关于网上计算贷款能力的几个问题。

stunner

如果网上计算贷款能力为80万，自己的自住房还完了贷款，投资房有30万贷款，是不是就意味着如果买新房子之剩下了50万的贷款能力？还是说投资房的不算？
如果贷款能力不够，是否可以把要买的自住房作为另一个投资房计算？这样收入里就多了房租的收入？但如果其实并不作为投资房而是买了后直接入住，需要修改什么法律文件吗？
入住新房后，卖了现在的自住房，例如50万划入OFFSET账户，贷款利率还可以是原来80万的贷款利率吗？
请高手指点！

freewalker

你的贷款能力由两个因素决定，一个就是你的房子价值的80%，另一个就是你的收入。如果你不想付贷款保险，那你能贷到的钱就是这两者中数值小的那个。

你计算你的贷款能力的时候，应该只把你目前的收入算进去了。但如果你买投资房的话，投资房有房租收入，那么你其实可以贷到多于50万，具体要看你的投资房的房租是多少。

如果你把你的自住房按照投资房来贷款，由于多了房租收入，所以肯定也是可以多贷的。贷款贷下来后，你可以自己住，也可以租出去，银行是不会管的，也不用修改什么法律文件。

如果你拿的是终身折扣，那么就算你卖掉自住房，贷款额减少，银行一般也不会降低你的终身折扣的。

折翅的飞鱼

大致可以参考：

你的taxable income + rental income - monthly living cost - rental management fee = disposable income. 就是你每个月的实际可支配的收入。

再/ 7% = 贷款金额。

仅供参考。

关于银行贷款利率，看你本次贷款额度以及未来贷款潜力。 More you are potentially to loan from bank, more bargaining power with you to secure a better loan rate.

stunner

freewalker 发表于 2013-9-23 20:23
你的贷款能力由两个因素决定，一个就是你的房子价值的80%，另一个就是你的收入。如果你不想付贷款保险，那 ...

如果不是终身折扣，贷款利率会相应的上升吗？这个是需要在申请房贷的时候就协商好吗？
还有先自住房已经换完贷款且中止账户了，这个就不能按照80%来计算了吧？

stunner

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-23 21:44
大致可以参考：

你的taxable income + rental income - monthly living cost - rental management fee = d ...

按照这个算法，贷款能力很低啊。

freewalker

stunner 发表于 2013-9-24 08:16
如果不是终身折扣，贷款利率会相应的上升吗？这个是需要在申请房贷的时候就协商好吗？
还有先自住房已经 ...

一般来说你在贷款的时候，就会协商好，是终身折扣，还是蜜月期折扣。如果是蜜月期折扣，那蜜月期结束后，利率一般会上调。不过如果在蜜月期之内，你卖掉一套房子，利率应该也是不会变的。

如果自住房已经还清，然后你用这个房子做抵押来买投资房，那么银行还是最多可以贷给你两个房子总价值的80％，但由于你的自住房不用贷款，所以你的投资房可以100％贷款。

freewalker

stunner 发表于 2013-9-24 08:22
按照这个算法，贷款能力很低啊。

各个银行的网站上一般都有贷款能力计算器，你自己把你的情况输进去，就知道在哪个银行能贷到多少。相同的收入，每个银行能贷到的钱会有些差别。

失心人

目前的浮动折扣基本都是终生的 所以即使你后面卖掉 折扣也不会变

你的情况看起来涉及到3套房子 因为自住房只能有一套 所以另外的两套都可以报投资房 都会有租金收入 可以计入你的总收入来计算贷款能力

折翅的飞鱼

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-23 21:44
大致可以参考：

你的taxable income + rental income - monthly living cost - rental management fee = d ...

7% 是有些银行估算的保守的银行贷款利息。 因为他们不可能按照现在4.9%低点来计算你贷款能力，他们计算的时候要cover 利息最高的时候，要保证你每个月实际可花的钱可以还得起贷款利息就行了。

这是最保守的数字，你把7% 换成乐观点6%可以得出一些激进的贷款能力。

stunner

LS各位大侠是否能解答下：如果算出贷款能力为80万，是否要减去投资房所占用的30万，即实际贷款能力为50万？

freewalker

stunner 发表于 2013-9-24 17:30
LS各位大侠是否能解答下：如果算出贷款能力为80万，是否要减去投资房所占用的30万，即实际贷款能力为50万？ ...

是的。

折翅的飞鱼

stunner 发表于 2013-9-24 17:30
LS各位大侠是否能解答下：如果算出贷款能力为80万，是否要减去投资房所占用的30万，即实际贷款能力为50万？ ...

不能这么简单来算，投资房有收入的啊，有收入就会提高你的贷款额。

stunner

折翅的飞鱼 发表于 2013-9-25 16:38
不能这么简单来算，投资房有收入的啊，有收入就会提高你的贷款额。

我也把投资房的房租放到收入里了。

折翅的飞鱼

是的