咨询筒子们， 我们应该只考虑自住房还是去选纯投资房呢？？

小黑皮

足迹的筒子们， 最近我和ld考虑买房， 想听听你们宝贵的意见。　（我们在悉尼）　

我们刚来澳洲半年， 现在借租在亲戚家，所以下一步租房还是买房成了首要议题。 这几个月看了很多筒子们的经验和买房意见， 但是因为总要有自己的落脚之地，所以即使足迹的很多高人们预测房子还会跌，但是在近几个月内还是考虑买的。 期间接触了一些华人的中介， 他们总是希望给你洗脑，越多越早投资房子越好， 说实话， 投资房子从长远看并没有错，但是也取决于个人的很多因素。

我和LD有2个初步想法， 想看看大家如果在我们的情况下会如何选择， 或者大家的意见是事么呢？

1）在我们现在的经济能力下，只考虑自住房,40w左右， 2室2卫。
因为我工作在西区， ld工作未定， 而且老人会过来带小孩，所以我们暂把目标锁定在Inner west区 （对我们这样的情况也许生活便利很多）， 但是strathfield, burwood, ashfield的房子好的而且在我们价位之内实在不多。 不然就是比较老的unit. 但是ld总是希望过些年头能搬到更好点的房子里， 所以希望现在买的房子能升点值，但是似乎inner west的房子看涨空间已经不大了。 大家觉得呢？  

2）根据很多华人地产投资的建议，在升值空间大的地方买个投资现房或者楼花，45到55万左右(Ex: Homebush Bay/ Rhodes) 自己不去住出租，七七八八加在一起包括tax,折旧，大概只需要自己花100块一周甚至不到点来供这个房子。 然后全家在Burwood或者任何觉得方便的地方租房子， 450块应该能搞定了。 等着投资的地方增值了，就有了first capital gain.这样ld住上房子的愿望也可早日实现。

我和ld基本自认没有事么投资眼光，也相对喜欢简单生活的人，怕纯投资带来很多麻烦和压力。 地产投资朋友基本看死我们的Option1， 说如果现在花40万买个inner west，7.8年的老房子将来涨不了什么， 这样也别想能过几年就住上大房子。说实话， 我们也不知道怎么样选比较好。 很想听听筒子们的意见！  不胜感激！

[ 本帖最后由 小黑皮 于 2010-6-15 23:20 编辑 ]

小黑皮

不好意思，有点长，但是想尽量让大家了解我们的情况，比较好给与意见

yans

先帮你顶一下
我也在考虑买房子的事,但没任何经验.

yz3183

应该先考虑买自住房, 拿首置补贴.

我觉得老的unit没关系的, 只要LOCATION 好, 将来转投资房的时候好出租.

jewar

什么地方是“在升值空间大的地方”
这个是最容易被忽悠的地方

big_beast

先买个地方住……省下的房租也是钱哇……再说了……总不能老打一枪换个地方……
投资房听着狠好……问题是万一哪个月没租出去……不是亏死哇？还是先有经济基础，再考虑投资吧……
这还只是说经常有人租，哪个月没连上，就要亏损一大笔，万一要是地点没选好……小半年没人租……
难不成拍卖房子来还债么？

我是老人

不知道你的具体情况和生活标准.

你讲的那几个内西区太热,但它们附近的区你可以看看.

先租房吧.这样看房子从容些.

碰到好房子,需要运气,有时很快,有时很长时间.

好运.

黑山老妖

刚好今天早上做了一个excel spreadsheet计算LZ的这个问题。
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=105826

LJ2008

LZ啊，地产公司的话不可全信，他们也只是想尽多的把他们公司的地产出手，自然帮你算的账都是‘看起来很美’的。投资的成本、回报、和风险，全都是成正比的，用句白话说投资，就是‘天底下没有免费的午餐’。

至于说‘升值空间大的区域’，什么地方以后能升，升多少，这是所有经济、房产专业人士所研究的，是所有人想知道的，也是没有人能够保证的。

况且地产市场的回报，绝对不是短期行为（个别现象除外）；进入成本越低，回报越低；时间越短，可能回报越少。

若是自住房，足迹上TX已有高见，若不在市场上进行交易，那么空谈价值的增减，是没有意义的。而作为普通老百姓，没有自住房而谈地产投资，也是不怎么现实的。

说实话，LZ的问题，是我和LG（相信也是所有家庭买房）时所考虑的。我们都想做一本万利的生意，但，问题是，很多信息的极度不对称，形成了投资时的盲点；而来自于地产公司的信息，又有多少水分呢，谁也说不好。而从金融学的观点上来说，一旦有价值的市场信息被某些人最先获得，那么这些投资产品的价值中，就已经包含了这些信息的价格了（修建中的火车站和周围房价的变化，就是个例子）。

这些都是些我的个人感觉和感慨，因为从最初计划买房，也曾做过好多功课，试图能把鸡蛋都放在赚钱的篮子里；但发现，其实往往最后结果和预期会差很大。

总结一句话：摆正心态，安居乐业。

burgerking

非常同意LJ2008的说法。

觉得楼主当前还是考虑自住为好，安居乐业。

黑山老妖

华人地产投资公司的建议我认为可以直接过滤。
LZ的工资的税率做negative gearing不是一个好策略。
个人看法：买房不要从开发商那里买。
钱的得失我们可以算尽，但是有些东西不是钱可以衡量的。比如：家庭稳定和安全感。

个人看法而已。上面很多回答都说得很对，但是买还是不买还是要LZ自己决断。

fangfang1

华人公司的房子就算了吧，你问他们买不买房子就象问理发师要不要理发一样．

jialiren

网上自己化点时间找,每个星期六定为看房日, 多比较就知道那里的房子价格了!  看看前面老妖版---前面关于投资买房的贴子---希望你买到满意的好房!

小黑皮

我同意.
其实看了大家的回复, 觉得如果是自住房，自己喜欢是最重要的，都想做一次就赚净的事情， 可结果常常不能如所愿

小黑皮

谢谢9楼的筒子， 想给你加分，但似乎还没有权限。要多多上来冒泡。

另外，除了很多信息的极度不对称外，我想还有新闻的滞后性导致投资往往是少数人能成功的事情

小黑皮

大概有1个多月了，我们每个星期6都在狂看房， 从strathfield, burwood，ashfield看到North Strathfield, Concord, 然后转战到rockdale和Kogarah。

觉得rockdale, Kogarah附近35到40万能买到不错的2房了，而且LD还是比较喜欢这个区域的 (除了rockdale的中东人，印度人比kogarah略多，飞机吵了点以外）结果两个人兴奋了一路， 可回家一想， 不行啊，将来孩子上了childcare，必须有个家长工作离的不太远，可以赶回来接。 而我在西区， ld估计多半在city，靠火车赶回来似乎费劲了点。 所以只能放弃这个区域了。我想有孩子的家庭也必须把小孩子这个问题考虑进去。

North Strathfield倒是还可以。比Concord便宜，听说有个很差的school， 具体我也不太清楚。大家觉得呢？ 还是west concord?

小黑皮

原帖由 黑山老妖 于 2008-8-3 21:33 发表
刚好今天早上做了一个excel spreadsheet计算LZ的这个问题。
http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=105826

谢谢老妖得Model. 悄悄问下。Personal Tax Rate 这一栏 咋要41.5%这么高哩？

黑山老妖

原帖由 小黑皮 于 3/8/2008 23:08 发表


谢谢老妖得Model. 悄悄问下。Personal Tax Rate 这一栏 咋要41.5%这么高哩？

只不过是根据收入来顶的。如果每月有5000的多于税后收入那么税率应该在40%+1.5%medicare levy这个税率了。

小黑皮

谢谢老妖的解释。

顺便谢谢applenet的加分， 我现在是草鞋族了

LJ2008

谢谢老妖、patricb、lyrixyang的加分，感动s了~~~

LZ不要客气，偶也是看了你的帖，想起自己买房的过程，有感而发的。

俺现在还没有宝宝，所以暂时没作child care的research。

LZ多看看足迹上我爱我家、投资理财版块，上面有很多高人TX们专业的见解，会有帮助的。

还有，买房子千万不能心急，一定要多看，多比，等到把锁定区域的市场情况都弄清了，一旦有符合要求的， 迅速出手（因为往往好房子，别的买家也喜欢，会有competition）。

并且，第一套房，不可能是十全十美的，因为价格放在那里。所以列出自己最看重的要求及特点，按照优先顺序排列这些要求（consumer behavior中的一项理论精髓 ），这样能够帮助你决定买怎样的房子。好运啦

小黑皮

谢谢LJ2008的鼓励，我会再来update我们买房之过程的。

小黑皮

最近又像无头苍蝇一样东看西看了一些房子。感觉
1) 连着2个月，Burwood 已经很少有价格适中的Unit&Appt出来了，个别的也是52，53w起价的3房。
2）Strathfield也很少有价美物廉的房子，只是不断出现bereford street那片高楼里的房子，感觉很一般，都在40w上下，离火车很近。 Morwick Street地点不错，时不时出来些很老的Unit拍卖。
3）Ashfield。。。。CECIL ST 老Unit 翻新的那栋，采光不好，据说厕所mini。。。大家觉得ashfield呢？
4）North Strathfield, 2房的unit全在george str.上，39到41万之间可以搞定。前段时间Ld看了一间maintain的特好的2房2卫unit， 东西走向，414000拍掉的。 感觉north strathfield大部分房都是东西走向。。
5）随着老妖的足迹，也去Epping, Carlingford看了看环境。Epping 推出的unit不多，不是恶老，就是恶贵。。还没想好要不要考虑Carlingford。

迷茫啊...买房真是一件劳心劳力的事，每个星期6轰炸一样得看完一堆房以后，我和ld都能昏睡到星期日中午。。。而且还是无功而归

小黑皮

另外， Ld可能会去north sydney工作。我在西区。考虑有小孩， 一方家长不能离太远。我们的budget到哪里找最好呢？

老妖，applenet， 各位筒子们帮我们出出主意吧

Mandy99

我也在头疼这个地区的问题 好像看了ashfield现在的确很多老房子卖 竟然23万得两房了？

lvtu

感慨啊,我也正犯愁介个事啊,偶在其它帖子里也谈到过俺的一个朋友的买房经: 他们夫妇只用10%首付买个LZ提到的BERESFORD STREET(STRATHFIELD)的投资房,2室2卫,全新的,因为地点好常年无空档,然后两人还是租房+分租+拼命存钱, 因为那套投资房只用了4W多,又有租金+负扣税,所以没啥负担,这样几年下来夫妇俩都盘算着买自住房而且是HOUSE了(当然是很老的HOUSE)...

patrickzhu

先买个投资房我觉得也是可行的。

楼主可以在Rockdale, Kogarah附近37万买个2房，比如Rockdale Garden？
首付20%好啦（7-8万刀）。
出租420刀？加上退税的收益。负担很轻的。

自己就在里你工作和老婆工作交通方便的地方租房好了。比如Marsfield，Macquarie Park, Artarmon, Burwood...
当然要不放弃first buyer的7000刀，你也可以先去投资房住上个半年再搬出来好了。

等过个几年和老婆又有个第二个10万刀首付款，如果老婆也工作，家庭税后有10万刀每年以上，再买个50-60万刀的自主房。日子不会过的紧巴巴的。

小黑皮

赫赫~~  我们基本上不考虑纯投资这条路了。 其实你朋友这样选择的人还是很多的，光华人地产中介里就有很多人是以他们的亲身经历来告诉你如果不选择投资就会怎么样，怎么样。。

其实这个没有明智与不明智的问题，是个人对生活标准的定义和性格不同而做出得不同选择。 我和ld也考虑了很久， 像我们这种有小孩，又比较懒散怕麻烦的家庭，没有自住就考虑纯投资是不太适合我们的。 如果为了将来能尽快得住上大house, 而降低自己现在的生活质量，(或者说靠分租来改变自己的生活质量) 并不是我们所期待的。

而对于那些愿意这样做而且enjoy其中的人，还是那句老话，适合自己的就是最好的。

[ 本帖最后由 小黑皮 于 2008-8-16 11:58 编辑 ]

黑山老妖

现在房市没有那么火爆了，所以很少有好的房子推出。
看房子是一件比较郁闷的事情。通常要看个几个月才能有结果所以一定要淡定。

我建议LZ先根据自己的要求和budget选定地区。不要满悉尼的跑。集中看1-3个比较靠近的区。熟悉附近的设施和情况。刚开始看房子就是做功课。等到看到一个房子走进去你就能给价了，你的功课也做得差不多哦了。

LJ2008

原帖由 黑山老妖 于 2008-8-16 12:06 发表
现在房市没有那么火爆了，所以很少有好的房子推出。
看房子是一件比较郁闷的事情。通常要看个几个月才能有结果所以一定要淡定。

我建议LZ先根据自己的要求和budget选定地区。不要满悉尼的跑。集中看1-3个比较靠近 ...

老妖说的很经典，不罗嗦了~

鼓励LZ一下，还是那句话，看房不能心急，这是所有我认识的人在我看房时，给我的忠告。
一般每周六去别的区看房，确实是件很累人的事情，但是只有你看过很多了，有了一定的感性认识和理性认知，才会对这个市场有所掌握，这样不管是有目标的看房，还是看中了后给offer，还有和中介bargaining，才有根据，也有底气。

这些知识，一定是一个量变到质变的过程。一旦市场信息积累到一定程度，LZ那时就能较准确的分析各个区域、房子和自身的情况，目标锁定，及时出手。

另：最近感觉市场开始趋于平静，可能是因为利息的关系，市场信心开始回升，放出来的好房子，感觉已经较前两个月少了一些。有些买家也在持币观望，期待降息。

andrewliu1978

那第二个来自华人地产投资的建议，仔细想想就明白利弊如何了，如果你真的走那条路，最有利是谁呢？是您么？
卖者一方面挣的是卖房提成，如果房子物有所值，双赢，如果房子有水分呢？现在悉尼空租率很低，可是homebush bay那片是空租率较高的一块地方，肯定是有原因的；
另外一方面就是放贷机构的佣金了，买房或者做生意少不了借贷，付些利息大家都有好处，可是贷款作长期房产投资，最有利恐怕不是投资者，不是税务局，应该是.....
（题外话，正因为利润可观所以才会疯狂的打业务电话，而且总在你6点左右忙着做晚饭8点左右难得一刻清闲的时候打，对此我深恶痛绝 恨不得把手伸到电话筒里面从另外一端出来掐她的脖子）

当然了，每个人思维不同，怎么选择是自己的权利，不过LZ认定买自住房我非常赞同，俺也有近期买房的计划，预算和看的区域大致相同。
North Strathfield我个人觉得不好，去看过一次，周围环境觉得有点......
strathfield, burwood，ashfield投资者太多，价格比较高
kogarah看了一段时间了，价格也不低，而且条件好的旧unit非常抢手，通常刚出来1，2周就没了
找到称心的房子真不容易，弄得挺累，最近看经济情况觉得不太景气，自己买房需求又不是太急，暂时决定大约等个半年看情况再说吧