对普通收入者来说买房养老是个伪命题

jameskg

不考虑外援的化。
买房投资养老初步估算如下，听听大家的意见。
购入2套70-80万的投资性住宅，合计150万，自主性住宅一套120万。
合计蓄积了资金270万，工作30年，每年积累9万，不计银行所赚取的贷款利润。
按悉尼平均家庭年收入15万算，税后12-13万。每年仅有3-4万用于日常生活，购车及旅游。
呵呵，这和退休后仅靠养老金生活的质量也没多大差别。
你可以说留给子孙，但只限一套房啊，别的部分是要交税的哦，很高哦。
所以说对普通收入者来说买房养老是个伪命题，先看看自己的收入水平再说吧。

panada

这种不考虑通涨货币贬值的讨论完全没有意义。

andyrain

留一套给孩子，剩下都卖了，比如房子现在是100万一套，等你退休的时候可能是200-300万了吧，但是的贷款估比这个少很多把。所以还是有的赚啊。门外人，所以个人意见

大牛哥

你可以说留给子孙，但只限一套房啊，别的部分是要交税的哦，很高哦。

没看明白。。。遗产税？

bigtailcat

我也觉得奇怪，买那么多房，辛苦三十年，难道是等自己80以后等着收租金？可是70－80以后的老年人已经不需要很多钱来挥霍了。其实需要消费的主要时段还是青年和中年的时候

jameskg

andyrain 发表于 2015-6-18 10:16
留一套给孩子，剩下都卖了，比如房子现在是100万一套，等你退休的时候可能是200-300万了吧，但是的贷款估比 ...

考虑通胀，现在的100万和20年后的200-300万是一样的，关键看你的房产增值是不是跑赢通胀，多出来的哪部分才是利润。
如果有贷款的话，银行的利息是一定跑赢通胀的，你要赚那增值部分一定要跑赢银行，长时间看有点难度。
否则你退休时赚的差价仅仅是你以前供款辛苦积累下来的。

chickid

资产增值固然很重要，但是平衡一下自己在不同年龄段的需求也很有必要

andyrain

jameskg 发表于 2015-6-18 10:25
考虑通胀，现在的100万和20年后的200-300万是一样的，关键看你的房产增值是不是跑赢通胀，多出来的哪部分 ...

房租的收益，和税务优惠，你怎么没有说呢，不然有钱人去投资房产什么呢。钱放在银行的利息，现在来看是低于房产的增值的。贷款买房的人，自己出了首付，剩下的钱是银行的，租客帮你还一些，自己出些利息。还是有的赚啊。吃政府的总是很被动，政策变化，让人心烦。所以有能力还是靠自己比较好。
建议觉得工作辛苦的人，可以试着混一下招工竟贴度日，看看那个是不是你想要的生活。双向选择。

ijazz

各取所需，量力而为

炫炫

留下给子孙？如果孩子离婚分财产，另一半把你辛苦血汗钱分去一半，你甘心吗？还不如自己享受了！当然，如果钱来的容易到也无所谓了

9761616

不买房子都要做些其他的投资，不然存下来的钱输给通胀好多，退休时用不了几年

渔妇

没仔细算，也不知道房价走向。
只是想，投资房应该有房租收入的吧？LZ算进去了？

jameskg

andyrain 发表于 2015-6-18 10:36
房租的收益，和税务优惠，你怎么没有说呢，不然有钱人去投资房产什么呢。钱放在银行的利息，现在来看是低 ...

按目前的房价，租金水平。如果有贷款的话，租金收入大体同利息支出相抵，还本金还要靠自己而不是靠租客。
负扣税本质上是补贴你投资的亏损而不是其他。
本帖只是讨论平均工薪收入人士的问题而不是富人，富人有些事普通人是学不来的。
富人可以通过复杂的财务系统避税，普通人就干不了。

Ozquest

Your weekly/monthly rental income is like cash cow, can support all your retirement living needs

jameskg

你持有70-80万的投资性房产，如果只花费租金的话，也只能产生于养老金相当的收入水准。
如果要提高一倍则需在先前工作的30年间积累下150万以上的投资性房产，每年投入5万。
结果是比没有积累的多出在退休后的15年里，每年3万的收入，合计45万。合理吗？
你要求维持相当的退休生活水平可以持有其他资产及现金啊，这是个如何符合规定的问题。

考虑养老问题要明确几个前提：
1.你死时带不走一分钱
2.人的生命是有限的，钱对你的意义只是在退休后的前15-20年才有意义
3.退休后的收入是可以折减的，替代率70%就够了，如果是退休后比工作时更有钱那有可能是个错误的选择。
4.和后代一起生活时花掉的钱比死时传给他们更有意义。

hilltop-bear

我们每年不止三四万花销啊，但房子买对地方时间，几年就翻本了，剩下二十多年房子增值部分就可以以后用于养老了。如果投资房除了开始的首付，不再需要你现金投入，自己养自己，三十年后还掉贷款剩下的增值部分也可以用于养老。至于留不留给孩子，要看养老后还有没有钱剩下。但千万不要还没老就过着拿几百块养老金的紧巴生活，该怎么生活怎么生活。活好每一天，投资看好持有成本和自己的现金流能力。孩子教育好，不要养成啃老族。

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-18 10:25
考虑通胀，现在的100万和20年后的200-300万是一样的，关键看你的房产增值是不是跑赢通胀，多出来的哪部分 ...

长时间持有优质投资房才有机会跑赢银行。举个例子，现在利率那么低，房市升值如火箭，你说谁跑赢谁？买投资房最重要是实现以房养房加良好长期资产增值。

DingDingW

炫炫 发表于 2015-6-18 10:41
留下给子孙？如果孩子离婚分财产，另一半把你辛苦血汗钱分去一半，你甘心吗？还不如自己享受了！当然，如果 ...

同意。

jameskg

hilltop-bear 发表于 2015-6-18 10:59
长时间持有优质投资房才有机会跑赢银行。举个例子，现在利率那么低，房市升值如火箭，你说谁跑赢谁？买投 ...

是的，认真选择房产很重要，选择进入的时间很重要。
投资房产是一项要认真用心去做的工作而不是随便投投，轻轻松松的事。
就像股票，好像是件容易事，大爷大妈都能做。但真的要能赚钱，能全身而退，很难。

飞飞鱼

这东西理论在现实面前很苍白！

这几年买没买投资房的筒子，几年前一样的身家，现在能差出一位数了吧

飞飞鱼

关键是买了投资房的筒子好像也没有过的紧巴巴，不开森啊，我觉得他们比没买的花钱大方多了，因为更有钱了

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-18 11:06
是的，认真选择房产很重要，选择进入的时间很重要。
投资房产是一项要认真用心去做的工作而不是随便投投 ...

你说的观点其实也没错。如果房产供需关系永远保持平衡状态，房产投资很难跑赢银行。问题是，这个前提本身是不是真命题？如果你找到未来供不应求的地方，同时又满足持有成本的能力，那么长远看肯定能跑赢。这才是房产投资的重点和难点啊

joanyuyu

jameskg 发表于 2015-6-18 11:06
是的，认真选择房产很重要，选择进入的时间很重要。
投资房产是一项要认真用心去做的工作而不是随便投投 ...

非常同意。

jameskg

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 11:12
关键是买了投资房的筒子好像也没有过的紧巴巴，不开森啊，我觉得他们比没买的花钱大方多了，因为更有钱了:' ...

这是因为买投资房的同志选择只还利息不还本金，每年就多了几万块的空间。
同时他们还觉得已经解决了将来的养老问题，就决定把几万块钱花出去，所以说好开心。

dedge

房价的增长是要计算复利效应的，而贷款不是

飞飞鱼

这个，买了投资房的筒子在养老上不会比把钱存在银行里的筒子处在不利位置吧？

这个东西如果不是坐而论道，来实盘推演的话，就是如果你有一笔闲钱，是该放银行或者冲抵自住房贷，还是该买投资房，对不对？

而且投资房只是为了盈利，养老是以后的事情，比银行利息+CPI的收益高，好像没啥问题

panada

30年前10万就可以买到不错的房产，同样的到现在要120万，30年前出首期2万，贷款8万，不还本金也就是8万，一个厕所的钱而已

jameskg

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 11:30
这个，买了投资房的筒子在养老上不会比把钱存在银行里的筒子处在不利位置吧？

这个东西如果不是坐而论道， ...

还有几项风险稍大，复杂一点的选择。
1.购入股票，赚取股票红利
2.进行不同币种转换，套取汇率波动差额（中长期）
3.把钱放在离岸市场（新加坡），多项运作。
赚来的钱都一样，不一样的是政府对你收入的认定，税收及以此发放的福利

xiaoyuewanli

其实我只是想说买房养老只是不想让存款贬值罢了。出了正常的花销，其他花不完的钱怎么办？存银行-贬值。玩股票-被套。也就能买个投资房交给中介，省得操心了，1：5的杠杆，现在租金还能抵消利息，何乐不为呢？

飞飞鱼

jameskg 发表于 2015-6-18 11:44
还有几项风险稍大，复杂一点的选择。
1.购入股票，赚取股票红利
2.进行不同币种转换，套取汇率波动差额（ ...

我觉得这三项好像更投资房比起来风险更大，对税务的影响更大。

投资房因为有租金，所以即使是负现金流一点也不会跟股票大跌，腰斩，清盘那样要人命！
税务上好处更大了，投资房是长期的，可以选择税务最优惠的时机出手的灵活性更大。

我始终觉得现实比什么理论都管用，往回看十年，二十年，中国澳洲买投资房的都是赢家，大赢家