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本帖最后由 neard 于 2016-12-30 16:14 编辑
去年12月拍卖，3月settle
潜水足迹多日，在看了大神悉尼买房帖后按耐不住骚动的心终于要发表处女帖，屌丝观点，所以如果与各位高富帅意见不同时请大家果断拿起手中的分向LZ砸来吧。
LZ屌丝一枚，最终买房位置位于Nunawading，历时3个月左右，看房区域从东南区到东区。参加拍卖10次左右，屡败屡战，除第一次拍卖时成交低于60W，其余均超过60W，本着我买不到也不让别人捡便宜的损人心很爽的变态心里终于成为一名“专业”抬价员。
由于老婆在Prahran上班，又碍于预算有限，想享受首次买房印花税减半，预算定位60以内，考虑需要有一定的升值空间所以不打算买Apartment，所以买房标准定位于2房unit（但是是大2房，Dinning与Living分开），离火车站近（步行15分钟左右）东南区离CBD 18 km内，学区无要求，附近有购物区。
在刚开始看房的时候什么都不懂，最早看的是Surrey Hills区，首次看房位置2/1085 Riversdale Road Surrey Hills Vic 3127
房子还是不错的 2房2卫，1100 strata fee ，起拍55W好像，查了周围的交易记录，竟然天真的以为可以59W拿下，还发邮件给中介，结果必然是鸟都不被鸟。 最后有人68W在拍卖前就拿下。
也许是第一个房子各方面都还不错的缘故，导致之后的看房都不是很满意。直到2/8 Dactyl Rd Moorabbin Vic 3189的这间2房unit，起拍48，也是人生的第一次正式出价拍卖，同样根据之前的交易记录，估计要价在54-58。拍卖时在53的时候加入战局叫到57时没人叫了，本以为可以第一次拍卖就买到房，这时半路杀出个代理人模样的，很淡定的无限1000跟，在叫到58的时候果断觉得不值，而且估计对方的预算应该是60以内随便叫。所以在抬价到586000时放弃，最终以587000成交。有些小遗憾，房主心里价位55 ，其实当时如果真要60应该也是拿的下的，但当时不愿花超过自认房屋价值的钱。不过最终买下的房子也是在自己估价和预算范围内。
第二次拍卖是在2/3 Centre Court Highett Vic 3190的2房unit 板房，起价49，除了我们没有其他华人而且拍卖时都没什么人叫价，当时Lz叫到55就没人叫了。心中暗喜这么低就搞定（当时连on the market都不知道），拍卖师在进屋询问后说没到心里价位，继续拍卖，这时一对鬼老年轻夫妇开始出价，一路到59 觉得超过价值，放弃。 但是其实还没到房主心里价位（房主价位61），所以年轻鬼佬进去谈价格，竟然同意加价到61。这次失败没有第一次拍卖这么郁闷，毕竟多付1W还需多付1W5印花税超出预算太多。
在第三次正式拍卖前夹杂大量酱油拍卖，无非是抬抬价，在东南区看房不太满意的情况下开始转战东区，主要锁定在Mitcham，Vermont附近。通过这么多次酱油拍卖大致了解基本地超过450以上成交价都在67W左右，根据有无装修微调。所以目标放在了350平左右的2-3房无strata fee的房子上。
第三次拍卖的是无意间看到的，而且是在拍卖当天才第一次去看房的，地点在1A Mark Place Nunawading Vic 3131
这次拍卖成为最终买房的一个契机。房子是3房,独立title的小house（不太懂怎么区分个人认为有独立driveway,没有strata fee的就是house） ，结构还行，但是朝向一般，花园也要在花时间重新打理，整体感觉可买可不买。 48起拍到57 on the market，那时已经看房2个月了，Lz自认对房主要价估计比较准，而且大多拍卖者预算都是60左右，有种谁先叫60谁将军的感觉。所以Lz在59的时候抢叫60。与Lz一起竞争的小夫妻在一段长时间挣扎后加了500，最后600500成交，事后知道对方怀孕了且看房一年有余，估计忍耐不住最后放弃首次购房优惠。这里Lz还是有点不好意思，又抬价了一番。不过拍卖就是很残酷，大家拼爹妈拼钱包拼RP。
拍卖师在一番恭维后推荐了我们现在买下的房。正好是在拍卖后1小时Open inspection，所以就顺便去看了一下。进房的感觉就是非常warming，虽然层高不高，也没有装修过，但是房东打扫的非常干净，花园大小适中不会打理很麻烦，虽然是2房但是由于有2个厅，其实和有的三房比也没很小，看房结束后冥冥之中有种这就是我的房子的感觉。房主的price guide 48-52。了解到房主是一对老夫妇，猜测要价不会太搞，根据开价估计应该在57左右，想到拍卖夜长梦多所以就直接出价60给中介并给予120 settle days，希望能提前成交，不知道中介是觉得可以卖更高没有告诉房主，反正最后还是走了拍卖流程。在这次提前出价被拒绝后曾经一度放弃，因为感觉房主可能要价更高，在拍卖当天抱着试试看的心情参加。那天竟然神奇的连哪些人会出价都猜中了。房子以50 vendor bid开场，一对亚洲老夫妇第一口就只叫5000，由于LZ提前出价被拒所以大致也知道心里价位，抱着不要浪费大家时间以及想用气势压制一下所以直接出价55，老夫妻退出，接着一对小夫妻带着朋友加5000，Lz以570000还手。一阵沉默，拍卖师进屋后宣布on the market。这时小夫妻再次叫价575000，Lz本想直接60，被老婆强行拉住，只得3000一加，在对方叫到590000时LZ终于还是抢先出了60这时对方开始纠结，估计也是纠结要不要放弃首次买房补贴的，这时才是最紧张的时候，心中不断祈祷对方不要出价，毕竟要是对方再出价自己就会很犹豫，终于对方还是放弃了。之后按流程签字画押拿礼品走人。
买房后感想：
其实买房这事还是看缘分的，你的就是你的，不是你的肯定会有boss乱入抢走或者你根本就看不上。 Lz对60W左右自住房的看房心得。在现在这么火热的市场60以下少之又少（离CBD 20公里左右），只要地超过450左右，房子还行的基本都要到65以上，除非去的地方稍微偏一点或者不要求大地，在需要一定自住质量的前提下，又要兼顾升值可以说选择非常小。个人觉得自住房还是自住舒适度更应该看重一点，自住房升值其实对生活品质提升不大，肯定需要贴钱才能在同等级的区域买到同等品质的房，除非down size。但是买60W房子的人还有多少需要再down size？所以要么放弃品质买升值大的苦几年再换，要么就追求生活质量降低升值要求，这种就是仁者见仁智者见智了，两者兼顾的肯定超预算，除非RP爆发捡漏一下，不过这种小概率事件就不讨论了。这就和屌丝找女朋友一样，是女神肯定看不上你，看上你的肯定不是女神，好吧如果你说女神看上身为屌丝的你了，那恭喜你6个月就能做爸爸了。
60W左右的自住房拍卖技巧：
拍卖就是拼钱，其实没啥毛线技巧，只要你肯在拍卖时小宇宙爆发愿意放弃印花税优惠，愿意预支卖肾钱愿意在老婆女朋友情人面前牛逼一回比对手多花1块钱，那房子就是你的。当然这样会不会超过房子本身的价值，答案是取决于在场有没有多个傻逼。当有超过2个傻逼在拍卖时发疯的出价，那房子肯定会超过其本身价值。所以拍卖最大技巧就是计算自己最最大预算，在你认为的房子价值并且不超过最最大预算下再加价2-4W左右出价，超过预算果断放弃。自住房只要在预算内什么时候买都不会亏，也许可能多花几万，但是一年甚至半年后再看会发现如果当初没买可能现在需要花更多才买到比之前品质差或者只是相当的房，而且60的房子持有成本相对还是比较低的，可租可卖。
贷款律师装修记
律师和broker，每个人要求不同，有的人看中最终结果，有的人看中服务过程是不是nice。对于Lz来说买房还是比较顺利的，broker很负责，给的意见很中肯，始终提醒我们不要冲动，属于保守型的，告诉你的金额肯定能贷下来，拿到的汇率虽然一般，但大部分是因为LZ自身原因。律师是broker介绍的，一马来西亚老头，免费看了几份合同，话不多但是交接都很顺利，全程email联络，没有大失误，价格以前报价是不超过850，但是到现在也没要求付钱（一年以后终于收钱了就是850）
装修其实也就是自己刷墙（大概花费600左右），请人把地毯换地板，engineer 地板40平总价4363，包括丢地毯。地板本身和师傅质量都不错。
换了厨具 安装费535 包括灶台，抽油烟机，烤箱。
由于没有多家报价所以也不知道这个价是高是低，一鬼佬，最后结果也不错，只是断煤气后忘记重开热水器（比较老式的），导致第二天晚上才发现没热水，不过人还算nice，晚上10点还一步步指导如何重开热水器。
马桶加浴室洗手盆 报价400（无照）
一华人师傅，在比较了另一位有照的华人师傅700报价以后选择的。整体也不错，由于洗手盆和马桶都需要小小调整，所以师傅临时需要买一些材料，最后也没加钱，不过Lz还是秉着不占便宜，多给了50。
当然另一位华人师傅水平应该也不错，仅通过图片就看出了后来真的发生了的情况，但是无奈囊中羞涩，所以最后还是选择了便宜的。
最后说一下个人对房价涨跌的看法
在现在这个房价猛涨的时期（可能现在缓和一点），大妈大叔只要还有点闲钱的都想进来分一杯羹，虽然有风险但个人认为现在还没到高点，毕竟现在和过去不同出来不差钱的比例要大很多，加上本地打拼多年正要出头的，刚需和投资需求都极大。所以房价应该还会继续上涨，即使跌的也是小城市和大城市偏远区域或者品质与价值极其不符的房子。道理很简单，所有一线城市具有核心竞争力的区域房价都没有跌过。你说即使TOORAK的豪宅跌到50W 会轮得到你么？没什么报复社会心理，但是真的有时候有多少钱办多少事，屌丝却要求女神放弃身段接受你，这是病，得治。但是房价会不会跌，答案也是肯定的，总的来看肯定是S型上升的。而且只要不是质量很差的或者是很偏的地区相对来说投资风险较小。
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煮夫手记二十四 河虾三食 (2011-5-19) amon54 
发表于 2015-5-26 23:18
谢谢LZ这么详细的介绍，住在nunawading方便啊，买家具不愁了，这么多店可以慢慢精挑细选选啦
