关于Parramatta地产投资，想请教各位房产达人，要是你，你会怎么做？

zrr_7

想请教各位房产达人，要是你，你会怎么做？

楼主有一套投资房在Parramatta 2房的旧unit，房龄23年，外墙strata maintain的也不错，strata也才600不到一个季度，现在基本正现金流，减去depreciation，顶多tax loss 1500左右，loss也会卓年减少。
楼主一直在卖与不卖之间徘徊：

卖：
•        这两年房价还行
•        六年内卖的话，不用交CGT，因为楼主自住过1年，能省3-4万
•        Negative gearing也少
•        Negative gearing有取消的风险
•        CGT discount也有取消的风险
•        利息涨到5%就break even，以上就要贴钱了

不卖：
•        觉得Parramatta还在发展中，还有增值空间，可能增值空间会远远大于3-4万，可是会要交CGT。但是未来5年内能涨到65万的话（以hornsby为例，旧unit都已经有60万左右了），就算去掉CGT，也是比现在卖掉（不付CGT）赚钱。当然前提是还有CGT Discount。
•        正现金流

大家怎么看parramatta的以后的发展空间的？

要是你，你们会卖吗？

kkyy2528

卖了后有更高回报，更好的投资吗？有的话就卖，不然现金拿在手上是会贬值的。

zrr_7

kkyy2528 发表于 2015-8-7 12:57
卖了后有更高回报，更好的投资吗？有的话就卖，不然现金拿在手上是会贬值的。  ...

暂时没有别的投资，不过确实有道理。除非急用钱，否则可以一直留着，等要用钱再卖，是这个意思吗

kkyy2528

zrr_7 发表于 2015-8-7 13:00
暂时没有别的投资，不过确实有道理。除非急用钱，否则可以一直留着，等要用钱再卖，是这个意思吗 ...

对啊，你又没有别的投资，又不急着用钱，又是正现金流，你卖了以后想再买回来类似的容易吗？ 放在那又没损失。

zrr_7

kkyy2528 发表于 2015-8-7 13:05
对啊，你又没有别的投资，又不急着用钱，又是正现金流，你卖了以后想再买回来类似的容易吗？ 放在那又没 ...

我就是想省点CGT

DwyaneWade

正现金流，为啥一年loss 1500左右？有点矛盾

ermaodim

正现金流的房子卖掉不可惜么？3万的CGT一年就长出来了，涨利息你涨房租啊。如果卖掉估计很难再悉尼买到正现金流的房子了。

zrr_7

DwyaneWade 发表于 2015-8-7 13:22
正现金流，为啥一年loss 1500左右？有点矛盾

loss是因为减去depreciation后的tax loss,depreciation是non cash item呀。

mrrio

换house, 你那老公寓增值空间有限

DwyaneWade

ermaodim 发表于 2015-8-7 13:24
正现金流的房子卖掉不可惜么？3万的CGT一年就长出来了，涨利息你涨房租啊。如果卖掉估计很难再悉尼买到正现 ...

多放点在offset里就正了....

zrr_7

ermaodim 发表于 2015-8-7 13:24
正现金流的房子卖掉不可惜么？3万的CGT一年就长出来了，涨利息你涨房租啊。如果卖掉估计很难再悉尼买到正现 ...

3万的cgt是建立在现在的市场价，以后要是再涨的话（希望如此）就不是这个数了。不过确实现在很难买到正现金流的房子了。

ermaodim

DwyaneWade 发表于 2015-8-7 13:30
多放点在offset里就正了....

那你没理解什么叫正现金流，你那个叫自欺欺人。

樱桃猪

作为一个售楼先生：说句实话，谁卖谁sb，真的，除非这笔钱有很高回报其他用途

zrr_7

mrrio 发表于 2015-8-7 13:30
换house, 你那老公寓增值空间有限

这不是资金不够买house么。

但是不同区域的公寓房，应该也有区别吧。。现在parramatta老公寓中位价差不54万，hornsby58万。。。

thh100

个人看好pmt的发展空间。毕竟整个悉尼是在往西边扩张的，那如果以后西边会有一个地方能大概起到一个CBD的作用的话，那个地方就会是pmt

DwyaneWade

zrr_7 发表于 2015-8-7 13:40
这不是资金不够买house么。

但是不同区域的公寓房，应该也有区别吧。。现在parramatta老公寓中位价差不5 ...

都54W了，2年前也就40来万，一年涨20%..只能看了

zrr_7

DwyaneWade 发表于 2015-8-7 13:30
多放点在offset里就正了....

贷款95%，刚刚refinance过。。

DwyaneWade

ermaodim 发表于 2015-8-7 13:37
那你没理解什么叫正现金流，你那个叫自欺欺人。

你是只用80%贷款那部分来算么？

DwyaneWade

zrr_7 发表于 2015-8-7 13:43
贷款95%，刚刚refinance过。。

太牛了，这要交保险部

zrr_7

DwyaneWade 发表于 2015-8-7 13:44
太牛了，这要交保险部

新贷款高于80%才要，refinance不用的。

DwyaneWade

zrr_7 发表于 2015-8-7 13:46
新贷款高于80%才要，refinance不用的。

这样子多滚几套，提前退休很有希望

zrr_7

樱桃猪 发表于 2015-8-7 13:39
作为一个售楼先生：说句实话，谁卖谁sb，真的，除非这笔钱有很高回报其他用途 ...

谢谢

zrr_7

DwyaneWade 发表于 2015-8-7 13:47
这样子多滚几套，提前退休很有希望

希望如此。哈哈

DwyaneWade

zrr_7 发表于 2015-8-7 13:51
哈哈，不要脸皮的说一句：我已滚了5套鸟。。。 一套house月底settle，就怕以后涨利息撑不住才会想卖par ...

用了多久？向你学习

paladin_au

同意2楼的，你可以减持资产，但绝对不要变现。

zrr_7

paladin_au 发表于 2015-8-7 13:57
同意2楼的，你可以减持资产，但绝对不要变现。

太喜欢足迹的朋友了，给的意见都很中肯！谢谢！

tmac831116

楼主先好好研究一下六年自主免cgt法则吧，不是那么容易免的。

BesteverCPA

除非你这6年一直不在悉尼，或者你一直租房住，否则就算你住过一年，卖也要交CGT。

zrr_7

不过好像大家都不怎么担心negative gearing跟CGT discount被取消的rumor。。。

mifeng

     "  六年内卖的话，不用交CGT，因为楼主自住过1年，能省3-4万"  

楼主有其他自住房吗？