如何判断投资房的当前价格是否高于价值

bowensyd

目前，30个亿的大陆热钱来澳洲房市，推动了悉尼房价的高涨。购买投资房子一定要好好斟酌下价格是否是偏高，是否高于价值，是否值得投资。 如果是自住房，就无所谓了。本人引用微观经济学，和会计学里面的一个重要概念，NPV（net present Value），如果计算出的NPV比房子价格低，就说明房价偏高，投资是亏损的！NPV的计算值越准，考察的价值就越高，但是NPV的精度和准确度要基于很多assumptions，，计算大概思路如下;

从房子settle之后开始算每一年房子给你带来得现金流（很重要），一直到最后一年，就是你卖掉房子的时候，这个年的现金流会很大（正的），然后算一个平均的银行存款利率（很重要），最后用公式算出NPV， 如果有首付的话，NPV要再减去首付和印花税，得出的数值和买房的价格比较。

每年的投资房的现金流中包括以下因素：
折旧（负） ， 租金收益（正）， strata fee（负），还款（负）

最后一年的现金流：
  如果是年尾卖房的话现金流是，房价成交的价格（正）+如上四项
   如果是年头卖房的话现金流是，房子成交的价格（正）


in a nut shell , 投资房的投资价值主要看最后一年的现金流了. 此计算思路可以用于任何投资产品，不仅限于房市。

宁静而致远

SF

Gaucho

如果你知道明年有一千中国大妈要在你这片城区扫货的话，那你这些分析都是白搭。那股市场的力量足以摧毁所有的既有模型。

bowensyd

Gaucho 发表于 2013-10-19 10:10
如果你知道明年有一千中国大妈要在你这片城区扫货的话，那你这些分析都是白搭。那股市场的力量足以摧毁所有 ...

这是投资模型不是投机模型，扫货可能会影响最后一年的现金流，如果等大妈来扫货的时候，房价一定高涨，这个时候卖了就赚了。

ruibo_yang

N年前学微观的时候，一道基础计算题，满满的回忆啊。

robert123

bowensyd

ruibo_yang 发表于 2013-10-19 13:42
N年前学微观的时候，一道基础计算题，满满的回忆啊。

以前只当做一道考试问题，现在是真正的买房问题

比尔董

个人认为，按照现在的房产市场的环境，这个模式并不适用。