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什么是自营养老金
自营养老金是私人信托养老基金，受澳大利亚养老金体系的特殊规定约束，并为信托的受益人提供退休福利。您将原本要投入到养老基金的资金投入到您自己的自营养老金中，自行选择投资方式和保险项目。
自营养老金的好处包括：
• 自营养老金投资选择更灵活性。您可以选择何时，何处，如何投资。例如您可以投资股票，基金，黄金，加密货币等。
• 可能更低的管理成本。
• 通过借贷杠杆实现财富倍增。
• 贷款购买住宅物业。
• 贷款购买商业地产，再转租给自己使用。
• 自营养老金允许最多六名成员（通常是家庭成员或业务伙伴）把养老金整合在一起。
• 税收效益：自营养老金享受的税收优惠税率介于0-15%，而不是个人收入的边际税率或公司税收税率。当进入养老金领取阶段时，自营养老金提供的收入是完全免税的。
越来越多的澳洲人意识到自营养老金的好处，澳洲自营养老金的数量最近几年稳步增长。截至2023年，澳洲大约有60多万个自营养老金，110多万成员。
自营养老金投资房产的好处
自营养老金既可以购买住宅物业也可以购买商业地产，既可以全款购买，也可以贷款购买，既可以享受巨大的税收优惠，也可以保护和传承资产。
税务优惠
• 租金收入。受益人退休前，租金收入的税率为15%。受益人退休后，税率为0。
• 资本利得税 (Capital Gain Tax)。受益人退休之前，如果持有房产一年以上，资本利得税税率为10%。受益人退休后，税率为0。
例如，普通投资人10年前以一百万购买投资房，现在以两百万出售，需要征税的资本利得是50万。假设投资人的年薪是十万，那么投资人需要纳税的总收入就是60万，需要纳税$252,667。假设投资人退休后没有工资收入，同样收益的投资房需要纳税$205,667。
如果以自营养老金投资同样物业，资本利得税为$500,000 x 10% = $50,000。
受益人退休后，同样收益的投资房不需要纳任何税。
地税免税额度单独计算
自营养老金购买的不同房产的地税免税额度分别计算，而个人购买则是合并累加计算。
负扣税 (negative gearing)
和普通投资房一样，自营养老金持有房产产生的各种开销（包括但不限于利息，租赁费，维护费用等）都可以用于抵消自营养老金的收入（包括但不限于成员缴纳的养老金，租金收入，自营养老金其它投资收入）。某些情况下，个人缴纳到SMSF里的养老金是不用交税的。例如，自营养老金本财年持有房产的成本为4万澳元，成员缴纳到自营养老金的养老金也是4万澳元，那么两者抵消，成员贡献的的4万澳元不用支付15%的税款。
结转亏损 (carried loss)
在负扣税之后，自营养老金收入仍然为负数，持有自营养老金的公司可以将亏损结转并抵消未来的收入。如果是个人购买房产发生亏损，只能在本财政年做抵扣。
有限追索权安排 (LRBA)
用自营养老金购买房产，需要再单独设立一个被动信托 (bare trust)，通过这个被动信托购买房产。如果发生违约，银行只能对被动信托进行追索，而不能对自营养老金下其它资产进行追索，也不能对受益人进行追索。这最大化保障了自营养老金的资产。
安全的投资
投资地产可以多元化自营养老金投资组合，分散投资风险。澳洲地产长期回报丰厚，这避免了短期投资股票等金融产品的市场波动。
购买商业地产
除了购买住宅物业，自营养老金也可以购买商业地产，包括诊所，办公室，零售商铺，餐厅，仓库等。自营养老金允许把商业地产出租给自营养老金受益人自己。例如医生可以把购买的物业出租给自己当诊所，律师和会计师可以出租给自己当办公室。通过合法的左手倒右手，既可以快速增加自己的养老金余额，也可以给自己的生意省税。
资产保护和传承
自营养老金是信托结构，可以把财产和个人隔离出来，起到资产保护的作用。例如，受益人通过自营养老金购买的物业在发生财产分割的情况下，物业是不能被分配的。通过自营养老金的信托结构购买的商业物业可以不断传承给家族的下一代，获取收益。
自营养老金投资地产限制
住宅物业 (residential property)
• 只能作为投资房。自己不能住进去，也不能租给任何有关联的人。只能将房产租给陌生人，而不能租给自己认识的人，例如子女或亲戚。
• 必须以养老为目的。我们不能从养老金投资中直接获得个人收益。购买的房产由养老金持有，租金收入也必须返还到养老金账户。如果购房有贷款，贷款还款也需从养老金账户支付。
• 一本合同 （土地和别墅分开购买的合同不能被接受）。
• 自营养老金贷款不能套现 (cash out)。
• 不能购买空地，小于50平方的公寓或studio。
• 不能购买海外房产。
• 不能对物业进行显著改造和翻新。
• 不能交叉抵押。自营养老金中的地产不能作为其它贷款的抵押。
商业地产 (commercial property)
• 必须以养老为唯一目的。
• 可以把个人名下的商业地产卖给自营养老金。
• 可以把自营养老金里的商业地产租给自己使用。
• 商业地产定价和租金必须基于市场价格。
刚做完一套SMSF买房。发不了这么多，需要投资指南，可以私信。 |
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（悉尼）初试“小蜗牛”The Little Snail （多图并文） (2008-2-13) 蓝月亮 
楼主:amei9125
发表于 2016-2-16 22:55
