投资房收到巨额land tax, 整个人都不好了 --- 求救

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 10:35
不对啊，要是这样算，那第三种case就不成立了啊？

现在能证实的是，第一种和第三种是肯定正确的OSR计算 ...

你第三种是有问题的，80不能除2，因为你老婆也享受了48的全额。当然她是可以全额的，但总额不减半。

OSR 给我的单子上，二种算法都有，结果是不一样的，但他们收价格少的那种

delivercn

学习了

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 10:44
你第三种是有问题的，80不能除2，因为你老婆也享受了48的全额。当然她是可以全额的，但总额不减半。

OSR ...

第三种是之前网友贴出来的单子，应该没错的
能说说你的两种是咋算的吗？不用实际的数字也行，或者私信。谢谢啦。

清咖一杯

七公主是专业人士啊，别私信，让我们都学习一下啊。分分我有

Humptydumpty

kevin2005 发表于 2016-3-10 12:52
研究一下，太可怕了，差别这么大

如果第一套房43万，第二套54万

谢谢。这个地税的例子让我一目了然了。看来投资之前还有多下功夫。

edwardt

Humptydumpty 发表于 2016-3-14 11:21
谢谢。这个地税的例子让我一目了然了。看来投资之前还有多下功夫。

这个算法还没有证实是可靠的，大家都在等七公主，或者哪位专业会计来解惑

Humptydumpty

jacsonlin 发表于 2016-3-10 17:13
看来以后还是信托基金最好。

请教，信托不是也是需要这么来计算吗？同一个信托购买了多个房产后，不是也是会面临缴纳地税的情况吗？真心求教。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:27
这是我税单上的

看不懂

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:27
这是我税单上的

看不懂，你删了吧，你是只有一个夫妻联名，其他都是sole owner吗？

唉，我写给OSR问询了，没人回复我

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 11:39
看不懂，你删了吧，你是只有一个夫妻联名，其他都是sole owner吗？

唉，我写给OSR问询了，没人回复我:em ...

对，他们是按全额给我算的，没有除以二。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 11:42
对，他们是按全额给我算的，没有除以二。

官网上看来的
===============================================
Example using 2016 rates

Mr A and Mr B jointly own Property 1 with a land value of $800,000.
Mr A wholly owns Property 2 that has a land value of $100,000.

Mr A will receive a joint assessment with Mr B for Property 1 and an individual assessment on his share in this property plus his individual property.

Tax and allowable deduction calculation for Mr A:

Assessment for joint owners Mr A and Mr B (Property 1)
Total land tax payable on Property 1 (land value $800,000)        $5,188
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000
Mr A's individual assessment (his share of Property 1 and Property 2)
Mr A’s 100% ownership of Property 2        $100,000
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000
Total land value of Mr A’s interests in Properties 1 and 2        $500,000
Land tax payable on total land value of $500,000 before deduction        $388*
*Minus the deduction to prevent double taxation – whichever is the lesser of calculation i) or ii)

Calculation 1: ($400,000 divided by $800,000) multiply by $5,188 = $2,594.

Calculation 2: ($400,000 divided by $500,000) multiply by $388 = $310.40.

Mr A's allowable deduction is $310.40, so his total land tax payable will be: $388 minus $310.40 = $77.60.
=============================================================
按官网的说法，AB联名80万，A sole 10万，
算法1： （80万-48.2万）*1.6%+100=5188
算法2：（80万/2+10万-48.2万）*1.6%+100=388
实际A需要交：5188/2+388×10万/50万=2594+77.6

这样就跟之前的网友贴的单子不一样，他貌似只收到第二种算法

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 12:00
官网上看来的
===============================================
Example using 2016 rates

为了你这个伤脑筋的题目，我特意用纸和笔算了，还死了好多脑细胞，你不加分对不起我哦。

问题一，答案是家庭约付税11.52k(其中一人一半)。
问题二，答案是家庭约付税11.52k （其中老公占6成，老婆占4成)
问题三，答案是家庭约付税11.52k (其中老公付8.96k,老婆付2.56k)
问题四，答案是家庭约付税14.72k ( 其中老公付8.96k, 老婆付5.76k)

对于老公来说，第三题，他的上税资产是80-48万加40万，合计120-48万。
第四题，老公的上税资产是80-48万加20万（40万的一半)，再加20万独立资产C.合计也是120-48万。
所以第三和第四题里，老公交的地税金额是一样的

七公主

也就是说，对于地税局来说，无论你联名不联名，他们收的钱是一样的。
但是对于税局做负扣税则是不一样的，赚钱多的人，相对占多点比例，在负扣税上有优势。

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:07
为了你这个伤脑筋的题目，我特意用纸和笔算了，还死了好多脑细胞，你不加分对不起我哦。

问题一，答案是 ...

我也弄明白了
1. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万

家庭按照 （80+40-48）×1.6%  来交

2. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，tenants in common house B 地价40万, tenants in common 是 Mr占 60%，Mrs占40%

家庭交的跟一一样，$11,520

3. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，Mr sole owner house B 地价40万
据说，

Mr是算两次，
先 (80-48)*1.6%/2=$2560
再， （80/2+40-48）×1.6%×40/80=$2560
Mrs是算一次，
按照 (80-48)*1.6%/2=$2560，
家庭一共交$7680

4. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万，Mr sole owner house C 地价20万

Mr是算两次，
先 (80+40-48)*1.6%/2=$5760
再， （80/2+40/2+20-48）×1.6%×20/80=$1280
Mrs是算一次，
按照 (80+40-48)*1.6%/2=$5760，
家庭一共交$12,800

结论：1，2一样， 3比1划算，4还是比1贵。
终极结论：想少交地税，买在不同的州，或者，只用一次联名，老婆一个sole, 老公一个sole, 再买就买高层公寓。

fengliu1234

关注

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 12:29
我也弄明白了
1. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，joint tenancy house B 地价40万

嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。

第四题贵，是正常的，你不是多了套房子C吗



3. Mr & Mrs  joint tenancy house A 地价80万，Mr sole owner house B 地价40万
据说，

Mr是算两次，
先 (80-48)*1.6%/2=$2560
再， （80/2+40-48）×1.6%×40/80=$2560
Mrs是算一次，
按照 (80-48)*1.6%/2=$2560，
家庭一共交$7680

这个2应该去掉．

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:34
嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。 ...

不管咋样，3也没比1少太多，跟之前解读的不一样，安了～～～～～

sydneysun

好绕啊

gorilla

这真是有钱人的烦 恼啊啊啊

edwardt

七公主 发表于 2016-3-14 12:34
嗯哪，偶觉的你第三题和第四题还是算的和我不一样啊，咳咳咳。怎么办?
不管了，反正地税局也有二种算法。 ...

为什么要去掉呢？你看官网的算法：

===============================================
Example using 2016 rates

Mr A and Mr B jointly own Property 1 with a land value of $800,000.
Mr A wholly owns Property 2 that has a land value of $100,000.

Mr A will receive a joint assessment with Mr B for Property 1 and an individual assessment on his share in this property plus his individual property.

Tax and allowable deduction calculation for Mr A:

Assessment for joint owners Mr A and Mr B (Property 1)
Total land tax payable on Property 1 (land value $800,000)        $5,188 （这里就是按照(800k-482k)*1.6%+100=5188算的）
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000 （这里就是800k/2）
Mr A's individual assessment (his share of Property 1 and Property 2)
Mr A’s 100% ownership of Property 2        $100,000
Mr A’s 50% interest in Property 1        $400,000（这里就是800k/2）
Total land value of Mr A’s interests in Properties 1 and 2        $500,000
Land tax payable on total land value of $500,000 before deduction        $388*（这里就是按照(800k/2+100k-482k)*1.6%+100=388算的）
*Minus the deduction to prevent double taxation – whichever is the lesser of calculation i) or ii)

Calculation 1: ($400,000 divided by $800,000) multiply by $5,188 = $2,594.

Calculation 2: ($400,000 divided by $500,000) multiply by $388 = $310.40. (这里就是说其实只征收100k/500k的部分)

Mr A's allowable deduction is $310.40, so his total land tax payable will be: $388 minus $310.40 = $77.60.
=============================================================
所以，我觉得，按官网的说法，AB联名80万，A sole 10万，
算法1： （80万-48.2万）*1.6%+100=5188
算法2：（80万/2+10万-48.2万）*1.6%+100=388
实际A需要交：5188/2+388×10万/50万=2594+77.6

jannymice

kawara 发表于 2016-3-10 09:47
很简单给租客涨租金

向保险公司学习

七公主

edwardt 发表于 2016-3-14 15:47
为什么要去掉呢？你看官网的算法：

===============================================

今天真是头大了，好久沒做数学了。你这里可以不除2，但你这里不除2，后面的40／80就要去掉。
388的案例就没有再做这部分，总的意思就是只能用一次除以2，不能除以2再除以2。

jamin

请教一下，有两个投资房，第二个是去年买的，查了地价是应该交地税的，但没收到地税账单啊，需要我主动做什么吗？需要联系地税局吗？不交会不会罚款？

KaTharina

这个每年都涨吗

edwardt

jamin 发表于 2016-7-9 00:35
请教一下，有两个投资房，第二个是去年买的，查了地价是应该交地税的，但没收到地税账单啊，需要我主动做什 ...

不需要做什么，等就是了，不会罚款。
收到账单后不交钱才会被罚款。
地税是按之前三年的地价平均算的，可能平均暂时还未超过，所以没收到账单。

edwardt

KaTharina 发表于 2016-7-9 00:38
这个每年都涨吗

是的

HY子容

很多人都是只看得到人家吃肉，看不到受累

Double1881

我在想如果房子在200万-500万要交多少地税。。。一般人无法想象呢。

edwardt

Double1881 发表于 2016-7-11 14:06
我在想如果房子在200万-500万要交多少地税。。。一般人无法想象呢。

自住不需要交的
投资的话，会很多

jamin

edwardt 发表于 2016-7-11 12:02
不需要做什么，等就是了，不会罚款。
收到账单后不交钱才会被罚款。
地税是按之前三年的地价平均算的，可 ...

再请教一下，OSR 的网站说If the total value of your taxable land is greater than the land tax threshold, you will need to register for land tax. 可我从来没register过啊，三个房子（包括自住）的council rate 倒是都寄给我，如果没register OSR 怎么知道账单寄到哪里？这个register 是买房时律师做的吗？还是自己需要主动去register?