持分请教：买纯投资房，是近Monash学校好，还是近Clayton火车站好？

yxpma

如题，买纯投资房，自己不住，我个人的理解是，华人区近火车站比较好，因为在火车站附近，租给学生或者上班族都可以。

如果是近学校的话，人流量小，租客只可能是学生，所以，断租的机率比较大。据此，近火车站比近学校好。

可是，又有朋友说，上班族都有钱自己买房了，反而不稳定，还是学生比较稳定些，所以，近学校比近火车站好。

请有经验的童鞋发表下看法吧。

分分伺候！

Fireurass315

学生在年底四个月的时候也有风险

Fireurass315

交通方便，租客收入稳定，房租合理，断租都难

yxpma

Fireurass315 发表于 2015-3-27 23:44
交通方便，租客收入稳定，房租合理，断租都难

呵呵，您的回复比较含蓄，我是不是可以把它理解为：还是在人流比较多的靠近火车站的地区比较好？

sanhimf

先利益申报：我是中介，有clayton的townhouse楼花，靠火车站和大学的都有，但楼主不私信找我，我肯定不主动找你推销。给点分分安慰一下就好

再来分析：monash和clayton周边
monash周边，感觉现金流更好一些，毕竟离学校近，前年卖过近monash的一个townhouse大盘，3房63-65万，3房＋study 65-68万；去年settle了，现在的租金前者550，后者应该能到600（前天刚刚拿到rental listing，owner想要600，问过management manager说没问题）；但同时，monash东北角的几栋公寓，3年没涨，还是44万2房。

clayton火车站周边，去年底卖过一组三套，均价70万，现在手里的3组13套，均价73万；涨幅看好的同时，现金流回报一路走低，11年4.5%，12/13年4.2%，14年3.8%；

简言之要是现金充裕就搞火车站附近但是每年扔进去补贴利息和outgoing的钱肯定要大几千块；不充裕就搞大学周围，就是涨幅会低一些。

yxpma

sanhimf 发表于 2015-3-28 00:03
先利益申报：我是中介，有clayton的townhouse楼花，靠火车站和大学的都有，但楼主不私信找我，我肯定不主动 ...

我不理解啊，火车站附近，明显人流量大，而且，购物生活也方便啊。为什么租金回报率还会一路走低呢？

请赐教！

sanhimf

yxpma 发表于 2015-3-28 00:10
我不理解啊，火车站附近，明显人流量大，而且，购物生活也方便啊。为什么租金回报率还会一路走低呢？

请 ...

纯市场经济，会自动调节，租金回报和增值回报成反比；
租金高，房价低（未来回报高）的物业，马上会被市场上的买家发现，一旦出现，立即高价卖出，即实现市场自动调节；
没人是傻子。