这个物业值得投资吗, 据说可以正现金流2%(扣除所有费用)

目光降落

基本情况:
1, 偏远城镇, 人口少于3000人, 就业集中在农业和农林产品加工制造业
2, 面积比较大, 有10个以上租客(租金70~120不等),目前出租收入6万多, 扣除各种费用大概3万多,净租金收入LOW3万浮动, 当然中介说用心做可以做到10~12% 以上的净回报之类的话, 我是自动过滤了.
3, 估计50万以下可以成交,可是这个地产被银行当作商业地产性质, 所以20%首付是不够的, 当然也可能是地产不值这个价格.

从数据上来看是蛮好了,说实话我很喜欢这个内陆镇子, 安静还有点历史,旅游业据说是第三雇主企业, 随便找个人都和你聊上半天, 感觉特别友好, 就担心这种偏好情绪影响自己的判断. 再就是最近刚入手了一破投资房,还在装修中, 再入手一个颇有压力,
对这个镇子做过了一些初步研究,
1, 人口, 过去10年基本稳定, 老年化比较严重,
2, 收入状况在农村中算中等偏上, 失业率稳定合理, 7~8%
3, 租客主要是低收入人群,包括领退休金的老人. 还有少量季节性农业工人等(管理费不低啊).
4,地点,去小镇街上就是2个街区, 也算是中心了,不过旁边是类似卡车停车的工业用地,所以不算安静

请教:
1. 目前出租空置率待调查, 请问大家有什么好的办法可以查这个数据马?
2. 貌似现在放盘很多,房价在10多万到40万之间(非农场), 粗略估计大概10~15% 的房子在出售,(总人口除以一家4口, 比较放盘的房产数目 ) 之前没有特别留意过放盘数目,请问怎么可以看月份放盘数量变动的?
3. 打电话去了旅游咨询中心和市政中心了,都说现在经济很一般,不过说就业不会有什么大变动, 大家说说看还有什么好办法可以知道这些经济发展中期信息的?(当地的网站我翻了过去2年的新闻和市政会议记录了,没有特别的东西.) , 问工厂估计人家也不会说, 头痛中...
4, 上面提到土地价值和贷款的问题,不知道有什么好办法在成交前拿到官方估价的
5,还有什么是我没有考虑到的, 请高手赐教.

目光降落

补充一点,这个地方要盖养老院了,3~5年后估计会流失一部分租客,不过我的看法是穷人也住不起养老院, 不知道这个看法合理不

9761616

不懂帮顶

West

偏远城镇：有多偏远？300公里？

喜欢蓝天

为什吗穷人住不起养老院？

目光降落

West 发表于 2013-5-19 09:43
偏远城镇：有多偏远？300公里？

差不多, 开车当天来回没有问题,不过还是很累人.

nsourire

目光降落 发表于 2013-5-18 22:59
补充一点,这个地方要盖养老院了,3~5年后估计会流失一部分租客,不过我的看法是穷人也住不起养老院, 不知道这 ...

这里也有政府办的养老院。就是针对低收入的。

目光降落

喜欢蓝天 发表于 2013-5-19 19:54
为什吗穷人住不起养老院？

有些养老院是私立的,服务比较好, 所以收费高过政府的标准,  很多就要求住进去前就补差价,我家边上的新盖的养老院据说进去前要收取50万的保证金, 所以不是所有人都可以住得起私立养老院的, 公立的虽然便宜不过要排队的时间也是吓人的

superblue

API曾经有过一篇文章专门介绍这些正现金流的房地产，还专访了几个投资人。

有兴趣可以去搜索一下，positive geared property

结论就不说了，会被拍砖头的

xiwu

>5,还有什么是我没有考虑到的.
- Do you have any experience in remote rental property investment?
- Do you have any knowledge or experience in rental property service and maintenance?

北风

我觉得你功课做的不错了
但是比这个条件好的投资应该不少

目光降落

xiwu 发表于 2013-5-19 20:30
>5,还有什么是我没有考虑到的.
- Do you have any experience in remote rental property investment?
- Do ...

目前这个房产有一个ON SITE CARE TAKER,  也就是说有一个租客实际是在作卫生,倒垃圾等等, 作为回报, 她免费住在这里. 这也是我考虑这个房产的一个重要原因.

据说现在的东主每个礼拜跑2次收房租, 一次周四(政府福利金发放时间), 一次周末(打工人士收租), 如果我买了估计也要这么跑, 不然这帮人把钱花掉了,房租估计就收不到了.

目光降落

北风 发表于 2013-5-19 20:33
我觉得你功课做的不错了
但是比这个条件好的投资应该不少

请推荐, 谢谢分享,如果不方便大面积公布 请私信我,

北风

目光降落 发表于 2013-5-19 20:38
请推荐, 谢谢分享,如果不方便大面积公布 请私信我,

主要还是要看适合不适合自己
我很难做到每周去2次收房租

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=678511

xiwu

目光降落 发表于 2013-5-19 20:36
目前这个房产有一个ON SITE CARE TAKER,  也就是说有一个租客实际是在作卫生,倒垃圾等等, 作为回报, 她免 ...

收房租 is likely a part-time job for you. And it is NOT an easy one, definitely!!!

目光降落

北风 发表于 2013-5-19 20:51
主要还是要看适合不适合自己
我很难做到每周去2次收房租

其实我只是打算做LANDBANK 而已, 回报只是考虑因素之一,稳定也很重要,你这个是私募之类的东西,我不了解, 所以不敢做.

目光降落

中介今天又打电话来骚扰我了,我现在出价35万, 中介居然有争取的意思, 也许真的能成, 我查了一下周围的商业用地,  对面街的一块地5000平方空地去年卖的, 价格就已经35万了, 算起来这块地的价格低了一半有多了,外加上面的建筑设施, 真心不贵, 这样算, 即使不追加投资多建房子, 这个回报也在10%左右了.

问题是现在不看好澳洲经济, 可能根本不是买房子时机,搞不好地产很快就会进入下降通道,估计没有十年八年根本不会到底部. 真要是被接受了, 也不知道要不要硬头皮吃下来, 怕把自己撑死啊..

KKei

看到onsite care taker就笑而不语了。

xiwu

It depends on what you want.

By the way, is there any local 中介 who can manage the property for you?

easfarm

目光降落 发表于 2013-6-6 17:30
中介今天又打电话来骚扰我了,我现在出价35万, 中介居然有争取的意思, 也许真的能成, 我查了一下周围的商业 ...

LZ现在是冷静思考的时候了。什么都不说，就问问自己这么好的投资项目，怎么当地人不做，agent不做？其他人不做？（除非你有内幕来源，外人根本拿不到这个消息）。否则不是和其他生意一样吗，什么没时间打理+收入稳定。好像都是同出一折呀。

投资房地产生意，还是以房子升值为主吧？抱歉，净说些LZ不爱听的。

lucyliu8472

农村小镇偏远地区，是相对metro area 便宜。

但是， capital gain没什么前景。生财也就是正金流，还得多交税。而且那么远，有什么问题，你无法随时去。感觉不值得。

而且已经有一个房子在装修，很多地方都会用到钱，这个投资房A租客，空置，装修，就够你操心费钱了，也许会有么有预见到的情况发生都需要钱填补，还搞个没什么升值潜力（应为在农村），那样远难以管理，感觉会让自己更累，不会有大升值。