房子装修，需要Builder给Invoice吗？ 涉及负扣税和CGT

乘物以游心

事情很简单：
刚买的老房子，现在在装修（大约3个月），装修完了准备搬过去，但是目前仍住在现在的自住房里。

问题有3个：
1.  装修期间3个月的Interest，可以做负扣税吗？  （这个应该相对简单）

2.  装修有必要Builder开Invoice吗？ （不给Invoice可以便宜10%）。

到时候卖房算CGT的时候，有Invoice是不是可以扣除装修的费用啊？

装修的费用可以负扣税吗？

守望者

你准备自住怎么负扣税？

乘物以游心

守望者 发表于 2014-3-8 13:27
你准备自住怎么负扣税？

在自己搬进去前，有可能再出租一段时间的，加上装修的这几个月，应该都可以负扣税吧？

vincent_shl

GST跟个人毫无关系，只有公司才能抵扣。。。。
negative gearing只能用到投资房，你自住的不行。 而且负扣税的前提是你有交税，ATO不会倒贴你钱。。

另外，如果算出租房，那你以后卖房的时候要交CGT ， 自住房就不用交， 你自己算算哪个划算就用那个，当然要提前做好plan。。。

anyway， ATO比你算的精的多。。。。。

乘物以游心

vincent_shl 发表于 2014-3-8 14:07
GST跟个人毫无关系，只有公司才能抵扣。。。。
negative gearing只能用到投资房，你自住的不行。 而且负扣 ...

这么算吧： 房子100W，装修10W。

如果自住10年，到时候房价150W，那就不用交CGT了，但是当然也就没有负扣税了。

如果出租10年，到时候房价还是150W，那CGT按多少交， 是按150-100呢？ 还是150-100-10？
如果是150-100的话，那这10万装修的，就不算Capital Investment了，那算什么呢？ 折旧负扣税吗？
换句话说，负扣税方面，除了租金的盈亏外，每年还可以多折旧1W？

现在是想着装修完后自住，但是也凡事都有变化，所以最好做好两手准备。
更复杂的问题时： 如果是自住了5年，搬走了，那CGT和负扣税又会怎么算你？

P.S. 没人要跟ATO过不去，只是想知道相关规定，在法律规范以内避税而已。

vincent_shl

乘物以游心 发表于 2014-3-8 15:32
这么算吧： 房子100W，装修10W。

如果自住10年，到时候房价150W，那就不用交CGT了，但是当然也就没有负 ...

我没接触过半投资办自住的房子，具体你可以咨询下tax agent，让他们给点专业的建议。

据我所知(未必正确）， 可以按自住和出租的比例交CGT。

但是，如果你确定这房子以后肯定会卖，能不交CGT是最好的，就按你刚才的例子， 100w的房子，外加10w，卖掉的时候是150w，你的capital gain 就是40w，按40w全额交的话就是20W的CGT，就算一半，你也要交10WCGT。

再看负扣税， 你一年的interest外加depreciation， 减掉你的rental income， loss 2W了不起了， 但是这两万不是说直接减你的税税，而是减你的taxable income，所以你要考虑你的收入情况来具体看。

另外具体还要看你disposal的时候的情况，不是你说这是自主房就是的，你要提供相应的证明，比如你的水电账单。

乘物以游心

vincent_shl 发表于 2014-3-8 14:51
我没接触过半投资办自住的房子，具体你可以咨询下tax agent，让他们给点专业的建议。

据我所知(未必正确 ...

谢谢回复，已经很专业了！

今天没分了，回头一定补上。

LENNY_DONG

问题有3个：
1.  装修期间3个月的Interest，可以做负扣税吗？  （这个应该相对简单）不可以，因为你要自住的目的，不是INCOME PRODUCE

2.  装修有必要Builder开Invoice吗？ （不给Invoice可以便宜10%）。需要，但是和GST无关从你角度来说。

到时候卖房算CGT的时候，有Invoice是不是可以扣除装修的费用啊？这个可能会需要，要看你到时候怎么选择你的唯一自住房来看，


关于GST，如果你是PROFIT MAKING，那么会牵涉到卖价的GST。

你可以搜搜ATO关于装修倒卖房子和GST有关的链接

乘物以游心

LENNY_DONG 发表于 2014-3-8 20:34
问题有3个：
1.  装修期间3个月的Interest，可以做负扣税吗？  （这个应该相对简单）不可以，因为你要自住 ...

谢谢高手指点。

LENNY_DONG

乘物以游心 发表于 2014-3-8 21:17
谢谢高手指点。

谈不上高手

只是会计一个

乘物以游心

LENNY_DONG 发表于 2014-3-8 21:19
谈不上高手

只是会计一个

高手谦虚了。

5楼追加的问题，能帮指点下吗？

LENNY_DONG

如果出租10年，到时候房价还是150W，那CGT按多少交， 是按150-100呢？ 还是150-100-10？

一般是你说的，150-110 然后可以50% off

如果是150-100的话，那这10万装修的，就不算Capital Investment了，那算什么呢？ 折旧负扣税吗？
换句话说，负扣税方面，除了租金的盈亏外，每年还可以多折旧1W？
如果你算了折旧那么

150-110 要加回折旧CLAIM过的数目，然后除以2，也就是50%OFF
折旧最大好处就是在这里。


现在是想着装修完后自住，但是也凡事都有变化，所以最好做好两手准备。
更复杂的问题时： 如果是自住了5年，搬走了，那CGT和负扣税又会怎么算你？自住5年，出租，负扣税还是走正常路线啊

CGT要看你有几套房，出租了多久，卖了那一套，要视那一套为自住，是否满足条件

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... &extra=page%3D3

老帖子里有类似问题，各种情况发生

Elmoelmo

学习了

emeraldpiggy

lqyhannah

如果不考虑投资的话，6个月内卖出原有自住房，搬入新装修的心得自住房，都不用打税。
还要注意一下，不给invoice，不是GST的问题，是不能报税的问题，不给单子，意味着对方不算收入，
所以有单才能算作是你的支出。