你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

fangfang1

瑞米 发表于 2014-1-30 13:42
那只有你去更正申报了，心疼了吧，估计你家你的税率高。

谢谢，我想买块地建几个townhouse卖掉。请问是放在现在的family trust 下，还是再注册公司好？卖房子利润可以放公司里分几年拿出来吗？不能claim 50%discount on CGT了吧？

瑞米

Azure宝宝 发表于 2014-3-2 06:41
谢谢您的回复，瑞米。我在悉尼，谢谢。

NSW规定，在交房后12个月内，申请人必须连续住满6个月。请注意，你在自己入住之前不能用于出租。

你住满6个月后再出租该房产，你需要缴纳LAND TAX（主要居所地可以豁免），是否需要将你房产的用途改变通知OFFICE OF STATE REVENUE，我没有查到有此类规定，我想估计不需要，因为OSRs说他们将utilise data-matching to ensure that principal place of residence exemptions are applied correctly 。

瑞米

Binliqiu 问：
现在有自住房A一套，又买第二套B。
如果买入B的价格为100万，但不入住，直接推倒重建，假设重建时间为1年。一年后新房评估价格是150万。
此时卖掉自住房A，搬到B中。应该相当于是把B从投资房转成自住房吧？
如果一年后再把B卖掉。那么B的收益该如何缴税呢？

答：1. 论坛本来是用来讨论问题的地方，你在这里问你关心的问题无可厚非，大家可以一起讨论，但你需要甄别，有些热心的回答可以存在错误。
2. 在你的问题中，你的intention非常关键，在税务处理中，有时候基本情况一样，但由于intention 不同，税务处理也会不同。
3.如果你当时改建B房的目的是为了自住，那么即使B房正在被推倒重建，你仍可以视其为主要居住地，获得资本利得税的全部豁免，改建期间，你居住A房1年，A房是你的自住房而非主要居住所，不能享有资本利得税的豁免，但在此期间你对A房的持有成本和费用可以增加至A房的COST BASE。
4. 如果你改建的目的是为了以后出租投资，那么你不能视你这套房为主要居住地，但请注意，在推倒重建期间，即使尚未产生出租收入，期间的利息等费用仍可以作为投资亏损进行负抵扣。如果改建完成后，你的INTENTION又发生改变，想自住，那么这个时候就是从投资房变为自住房，资本利得税按比例豁免，这时你的资本利得就是（150-100）*1/2*50%=12.5。但是A房在出售时可以享受全部资本利得税豁免。
记住，你的INTENTION在你这样的情况下非常重要。
希望能帮到你。

瑞米

fangfang1 发表于 2014-3-2 14:47
谢谢，我想买块地建几个townhouse卖掉。请问是放在现在的family trust 下，还是再注册公司好？卖房子利润 ...

我想你如果这样操作，ATO很可能会认定你是BUSINESSLIKE，因为你的目的不是为了投资房产，而是房产生意。那么这不是资本利得税的问题，你可能需要缴纳GST，这项税负是你出售房产价格的1/11，在一些条件下，你可以适用MARGIN SCHEME来降低你的GST税负。
请你一定记得相信咨询你的会计师，如何避免让ATO认定你的这种操作不是BUSINESSLIKE.

davidan

瑞米 发表于 2014-1-30 11:34
如果没有申报，尽快找你的税务师补申报。要是你个人的报税已经完成，但是家庭信托的收入又分配给你，你需 ...

如果是会计师帮你报的税，做一个amendment tax, 不一定要paper lodge meant.

fangfang1

瑞米 发表于 2014-3-2 17:34
我想你如果这样操作，ATO很可能会认定你是BUSINESSLIKE，因为你的目的不是为了投资房产，而是房产生意。 ...

谢谢瑞米，我知道肯定是business like。但不确定用existing family trust，还是company, or buy land under my personal name but set up a company for construction.

Elmoelmo

GREAT!

瑞米

PEETO0 问:

瑞米你好，可否咨询个问题。如果夫妻两人收入悬殊很大，那么买的投资房用哪种title比较好一些。据我所致有2个options：1，title只有收入高的一方，用来做负扣税；2，使用tenents in common title，收入高的一方占大头。
如果再考虑到几年后这套投资房的现金流转正，那么相应的title也要变更，哪种option更方便。

答: 你好,你的这个情况要具体情况具体分析
1.        如果你家收入大头的一方在医院或非盈利机构工作,根据ATO 的规定，他有资格申请salary scarifies mortgage,  如果这样的话，考虑到未来正现金流和资本收益，我建议你们的title由收入多的占1%，收入少的占99%，收入多一方的使用salary scarifies负担全部的INTEREST，而出租收入和其他开支按1%：99%各自负担，这样既能实现目前负抵扣的目的，又能实现未来正现金流后，不至于让收入多的一方增加税负
2.        如果你们收入大头一方没有资格做Salary scarifies, 而你们认为在短期内实现真正意义的投资盈利（扣除折旧以后），那么使用family trust可能适合你们，但是这种方式在未实现正现金流之前不能负抵扣，至于CGT，FAMILY TRUST持有1年以上也是可以50%豁免的。如果通过计算，你们认为10年内，如果把折旧计算进去，都可能负抵扣，那么建议以收入多的名义购买或占大头，未来实现正现金流后，再转入FAMILY TRUST （需要交印花税）。
3.        没有一种方案对于纳税人来说是完美的，特别如果未来存在太多不确定的因素。

peetoo

谢谢。请问转family trust的印花税如何计算，也是房价的4%吗？

Border2012

继续学习

drx-611

瑞米,请问下,昆士兰州,首次置业者买的新房,自住半年能拿1万5的补贴,我已经拿到了,是不是印花税的减免还需要再住满半年?,一共一年?如果我只住半年就要出租.那减免的印花税我需要补交吗?如果要补交,是补交一半还是全部啊?
谢谢你

Sping

mark

瑞米

peetoo 发表于 2014-3-3 13:18
谢谢。请问转family trust的印花税如何计算，也是房价的4%吗？

与正常的transfer没有差别。

瑞米

drx-611 发表于 2014-3-3 22:25
瑞米,请问下,昆士兰州,首次置业者买的新房,自住半年能拿1万5的补贴,我已经拿到了,是不是印花税的减免还需要 ...

QLD OSR的网站原文：

If you never move into the home, you will need to pay the full amount of duty.

If you move in and dispose of the home within 1 year of moving in, you will have to pay duty on a pro-rata basis depending on how long you lived in the home.
这里dispose of的定义包含了出租。

希望能帮到你。

Forever24

你好，我有一些关于贷款首付的问题想请教一下。听说可以borrow from equity. equity就是自住房市价格和银行贷款差额是。.有人说borrow from equity 不能用所有的equity，可用的部分只是先住房估价*80%-所欠贷款。但又有投资公司说可以做investment loan 去cover deposits, 还不用付LMI，但是有不是cross- collateralization.真有这样的investment loan 吗？ 我都被搞糊涂了

drx-611

瑞米 发表于 2014-3-5 10:01
QLD OSR的网站原文：

If you never move into the home, you will need to pay the full amount of duty ...

谢谢瑞米,那是按8000多的自住房印花税补交一半,还是按1万5多的投资房的印花税一半补交?

瑞米

drx-611 发表于 2014-3-5 21:52
谢谢瑞米,那是按8000多的自住房印花税补交一半,还是按1万5多的投资房的印花税一半补交? ...

自住房，你住满6个月已经达到自住房标准。

drx-611

瑞米 发表于 2014-3-5 23:34
自住房，你住满6个月已经达到自住房标准。

谢谢瑞米,这下心里有底了.

yuezi93069000

瑞米 发表于 2014-1-23 13:13
Clarefuture问:

请教一下，国内卖房款，可不可以汇到澳洲孩子的名下，一个14岁，一个三岁，他们不是纳税人 ...

有帮助，解答得很到位！

joyceou

学习一下

瑞米

Forever24 发表于 2014-3-5 21:05
你好，我有一些关于贷款首付的问题想请教一下。听说可以borrow from equity. equity就是自住房市价格和银行 ...

不好意思，今天才回你，我对你的问题理解是：
1. investment loan 只是Equity loan 的一种用途。 所谓Equity Loan 就是你用你的Equity做抵押申请贷款，贷款出来的金额用于投资、证券投资、装修、个人消费等等用途，当这个贷款用于支付你投资房的20%的首付时，这个贷款可视为INVESTMENT LOAN了。 你新买的投资房抵押担保你80%的房款，你原来的房产用多余的EQUITY抵押担保你20%的首付款，这二个抵押品可以不需要cross- collateralization，因为这样处理，在你未来处置房产时可以很容易解除其中的一处房产抵押。
2. 如果你有贷款能力，你也可以申请没有抵押品的PERSONAL LOAN，但是这钟贷款一般用途不得用于投资，贷款额度小，只能用于个人消费目的，我想不是你所说的INVESTMENT LOAN。

不知道是否已经解答了你的疑问。

Forever24

瑞米 发表于 2014-3-7 18:53
不好意思，今天才回你，我对你的问题理解是：
1. investment loan 只是Equity loan 的一种用途。 所谓Equ ...

谢谢瑞米的解答。现在明白多。

oy0801

投资房要只还息不还本？是不是啊?
那多挣得钱放哪里啊？若自住房以还清。存银行要交利息税，如何利益最大化？
可不可以挣得钱存在父母账户里（非税务居民在澳洲有账户），税务局会查吗？谢谢！

瑞米

oy0801 发表于 2014-3-8 18:25
投资房要只还息不还本？是不是啊?
那多挣得钱放哪里啊？若自住房以还清。存银行要交利息税，如何利益最大化 ...

投资房只还息不还本是相对的，是指当你既有自住房贷款又有投资房贷款的情况下，应该还自住房的本金，而让投资房的本金保持不动，以实现税务优惠的最大化。
你这种情况下，如果你把你的存款放在你父母的账户，由于你父母是非纳税居民，将被征收10%的利息税。我们现在假定你有10万存款，贷款利率是5%，存款利率是4%，你的税负门槛是37%，那么你把10万存款放在你offset 账户的收益是10万*5%*（1-37%）=$3150, 你把10万放在你父母账上的收益是：10万*4%*0.9=$3600。 这个计算会因为你的银行利差和你的税务门槛的改变而改变。
但是，请注意，如果ATO认定你父母账户的存款实际控制人是你，那么这个利息收入应该算为你的收入而不是你父母收入，在这种情况下，你把钱存在你投资房账户的OFFSET账户上更划算。当然，如果投资房是你一个人TITLE，而你妻子没有工作，你把钱存在她的名下是很好的避税方式。

瑞米

一直有人问我购买投资房的问题，我都比较笼统的回答。今天以一对夫妇的投资为例（丈夫140K收入，妻子100K收入）计算利率在5%-9%的情况下现金流盈余情况。其中最后一项是租金调整，假定利率每上涨1%时，每套公寓每周的租金上涨50澳元，折旧数据也是按40年的折旧年限计算，没有考虑到加速折旧法和ftting家装的 10年折旧期限等因素，租金收入是按52周满算的。
不构成投资指导建议，只是给给大家一个参考。