请教：自住宅地分割后送孩子须交税吗？

猫儿不笨

如题。自住了10年的宅地获批盖几间Townhouse，想留下一间自住，送一块地给孩子，余下的买或出租。送孩子的须缴税吗？
先谢各位。

lemontreeww

要

HY子容

好像没有免税的，除了捐献出去的

wang0247

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JohnnySu

原自住的地块一旦分割以后 没有接连住宅的部分是不满足main residence exemption要求的
也就是说 你卖出的话 要计算CGT
转让到你孩子的名下的话 CGT按市场价值代入计算

猫儿不笨

JohnnySu 发表于 2013-9-2 09:55
原自住的地块一旦分割以后 没有接连住宅的部分是不满足main residence exemption要求的
也就是说 你卖出的 ...

谢谢你的回复。
我现在情况是，旧屋推倒，盖几间townhouse.
除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？
我原来的理解是，盖之前请Agent估一下地价，那这部分是可以免税的，不是吗？

lmyeva

我也在找這方面的資料:)

tas

我觉着怎么也得给孩子弄一套house吧。townhouse是不是不够级别？

求知

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rlfamily

tas 发表于 2013-9-2 14:37
我觉着怎么也得给孩子弄一套house吧。townhouse是不是不够级别？

..................................有留就不錯了
讓她們自己賺吧

华盟会计

要看地的title有没有分割开，分开与没有分开的情况不一样。所以要具体分析你的实际情况。你自己可能会有CGT event，留给孩子的话，孩子可能交stamp duty.

如果您需要进一步的信息，您可以联系我们：


Address: Suite 6, Level 1, 1-17 Elsie Street, Burwood, NSW 2134
Phone: 02 8021 5900
Mobile: 0425888033； 0403190122； 0421776698； 0430200128
Web: www. piaaccountancy. com. au
Wechat: piaaccountancy

JohnnySu

猫儿不笨 发表于 2013-9-2 11:41
谢谢你的回复。
我现在情况是，旧屋推倒，盖几间townhouse.
除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？

除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？YES
我原来的理解是，盖之前请Agent估一下地价，那这部分是可以免税的，不是吗？NO

JohnnySu

猫儿不笨 发表于 2013-9-2 11:41
谢谢你的回复。
我现在情况是，旧屋推倒，盖几间townhouse.
除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？

除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？YES
我原来的理解是，盖之前请Agent估一下地价，那这部分是可以免税的，不是吗？NO

猫儿不笨

JohnnySu 发表于 2013-9-3 16:40
除了自住那一间，卖得那些连地税都要交吗？YES
我原来的理解是，盖之前请Agent估一下地价，那这部分是可 ...

多谢回复。本来的打算是申请到permit卖了，这样没税务，住了10年大概也升了150%。但见到房市上涨，又想盖了再卖，但看样子没那么简单，搞不好税务还重过可能的利润。难道真的没路？

博闻

猫儿不笨 发表于 2013-9-3 16:48
多谢回复。本来的打算是申请到permit卖了，这样没税务，住了10年大概也升了150%。但见到房市上涨，又想盖 ...

如果直接卖地没有税.你卖给你孩子,然后让孩子盖不就完了?

JohnnySu

猫儿不笨 发表于 2013-9-3 16:48
多谢回复。本来的打算是申请到permit卖了，这样没税务，住了10年大概也升了150%。但见到房市上涨，又想盖 ...

Tax can never be higher than your profit. It is calculated as a % of profit.
Also if you treat this project on Capital account. You will get a 50% discount before having to pay tax.
There are many aspects to consider e.g. income vs. capital. GST margin scheme etc. It is important to have a good chat with your accountant so you know what you are getting into.

JohnnySu

博闻 发表于 2013-9-3 16:53
如果直接卖地没有税.你卖给你孩子,然后让孩子盖不就完了?

If the land is subdivided from the original house it is not exempt from CGT under Main Residence Exemption.

LENNY_DONG

不交税是不可能了，最多怎么少交。

Katliu

JohnnySu 发表于 2013-9-3 16:55
If the land is subdivided from the original house it is not exempt from CGT under Main Residence E ...

那如果是送分割出来的地给孩子呢，要计算CG吗，还是孩子只需交stamp duty？

或者问题直接为：父母送房子给孩子（不是遗产），税务怎么处理？

billcats

Katliu 发表于 2013-9-5 17:41
那如果是送分割出来的地给孩子呢，要计算CG吗，还是孩子只需交stamp duty？

或者问题直接为：父母送房子 ...

我的理解是，地皮再分割后，不再享有免增值税的待遇（非自住）。当你将一幅这样的地赠与你的孩子时，按照澳洲法律，绝大多数情况这个孩子不需要缴这个获益的个人所得税。可是需要交印花税（应叫DUTY），按照相应的市场价计算。同时对于转出方，会有增值税。也是相应计算。

Katliu

billcats 发表于 2013-9-5 17:56
我的理解是，地皮再分割后，不再享有免增值税的待遇（非自住）。当你将一幅这样的地赠与你的孩子时，按照 ...

问得专业一些，那父母所交增值税部分的cost base怎么计算呢？如果分割地后盖新房，

是
用盖房时的地价（评估）+房子建造价？

还是
用当年买地时的地价+房子建造价？


如果是直接赠与分割出去的地，那有如何操作呢？

谢谢大家的宝贵意见。

JohnnySu

Katliu 发表于 2013-9-5 17:41
那如果是送分割出来的地给孩子呢，要计算CG吗，还是孩子只需交stamp duty？

或者问题直接为：父母送房子 ...

The parents would need to calculate CGT because when they transfer the land to the children there is a change of ownership and this is a CGT event under the taxation law. Because this is a related party transaction and no actual consideration is paid the market value of the property is used in calculating the CGT.

The children are acquiring the property. They are not liable to pay CGT but stamp duty maybe payable depending on the value of the property.

wang0247

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猫儿不笨

JohnnySu 发表于 2013-9-6 14:27
The parents would need to calculate CGT because when they transfer the land to the children there  ...

If in this case I have permit for 4 townhouses, I keep 1, give my child 1 .  I would charge my child $5000 for the land that would probably incur no stamp duty, and leave myself negative CGT. I then keep the other 2 townhouses  for rental for another 5 years and sell out, how would I calculate the land component value for tax ?

JohnnySu

猫儿不笨 发表于 2013-9-6 19:47
If in this case I have permit for 4 townhouses, I keep 1, give my child 1 .  I would charge my chi ...

每块地的价值需要根据面积计算。 你给孩子的地因为是关联方交易。ATO如果不满意你的定价 它是可以用市场价重新计算CGT的。

如果你房子建好以后先出租再卖 那么出租期间收入和支出需要申报 卖出的当年需要计算CGT。

你的情况还需要考虑GST。 新民居房的销售是GST taxable supply， 销售需要缴GST。 因此建筑费用上的GST是可以退回的。
但是如果新建房先产生的收入不完全来自销售（也就是说有产生租金收入） 那么GST的计算就要把产生租金的部分计算在内。 民居房的租金不是GST taxable supply 因此建筑费用里跟产生租金有关的部分是不能退GST的。

这方面的细节比较多。你需要在计划阶段找个好会计好好谈谈， Good luck!

Katliu

JohnnySu 发表于 2013-9-6 14:27
The parents would need to calculate CGT because when they transfer the land to the children there  ...

Thanks for your reply. Now I know that market value will be used for sales value, how about cost base? 是否用割地时的market value+building cost of (if applicable )。

Katliu

JohnnySu 发表于 2013-9-6 14:27
The parents would need to calculate CGT because when they transfer the land to the children there  ...

Thanks for your reply. Now I know that market value will be used for sales value, how about cost base? 是否用割地时的market value+building cost of (if applicable )。

JohnnySu

Katliu 发表于 2013-9-7 23:40
Thanks for your reply. Now I know that market value will be used for sales value, how about cost b ...

cost base 是最初买地时的价格按面积分摊 ＋ 建筑成本 － GST ＋ holding cost （利息， rates， etc）

Echo0531

"但是如果新建房先产生的收入不完全来自销售（也就是说有产生租金收入） 那么GST的计算就要把产生租金的部分计算在内。 民居房的租金不是GST taxable supply 因此建筑费用里跟产生租金有关的部分是不能退GST的。 "

This part is confusing