要不要换贷款

青榄

之前的贷款利率是4.15%，浮动的，3年，只还利息。目前还剩1年半合同。
brooker推荐转贷为3.89%，本息连还的，2 年利息。能多贷出6万元。

请教众神：值不值得转贷，如果暂时不打算买投资房？

winonna

是自住房贷款？自住房还本金不吃亏啊

JOSEPHH999

不值得

u should always choose interest only

msstar

自住本息一起还还可以，过两年再top up钱出来是一样的

青榄

msstar 发表于 2017-4-26 13:19
自住本息一起还还可以，过两年再top up钱出来是一样的

谢谢回复！refiniance是否就是TOP UP

freewalker

值得的，多贷出来一些钱，然后本息一起还，还是可以省不少利息的。参见我另外一个帖子：
http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... %3D17%26typeid%3D17

JOSEPHH999

青榄 发表于 2017-4-26 14:09
谢谢回复！refiniance是否就是TOP UP

本息一起的计算方式只会多还钱的

任何的本息一起都不应该选

inw

JOSEPHH999 发表于 2017-4-26 14:44
本息一起的计算方式只会多还钱的

任何的本息一起都不应该选

这不是废话，本息肯定比IO多还钱。。。
至于利息计算，本息一起还是减少将来付的利息，和放offset一个道理，不存在多还利息的说法。

大头爸爸

inw 发表于 2017-4-26 15:07
这不是废话，本息肯定比IO多还钱。。。
至于利息计算，本息一起还是减少将来付的利息，和放offset一个道 ...

本加息的利率比光还息要低，以前IO加Offset跟本加息没区别，现在利率上区别还是蛮大的

msstar

青榄 发表于 2017-4-26 14:09
谢谢回复！refiniance是否就是TOP UP

是的，一般来说是为了top up，不过你也可以dollar to dollar的做refinance，比如为了能够拿到更低的利率但是收入过不了银行的计算表，不能再多贷点钱出来。总的来说就是优化组合一下现在的home loan。

从投资角度来说，大部分人是支持I/O的，不过我个人是这么认为的，还是要以自身情况出发制定。你说的3.89%应该是固定利率吧，如果你不想固定所有的loan,可以做split固定一部分，把贷出来的钱放到浮动那部分做offset。这样的话如果以后想要用钱还能从里面拿出来。我的想法是如果你近两年不打算买投资房的话，可以考虑P/I固定，多还一些贷款，等两年以后你再做refinance的时候因为你现有的loan amount小了，可以贷出更多的钱来，结果是一样的。当然贷出来的钱拿出来用了，就要多还利息，还款上面没有压力的话就没问题，但是如果走浮动利率涨上去你还款有压力的话，还是做固定比较好，毕竟是自住房没有负扣税。如果是投资房，可以考虑固定一下I/O的利率。

如果不打算投资，那做I/O浮动的话，一旦利率涨了你就得填更多的钱去offset才能维持一样的repayment了，所以我个人认为自住还是可以做P/I的，如果近期不打算套钱出来投资的话。

yzh1999

大头爸爸 发表于 2017-4-26 15:11
本加息的利率比光还息要高，以前IO加Offset跟本加息没区别，现在利率上区别还是蛮大的 ...

是不是说反了

大头爸爸

yzh1999 发表于 2017-4-26 15:34
是不是说反了

已改，谢谢

JHHHS

看你贷款有多少，一年能省出来多少钱。

JOSEPHH999

inw 发表于 2017-4-26 15:07
这不是废话，本息肯定比IO多还钱。。。
至于利息计算，本息一起还是减少将来付的利息，和放offset一个道 ...

不是的  你完全理解错了

我说的是利息计算方式   in the whole loan term, if you choose P+I, you will pay more than I/O only.

这和你放offset account不一样的。

对于99%的客户来说都不应该选择P+I  in any circumstances

inw

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:35
不是的  你完全理解错了

我说的是利息计算方式   in the whole loan term, if you choose P+I, you will ...

不可能阿， P+I， P减少了，利息越还越少。

JOSEPHH999

inw 发表于 2017-4-26 15:07
这不是废话，本息肯定比IO多还钱。。。
至于利息计算，本息一起还是减少将来付的利息，和放offset一个道 ...

另外PI会比IO ONLY多还利息这个事实  如果你不信我这个auditor说的   请你去请教高级别的精算师  

不必去问branch那些pb 他们不懂的

JOSEPHH999

inw 发表于 2017-4-27 12:38
不可能阿， P+I， P减少了，利息越还越少。

不是的

如果你选IO但是你用PI的金额 每月还钱  你会发现你的loan term减少了20-30%。。。。。

反过来说，就是PI会比IO多还20%-30%的利息

而每月的金额，是一样的。。。。。

this is the ugly truth that a banker will never tell you

billow1124

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:38
另外PI会比IO ONLY多还利息这个事实  如果你不信我这个auditor说的   请你去请教高级别的精算师  

不必 ...

不是说信不信的问题，能给你的计算方法吗？

JOSEPHH999

billow1124 发表于 2017-4-27 12:42
不是说信不信的问题，能给你的计算方法吗？

这个计算的excel是有版权的。

抱歉我无法给你。不过logical我可以讲给你听   

这个自己用个exel拉下就出来了。  很简单

远飞

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:50
这个计算的excel是有版权的。

抱歉我无法给你。不过logical我可以讲给你听   

请举个栗子说明一下吧？就拿100万贷款给我们算一下吧！

wangwalter

no

deltadelta

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:50
这个计算的excel是有版权的。

抱歉我无法给你。不过logical我可以讲给你听   

你这完全在扯淡，一样的条件下PI还的利息最多和IO持平，怎么可能多于IO？用PI一样的钱去还IO，比如拿3000去还2000的利息，多出来的1000还不是还到本金里，那这是PI还是IO？
要么你在说等额本息和等额本金的区别，这两个都不是IO。

inw

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:40
不是的

如果你选IO但是你用PI的金额 每月还钱  你会发现你的loan term减少了20-30%。。。。。

loan term减少多少是取决于你每月多还多少。
loan term减少了就是总还款额减少，本金不变的情况下，那就是利息减少。

仙客来

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:50
这个计算的excel是有版权的。

抱歉我无法给你。不过logical我可以讲给你听   

瞎说！

故作神秘。 骗骗数学不及格的老外可以。华人的数学你懂得。

baiii

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:40
不是的

如果你选IO但是你用PI的金额 每月还钱  你会发现你的loan term减少了20-30%。。。。。

你这个反过来不成立吧，p+i只是更快的还完了这个loan，但不会额外产生利息的。你所说的p+i多出来的利息其实是在本金还完的情况下产生的（这个时候我不需要还钱了）。
你的logic没错，不过你没理解清楚，你所能证明的应该是io对于还款者更利益最大化，因为满额使用了30年的还款期限

青榄

msstar 发表于 2017-4-26 15:21
是的，一般来说是为了top up，不过你也可以dollar to dollar的做refinance，比如为了能够拿到更低的利率 ...

太详尽了！谢谢！
我可能会选split，多贷出来的放OFFSET, 万一两年内想买房呢？看看市场行情！

YugaYuga

JOSEPHH999 发表于 2017-4-27 12:38
另外PI会比IO ONLY多还利息这个事实  如果你不信我这个auditor说的   请你去请教高级别的精算师  

不必 ...

好高深

yzh1999

deltadelta 发表于 2017-4-27 13:26
你这完全在扯淡，一样的条件下PI还的利息最多和IO持平，怎么可能多于IO？用PI一样的钱去还IO，比如拿3000 ...

不要乱问问题，人家已经押上了高级auditor的名誉

JOSEPHH999

deltadelta 发表于 2017-4-27 13:26
你这完全在扯淡，一样的条件下PI还的利息最多和IO持平，怎么可能多于IO？用PI一样的钱去还IO，比如拿3000 ...

不信随意。爱多还钱给银行就还呗

JOSEPHH999

baiii 发表于 2017-4-27 13:55
你这个反过来不成立吧，p+i只是更快的还完了这个loan，但不会额外产生利息的。你所说的p+i多出来的利息其 ...

不是的。   这个是有计算公式的。用PI的数字每月去还IO ONLY贷款确实会先还完。而且是提早好几年

因为多还的那部分全部还了本金  而选择PI的话大部分是利息   PI的计算是30年的term 一次把利息部分全部线性算出来了  if u pay more and more princple, why u paying same amount every month.没人想过么？