m以下APT免估价，但要求系统过才能采用，而这种情况少之又少，所以该policy基本没用。不过好在WBC的一般而言估价比较不错，如果遇到CBRE,WBP那就自求多福，基本是偏低。
-ANZ可以1m以下二手房免估价直接contract price,
-NAB 估价较ANZ,WBC差，主要partner CBRE，不是CBRE就还行,CBRE估房价高的house有时不错。
-CBA 估价普通，转贷估价一般不高，好处大于25平米的住宅都接受，其他大部分银行要求至少50平米室内面积。

银行的估价主要来自估价公司，所以如果收入没问题，贷款额不多，估价少了一些，首付又不够，可以试着换银行，如果换银行没有随机到好的估价公司，可以选择non bank lender，它们可以选择估价公司，当然如果不settle是要收费一般$550，这也是一个对赌。



收入没问题，资金没问题这个时候也不要比较利率，看哪家银行好top up/cash out，WBC,ANZ比较好top up所需材料少，不过WBC也在慢慢收紧top up政策。

以上各个因素考虑到再去考虑利率的对比，如果只考虑利率就不找银行贷款了，因为non bank lender/online bank利率会是最低的。

ameng00

楼主很专业！

yoyofm

谢谢分享

jack9889

讲的很详细，感谢分享！

mmmggg

就是说apt楼花估价偏低，买apt楼花风险大啊。

墨尔本大伟

payg不是自己写得红色纸头咩±±

gli123

谢分享

scoopy

捧个人场！

不会说

说得好

rabbitlove

請教一下, 我有個朋友教我, 如果是 WPB, CBRE 這樣的 valuer 拿到你的 job, 是不是可以叫 borker cancel, 過兩天再 request valuation,  直到有靠譜的 valuer 才個 valuation ?

rainvegie

CBA不光接受在probation里面的，事实上他们还接受day 1 employment。

这篇文章我拿去用啦

jingan.luwan

rainvegie 发表于 2015-8-25 00:39
CBA不光接受在probation里面的，事实上他们还接受day 1 employment。

这篇文章我拿去用啦 ...

day 1都没有工资单，怎么操作？

jingan.luwan

楼主，烧鸭稍微问几个复杂问题

1. 现在房市变冷，很多房东在抛自住房downsize，要求long settlement比如３－４个月的。这种情况，合同签了settle之前失业了咋办？银行loan正式批下来，出了合同让客户签字以后，银行还会查吗？

2. 公司full time工作，有工资单，PAYG和退税单，但收入中一部分是公司分的可以自有流通的股票，比如１０万澳元一年。但这部分收入只有税单上体现的出，做贷款银行都不认这部分的股票，是不是因为都是基层小banker，他们不懂？

谢谢

rainvegie

jingan.luwan 发表于 2015-8-25 00:42
day 1都没有工资单，怎么操作？

例外呗
凡事都有例外啊

jingan.luwan

rainvegie 发表于 2015-8-25 00:48
例外呗
凡事都有例外啊

请看我楼上两个问题

很是复杂。

rainvegie

1. Settle 前失业理论上来说你得自己告诉银行，但是你不告诉，银行也不会知道，loan doc 还回去之后就不会再查收入了。
long settlement 基本上不是问题，通常贷款批了之后马上签名还回去，从approve 那天开始算，有三个月有效期，然后三个月之后延一次，又有三个月。所以6个月之内都可以用。
这个问题好像困扰了你好久，呵呵

jingan.luwan

rainvegie 发表于 2015-8-25 00:56
1. Settle 前失业理论上来说你得自己告诉银行，但是你不告诉，银行也不会知道，loan doc 还回去之后就不会 ...

谢谢解答

很久？我上周才看到long settlement突然多了起来。这么说吧：两周看了６个房，４个要求long settlement的。

rainvegie

2 没有碰到过，但是可能是因为股票的不稳定性导致银行不认可这部分收入？
我很好奇的是，股票作为收入，税怎么交？

rainvegie

jingan.luwan 发表于 2015-8-25 00:59
谢谢解答

很久？我上周才看到long settlement突然多了起来。这么说吧：两周看了６个房，４个要求long se ...

我好像在好几个帖子看到你有这个concern
但是我自己买房子一般都要求long settlement。
最长一个是4个月，我觉得没什么不好的。
结果这个owner settle之后又返租了，现在还住里面呢，不知道他现在看到这个房市长成这样是什么感觉

jingan.luwan

rainvegie 发表于 2015-8-25 01:00
2 没有碰到过，但是可能是因为股票的不稳定性导致银行不认可这部分收入？
我很好奇的是，股票作为收入，税 ...

公司给你RSU，比如给你X万价值的RSU规定未来三年vesting，每年释放1/3，这样你未来三年都有X除以３这么多的股票进账，进账当天的股价决定这个收入的多少。财年末，公司给你一个deferred scheme表，和PAYG看上去类似，拿去会计那里做税，税单里就包含这部分收入了。

这是比较稳定的收入，因为是分批释放，能提供完整的过去几年每年拿到多少数字，以及未来几年能拿多少的估计。

rainvegie

jingan.luwan 发表于 2015-8-25 01:10
公司给你RSU，比如给你X万价值的RSU规定未来三年vesting，每年释放1/3，这样你未来三年都有X除以３这么多 ...

你的贷款是25年或者30年，这个股票只是3-5 年的收入，那么银行的问题就是，5 年之后你怎么办？
没了这个收入你会不会就不够钱还这个贷款了？
所以他们才不会考虑这部分收入

jingan.luwan

rainvegie 发表于 2015-8-25 01:19
你的贷款是25年或者30年，这个股票只是3-5 年的收入，那么银行的问题就是，5 年之后你怎么办？
没了这个 ...

这点我考虑过，但奖金他们都能接受，只要过去２年都有就可以。未来３０年你是否有奖金，他们可不关心。

Tiger2959

小猪啃大象

学习了

peterorz90

rabbitlove 发表于 2015-8-25 00:04
請教一下, 我有個朋友教我, 如果是 WPB, CBRE 這樣的 valuer 拿到你的 job, 是不是可以叫 borker cancel,  ...

重新随机大部分情况下还是之前的估价公司，所以一般估价出了问题就得换银行。

为了防止估价公司受贿，每家银行每个地区都有好几个估价公司合作，也就是每家估价公司分配的估价工作比例应该是差不多的。当该地址分配给其中一家公司时，不太可能下次就变了，当然可以一试。

qinqin2011

WBC和STG不是所有TR和PR类型海外贷款都接受，有些PR也只能当做纯海外。NAB,CBA,ANZ对PR目前没VISA的分类, 请问目前那些PR WBC 也不接受，当作纯海外？

peterorz90

jingan.luwan 发表于 2015-8-25 00:48
楼主，烧鸭稍微问几个复杂问题

1. 现在房市变冷，很多房东在抛自住房downsize，要求long settlement比如３ ...

1. 全批出贷款文件后，贷款会交给settlement team处理，这个部门只会核对你的贷款文件是否签对，settlement 时间。所以即使你在settle前有任何突发的财政情况银行都无法得知，也不会补材料。

银行收到合同后180天内都是有效的，不需要补材料重出文件。 目前没做过大于8个月的long settlement，基本上做贷款拖一个月，还文件拖一个月，时间就过去了。 更长的settlement 时间可以晚点再做。

btw，房东把自住房卖了难道要搬去和房客住吗？ 遇到的大部分情况是卖投资房，投资房里有房客，合同没到期所以long settlement。或者卖掉手上的再买其它区。

2. 股权激励并不能当作收入，
1.股价就是不稳定的因素，10万的股票价值可能一个月之后只值5万，市值波动无法预测。
2.股票并不是你的实际收入，你只有把股票卖掉变现才能转化为收入，比如你不可能用股票去购买商品，只有卖股换钱，股票不具备直接交易的货币属性。
3.股权激励每个公司都有不同的规定，有的要求半年或一年之内不能出售，有的要求离开公司后要以低于市场的价格出售，有的是可以给员工低于市场价格买入股票，有的是出售股票时要支付一部分费用给公司。
因为情况复杂，无法直接拿股票价值来计算收入，除非把股票卖掉，或者股票有分红，分红以钱的形式体现，那么收入可以case by case，有些银行接受。

alook

peterorz90 发表于 2015-8-25 11:43
1. 全批出贷款文件后，贷款会交给settlement team处理，这个部门只会核对你的贷款文件是否签对，settleme ...

很好奇的是很多投資者只求租金付利息（為免生活質量受損和負扣稅），從不求早些付清貸款（如是，那是風險為零）。
如果短期他們失業或因其他原因收入大減，那不就是風險極大，可致破產

er2k

归纳的很详细！

Ymwu

写的很棒