高人指教 自住房出租后能refiance 退税吗？

emilyau

自住房几个月前出租了，自己搬到别处租房住。 现在那个自住房里只有30%的货款，想打算refiance 成80%，可银行说，那50%refiance部分的利息，税务局不允许做tax deducton的。是不是真的？
我在另一个贴里看到有人把自住房改成投资房，再买自住房，两个捆绑在一起，那个投资房都可以达到104%贷款额度退税的。
请问有高人解释吗？

花生

确实是不可以

winsome

不是高人，但你的问题很明显就是你只有30%的这一部分贷款产生的利息可以抵税

还有，一般来说你30%的贷款的利息会比你收到的房租低，这样的话一般来说你还要多交税，没有负扣税，还有正交税

唯一办法就是买一个投资房，继续住这个自住房

emilyau

有什么办法改成可以呢？ 搬回去住或租期到期后空一个月等refiance结束后再出租？

WICLO_C

自住房改投资，你怎么改都只有30%贷款利息可以抵税。
唯一的办法是搬回来自住，然后refinance,拿refinance的钱买投资房，这样才能多抵税。

大江东去

emilyau 发表于 2015-6-17 20:22
有什么办法改成可以呢？ 搬回去住或租期到期后空一个月等refiance结束后再出租？ ...

只有一个房子不可以

有三个房子就可以

WICLO_C

他那个是自住房不变，买了个投资房，然后自住房refinance钱拿去买投资房。

大江东去

你肯定是看错了

emilyau

WICLO_C 发表于 2015-6-17 20:24
自住房改投资，你怎么改都只有30%贷款利息可以抵税。
唯一的办法是搬回来自住，然后refinance,拿refinance ...

我当时贷了50%，因为是利息加本金，所以已经还了5%，另多放了redraw 15%, 这种情况下，可以把redaw部分转到offset 帐户，还是以开始的50%作为退税吗？

emilyau

WICLO_C 发表于 2015-6-17 20:29
他那个是自住房不变，买了个投资房，然后自住房refinance钱拿去买投资房。

没有呀，说是refiance 和新房同时settle

大江东去

emilyau 发表于 2015-6-17 20:32
我当时贷了50%，因为是利息加本金，所以已经还了5%，另多放了redraw 15%, 这种情况下，可以把redaw部分转 ...

不可以

emilyau

大江东去 发表于 2015-6-17 20:37
不可以

我的贷款帐户上15%可以redraw的，那部分可以理解和offset 帐户一样吗？也就是说，可以45%贷款额作为退税吗？

大江东去

emilyau 发表于 2015-6-17 20:42
我的贷款帐户上15%可以redraw的，那部分可以理解和offset 帐户一样吗？也就是说，可以45%贷款额作为退税 ...

当然不可以，只能按30万

谁说redraw和offset账户是一样的？395刀的管理费不是白收的

WICLO_C

emilyau 发表于 2015-6-17 20:32
我当时贷了50%，因为是利息加本金，所以已经还了5%，另多放了redraw 15%, 这种情况下，可以把redaw部分转 ...

不可以，只要你把钱放进去了，都不行，除非你用这个redraw的钱去买投资房。

大江东去

楼主的例子可以视为

自住房也要80%贷款，只还利息，100%offset账户的经典解释

WICLO_C

emilyau 发表于 2015-6-17 20:34
没有呀，说是refiance 和新房同时settle

对啊，但是他的自住还是自住，另一个是投资，你的自住变投资了。

emilyau

大江东去 发表于 2015-6-17 20:48
楼主的例子可以视为

自住房也要80%贷款，只还利息，100%offset账户的经典解释 ...

不明白呀

emilyau

winsome 发表于 2015-6-17 20:20
不是高人，但你的问题很明显就是你只有30%的这一部分贷款产生的利息可以抵税

还有，一般来说你30%的贷款的 ...

可问题是我搬到另一个state了

bluesknight

emilyau 发表于 2015-6-17 20:55
可问题是我搬到另一个state了

你就算搬到火星上也不行。自住房只剩30%贷款，除非你把refinance出来的钱全都拿来投资，否则就只有剩下的那30%能抵税。

emilyau

银行说redraw 部分可以转到offset 帐户的， 我也不明白了

大江东去

emilyau 发表于 2015-6-17 21:23
银行说redraw 部分可以转到offset 帐户的， 我也不明白了

转当然是可以，旅游划掉都可以

只不过你交45万的利息，只能有30万的利率进行负扣税

当然了，你胆大就另当别论了

emilyau

大江东去 发表于 2015-6-17 21:41
转当然是可以，旅游划掉都可以

只不过你交45万的利息，只能有30万的利率进行负扣税

非常感谢你的解释， 如果这样，我还要交税，是不是最好把那个房卖了？
还有一问题，如果2010年买自住房住了几年，2013年refiance，2015年转投资，那额度以什么时候作为标准？

winsome

大江东去 发表于 2015-6-17 20:29
只有一个房子不可以

有三个房子就可以

请教江哥，三个房子就可以怎么操作？

winsome

emilyau 发表于 2015-6-17 21:53
非常感谢你的解释， 如果这样，我还要交税，是不是最好把那个房卖了？
还有一问题，如果2010年买自住房住 ...

简单说就是你买房子以后loan里面任何时期的贷款最小额， 产生的利息可以负扣税目的，如果你转为投资房的话

番茄丁丁猫

大江东去 发表于 2015-6-17 20:29
只有一个房子不可以

有三个房子就可以

同问

大江东去

emilyau 发表于 2015-6-17 21:53
非常感谢你的解释， 如果这样，我还要交税，是不是最好把那个房卖了？
还有一问题，如果2010年买自住房住 ...

如果你暂时没有买房的打算，可以不卖，因为你搬到其他州居住，适用于六年法则。

但如果你资金紧张并想买另一个自住房，就还是卖吧。

最后有点没看懂，你是问交增值税的时间吗？

大江东去

winsome 发表于 2015-6-17 22:05
请教江哥，三个房子就可以怎么操作？

买一个自住房（第二个）后再买一个投资房（第三个）的时候就可以了

三毛

请问redraw是什么意思？每次redraw要额外收钱吗

大江东去

三毛 发表于 2015-6-17 22:17
请问redraw是什么意思？每次redraw要额外收钱吗

贷款50万，往里面存了20万，变贷款30万

现在要用钱，需要把这个多存进去的钱拿出来用，就叫redraw

有的银行不收手续费，有的要收手续费

emilyau

大江东去 发表于 2015-6-17 22:13
如果你暂时没有买房的打算，可以不卖，因为你搬到其他州居住，适用于六年法则。

但如果你资金紧张并想买 ...

还是问贷款额做退税，楼上有人解释了，看来我只能以30%作为退税了。
对，就是想买自住房，这样退税很划不来，而且那边又要交 CGT. 或者只能先买个投资房，才可以满足六年法则.