悉尼律师讲坛

悉尼律师

在论坛里潜水很久，看到大家对澳洲律师有这样那样的误解，决定从今天开始冒泡，给大家提供本人一些关于澳洲法律和律师的认识。本人是NSW律师公会的执业律师，供职于悉尼一家小型的律师行，这里不便公开透露真实姓名，因为怕发表的观点幼稚或是对法律问题的见解不深刻而得到同行的耻笑。大家见谅。也不要问我是哪个学校毕业的，因为悉尼华人律师就这些，一说就露馅料。哈哈。当然大家要是有需要的也不妨给我留言，如果如能促成公司的新业务，也好让年终红包鼓一点。

在这个我爱我家的栏目里，发现大家对律师有各种期待、失望、抱怨和指责，所以想谈一点自己的看法共大家参考。一般律师在澳洲称为solicitor, 出庭律师称为barrister，这是跟着英国的传统。Solicit在英文字典里有着恳求和招来的意思，solicitor可以理解为招来（法律）生意的人士，当然某些特殊行业也靠solicitation来维持生计。有个笑话说solicitor同某些特殊行业一样也是靠向客人提供lip service来生活的，而一般solicitor每小时$200-$300的收费标准也和特殊行业有的一拼。

买卖房屋涉及到法律关系主要是物业所有权的过户，在NSW律师或者是在Fair Trading注册的conveyancor 都可以承担。没有说律师一定比conveyancor更专业，更可靠，只是在发生纠纷时律师可以接着提供诉讼服务而conveyancor的工作则到此为止了。因为代理客人上法庭并以此谋生的只有高等法院认可的执业律师才能做的。大家都说律师收费比较高但做事并不一定比conveyancor好多少。这个也许是事实，但是对于动辄过半个百万的房屋买卖来说，很多客人还是愿意请个律师以图个踏实安心。尽管这种安心并没有太多的实际支撑，就像有人会觉得开德国车比开日本车来的安全一样。

律师一般是按时间来收费的，但买卖房屋的业务律师多数收取固定费用。一个房屋买卖case,律师的费用往往包括自己的专业收费(professional fee)和代收费用（disbursement），当然还有GST。现在越来越多的华人律师采取打包收费的方式，其实也是一种变相的价格战，因为有时候会有不可预见的开支发生，可能会超过当初律师定价时的预期，从而减少律师的实际收入。本人供职的律师行老板坚决反对这种做法，说律师不能象街市口卖菜的小贩那样讨价还价，呵呵，满有志气的吧。很少有solicitor以买卖房屋为主业的，多数是以代理诉讼来赚钱的，因为一个简单的商业纠纷就会花上律师几十小时的时间，从而带来上万的professional fee。和这些业务相比，买卖房屋只能算是律师的零用钱了。

不过就悉尼目前的市场行情来看，华人律师做一个房屋买卖一般的专业收费不会超过1000，再加上最基本的水费、council和title的search, 代收费用也只会在120到150之间。如果客人付全款买房（越来越多的中国国内客人就是这么大手笔）则还要支付$95到土地局注册产权证。当然如果买的是strata的要做strata report则再加上200到250也很正常。如果客人还要做白蚂蚁或是建筑结构的检查则费用再加500也不为过。这些费用是没有哪个律师会包的，除非是做义工了。所以一个房子买下来你发现支付的各种费用超过$2000也请不要吃惊，这不是律师在骗你，而是你的期望不同。

产权过户的主要目的是保证客人买到的物业没有所有权上的瑕疵，即没被抵押或质押等，而不是保证物业没有任何物理上的缺陷，当然卖家根据法律因披露而未披露的除外。物业交割后发现垃圾桶没了，或是玻璃碎了，或是马桶漏了这种事要指望律师免费帮你出面搞定就有点勉为其难了。 这就好比每小时$200只能换来30秒的高潮，不能指望获得girl/boy friend feeling的那样。

本人争取每周找个新话题同大家在这里分享。大家也可以在此就有关问题提问，无论是买卖房屋还是结婚离婚或者是商业纠纷，本律师能回答则回答，不能回答你也谅解。争取万丈高楼能从今拔地而起。另外，那些正在法学院就读的高人也不要来为难本律师，特别是不要拿案例来证明本人的错误。请。请。

goeastwood

多谢

sweetheart

非常感谢你的分享！

黑山老妖

谢谢LZ的扫盲贴。

白雲山民

等待中

fljrc

我的建议是；既然太费钱，就凑合过吧。但没结婚的青年朋友们，结婚前一定要擦亮眼睛。

[ 本帖最后由 fljrc 于 2010-5-9 20:43 编辑 ]

红石

继续呀lz, 有什么案例吗？说来听听，一来扫盲，二来建军节消遣消遣。

Robbie2018

谢谢沈寒冰律师。

白雲山民

何以見得是沈律師？

买房子啊

捂嘴

[ 本帖最后由 Gelen 于 2010-4-30 20:31 编辑 ]

Robbie2018

原帖由 买房子啊 于 2010-4-26 22:32 发表
楼主平常肯定经常有叫鸡的习惯

律师都很有钱有好车。

floraz

感谢lz奉献

floraz

原帖由 sunnykelly 于 2010-4-26 22:39 发表

律师都很有钱有好车。

非也非也

悉尼律师

考虑到只有没买过房子的坛友才会对律师在买过程中起什么作用会有兴趣，本律师这里简单说说一般律师行作为买家律师都有哪些工作要做。提醒一下这里说的都是纽省律师公会推荐的好的practice。如果你的律师没做其中一个或多个步骤并不代表他/她的工作不尽责，你也不要有吃亏上当的感觉。

1.        客人见面签cost of agreement，明确双方的代理关系—不签这个不是说律师不能收你钱了，只是双方要是有纠纷，律师来追债也比较麻烦。
2.        阅读房屋销售合同草稿，指出其中不利买家的条款，提出修改建议—在纽省一般买卖房屋都使用律师公会和纽省房产协会（Real Estate Institute）联合开发的2005版的标准合同，当然买卖双方都可以提出附加的特别条款来修改标准条款。在目前卖方市场的情况下卖家一般不会愿意接受买家修改其特别条款的要求，所以买家律师只能是尽其所能提出有利买家的条款，接不接受在卖家，除非市场冷却下来。
3.        一般花一个小时向客户解释一下合同的主要条款，即使最后房子没买成，律师会收取$200左右的费用—-是人都是要吃饭的，相信大家也能理解
4.        提出交换合同前的各类检查，房屋结构、白蚂蚁等等—当然检查费用是买家另外支付的
5.        如果买的是strata，一般会建议做个strata report, 有利于搞明白物业管理公司的实际财政状况，以及各种levy。碰到很多中国买家不愿意多花个250去做这个报告，理由是我只是一个小分子，天塌下来大家都跑不了—没办法，中国人中庸惯了，什么都不愿意出头。
6.        参与交换合同—如果是拍卖成交的就没有这个步骤了
7.        查询council, Sydney water, land tax—费用也是买家另付的。查询的目的是为了做最后的房价调整做准备，因为水费和council费或者land tax是按照应付原则来调整的，卖家承担到合同交割日为止。
8.        向卖家做产权问询 requisition—这个步骤有点流于形式化，除非事后有重大纠纷，一般意义不大
9.        安排交割，包括计算最后成交数字，同卖家律师联系交割场所、联系买家银行（如果有的话）
10.        向买家收取交割用的银行支票，交割当天做最后一次产权查询
11.        参与实际交割，交割后到土地局注册有关文件。如果买家有银行的，则银行会拿走房产证做抵押，银行律师会去土地局注册。
12.        向卖方中介发信通知房子已成交，可以将定金交给卖方了。
13.        通知买家去向中介那钥匙。
14.     向客人发出通知和账单。
15.     完了。