service apartment的生意如何更换掉strata

臣本布衣

想各位求教了

在经营一个service apartment,  一个10间房 我付房租以及council rate和body corp

这个apartment在6年前建成的时候 开放商直接把strata给自己的朋友做的

因为我在经营这个service apartment, 所以实际上公共区域的维护清洁全都都是由我来完成

strata每年收我2万5欠块 平均每个房在2500左右

但实际上他们除了买了保险什么都没做

我试图跟他们沟通 每次得到的答复都是 你不是业主 没资格跟我们谈

但是所有的钱都是我真金白银的在付 而且我从来没有看到他们每年的明细

想求教各位 如何能换掉他们

小老虎

帮楼主 顶帖  请高人 行业人士出手解答

智商21

lz这生意还是第一次听说

envoyzhang

以前做过这行的accountant，没遇到类似事情，公司都默认交给strata钱了，没有接过来做。建议如下：
1. 你自己本身有没有strata的公司？就是你有没有资质？没有资质你肯定势拿不过来的。
2. 维护清洁是你做，可是如果是遇到大些的事情也会是你来做么？比如电梯坏了，楼梯结构出问题要维修？
3. 去找所有的房东开个会或者一个一个联系，说清楚问题以后，诱之以利（比如能降低cost啥的）要求他们分开或者集体给你个授权去跟strata谈。不一定非要全部，但一定要majority。

因为没有遇到过，所以只是在这里帮楼主分析一下。

臣本布衣

小老虎 发表于 2013-12-26 09:51
帮楼主 顶帖  请高人 行业人士出手解答

多谢顶贴

臣本布衣

智商21 发表于 2013-12-26 11:40
lz这生意还是第一次听说

其实就是一个hotel/motel/service apartment的生意 我不拥有产权 每间房有单独的vendor 跟我签的long lease
与租房不同的事 我除了付房租 还要付他们council rate和body corp

臣本布衣

envoyzhang 发表于 2013-12-26 12:14
以前做过这行的accountant，没遇到类似事情，公司都默认交给strata钱了，没有接过来做。建议如下：
1. 你自 ...

多谢您的解答

第三条是我想到的比较可行的方法 我查到的似乎是要有60%以上的授权
其实这个strata的多少跟业主没有任何关系 多少都是我来出 不过这其中的多间房是通过中介租给我
我不知道如果我想要房东授权是需要跟中介要他们的联系方式 还是直接跟中介说
其三 如果我想要房东的授权 是有固定的strata那边提供的授权信末班 还是要找律师来拟一个授权信要求房东签字

第一条 我只是在经营这个生意 没有strata资质  但是看这种情况 很想成立个strata公司 不过不清楚难度多大 网上搜集到的信息不全也

第二条 楼结构没出过问题 至少没跟我提过 每次来的账单上面只有一条strata admin levy 没有任何明细 而且没有GST 不知道这个是否合理 电梯出过问题 曾经出现过超远而导致电梯卡住 因为是我的guest造成的 电梯工资直接invoice了我 不知道这个是否该让strata来出

说说这个strata吧 没个住户没有自己的垃圾桶 我自己hire的bin每周付至少27块清理 我想去council申请 但这个钱不该我出 我觉得该房东出 另外strata的账的明细从没给过我 我看到的只是偶尔有个人过来检查什么gas 下水之类的 垃圾正常楼应该是strata负责推出去吧 这个他们都没有做 我想看账的明细 答复是我不是业主没资格

请能人帮我解答下 明年3月是annual meeting 我誓死要搞掉这个strata

臣本布衣

关于换掉strata的程序 是不是说我先找个strata给我报价 明细  

然后我拿着这个报价给业主看 告诉他们在保证同样strata质量的情况下 费用降低了很多

进而 请求业主给我授权 然后我再去搞掉strata

这个strata在我接手前屡次对前东主 耀武扬威 甚至曾在醉醺醺的时候 来到前台要求前东主把每个房间的钥匙给他们一把

是可忍 呵呵 叔叔我忍不了 求教给位了

另外如果有在melbourne做strata的 可以私信我 如果有合作的机会 大家可以合作

臣本布衣

另外 我现在十分想查他们以前的账 请问什么情况下可以 这账中肯定有诸多的问题
而且第一任东主在3年前曾经多交了近3万块没办法要回 现在我想一起查了 请教有什么程序

在澳洲

臣本布衣 发表于 2013-12-26 21:43
关于换掉strata的程序 是不是说我先找个strata给我报价 明细  

然后我拿着这个报价给业主看 告诉他们在保 ...

支一招：找一个靠谱的strata，问他们如何转过来


至于如何找一家靠谱的strata，可以膜拜足迹大神们推荐一个

lyrobbie

我听说有业主委员会每年开会，然后在那个会上可以决定是否续聘原来的物业管理。在那个小区，物业做的不好，连以前的合同都不让新的业主们看。结果是到coucile才解决，强制他们把合同发给现在的业主委员会。后来他们发现那个合同写好是两年一续，结果他们等了又一年，才终于通过年会把原来的物业给终止了。然后他们自己去找新的strata.
我觉得你的情况是有点特殊。都是投资客。应该需要授权你才能看到合同什么的。需要咨询律师和council.

koala2008

只有业主才有权利换strata，查开支明细。名义上是你交的strata费。实际上是业主交的（算在了房租里了）。所以你和strata没有任何利益上的联系。strata费降下来了，房东的房租费就该涨上去了。

臣本布衣

koala2008 发表于 2013-12-27 10:56
只有业主才有权利换strata，查开支明细。名义上是你交的strata费。实际上是业主交的（算在了房租里了）。所 ...

我交的是房租+strata账单 不是说给房东房租里面包含strata
也就是说房东每年不管自己的council rate和strata 拿到的房租是净收入

Poweregg

臣本布衣 发表于 2013-12-26 21:43
关于换掉strata的程序 是不是说我先找个strata给我报价 明细  

然后我拿着这个报价给业主看 告诉他们在保 ...

差不多

还有一个方法是闹到CTTT，CTTT可以强制委派一个strata（nsw）

你们整个Strata Plan有多少个owner啊？据我所知你现在控制了10个？

lydiaqq1985

不能联系房东吗

如果物业的服务跟不是价格，那是要换的

koala2008

臣本布衣 发表于 2013-12-27 20:52
我交的是房租+strata账单 不是说给房东房租里面包含strata
也就是说房东每年不管自己的council rate和st ...

你和strata之间有合同关系吗？应该没有吧。普通出租房交给中介去打理，中介都代房东交各种费。你交strata费是你和房东合同中的约定，所以你应属代房东交。

alook

比较复杂

臣本布衣

koala2008 发表于 2013-12-28 15:26
你和strata之间有合同关系吗？应该没有吧。普通出租房交给中介去打理，中介都代房东交各种费。你交strata ...

嗯 所以说strata的价格 房东应该不介意 因为是我在交 所以我如果把strata换掉我就能节省我的expense

闲人甲

有点糊涂, 楼主是在做生意,为什么要给业主交管理费?这很不合理啊. 你又不是租商业楼,就没有理由让你交七七八八的费用啊.

happyking

澳洲肉少狼多 什么点赚钱的生意都有一群贪婪的人盯着

happyking

同情lz

turrella

求靠谱strata退件

干部

你的计划靠谱。
先弄清楚现在的strata提供什么服务。然后找几家strata公司就同样的服务提供报价。
接着找各房东要求开会换strata。
查一查你们州的strata title act，尤其是关于strata meeting的部分，看看开会的程序是怎样的。
一般来说，每年要有一次annual general meeting，有特别事项，strata council会部分房东可以要求临时召开特别会议extraordinary strata meeting。需要给出足够时间的书面通知，包括会议议程等。
如果能便宜很多，相信房东们会动心的。

mdlp

你不是owner 很难
需要说服owner 30% owner同意 你就可以换了

stephen

以前工作的公司管理很多公寓房，strata一般难讲很难换掉，即使你是房东。个人觉得你帮房东代缴strata很不利于管理，费用太难控制。最理想的是和你的房东协商让他们自己缴strata，哪怕你多付他们一些房租。