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本帖最后由 dawson12 于 2013-2-26 19:45 编辑
声明
本主题是笔者工作几年过程中总结出的常见问题，在各大银行大幅降低固定利息的背景下，越来越多的朋友开始关心固定利息产品和条件，这篇小文章希望对你有帮助。
本文适用人群：
-准备贷款的人士；
-已有贷款但不熟悉固定利息产品的人士；
-刚进入贷款经纪行业渴求知识的人士
1)到底哪个利息是我要还的利息？
当你登录银行的网站，搜索利率等信息时，总是看到银行公布的利息和广告中的利息不一样。比如，Westpac广告中你看到的2年固定利息是4.99% p.a., 但是网站上列出的是5.19%：
这是因为，只要选择交年费的产品，银行会对加一个额外折扣，比如Westpac 是0.2% p.a.的折扣。说明在这里：
5.19%-0.2%=4.99%
解决。
2) 还有更低的利息？
你也许会说，不对啊~ 有的Broker告诉我的比这个还低，是4.89%！你看，是不是这个？
这是额外的一种还款方式，叫Interest Only in Advance (提前只还利息), 但是但是但是：（这么多但是是有原因的）：
a>只能还利息；
b>一年还一次利息，而且是在期初还；
c>最重要的，利息低未必代表还款少。因为如果按照现金的时间价值计算future value的话，你会很清楚的看到，你实际上付出的利息是差不多的。
【更正】应为不划算。
具体计算如下：
如果有10万Fix 2年，
普通方式只还利息情况下，还款额为：$100,000*4.99%=$4,990;
提前还款模式下，还款额为：$100,000*4.89%=$4,890, 但是，这$4,890你已经在期初一次性付过了，所以还要考虑现金的时间价值（也就是说，你把这小5000刀放到对冲账户中，可以少还的浮动利息），损失的时间价值(多还的浮动利息）$4,890*[1+(5.61%(假设Wbestpac 0.9%折扣）/12)^12]=$5,171.49
换句话说，每10万贷款每年损失$181.49， 如果真fix了500k，这就是每年小1000刀的损失，2年下来就是小2000刀~
2.1）难道还能再砍价？
嘿嘿，未必不行。
但要看你的运气了。比如银行正要减息呢，本周就公布，你这时要求更大折扣，银行也许会说ok。但是，点不点头绝对不是银行职员（哪怕是什么信贷经理）或者broker（哪怕是什么高级经理）说了算的，因为大家都没有这个权限，他们都要去申请。至于行不行的，一是看市况，而是看银行的竞争对手的利息。总之，祝你好运~！
3)选择固定利息前，你真的想好了吗？
固定利息让你清楚地知道在一个时期内你的还款，很适合投资房贷款，或者担心利率上涨贷款更大压力的自住房贷款。但是，你真的想好了吗？比如，你是不是在短期内有如下计划：
a>卖房子 （Sell your property)；
b>转贷（refinance）；
c>还清贷款（ pay out）
上述三种行为会导致贷款中止，因此会有也许是五位数的罚金（Breaking cost, or economic cost)。
罚金计算很复杂，与以下因素相关：
a>贷款额；
b>贷款合约剩下的期限；
c>准备“break”时的利息和当初锁定的利息差；
4)选择固定产品后，能提前还贷款吗？还有对冲功能吗？
有些银行三年以上的产品，可以提前还款一部分，比如每年对冲10k,或者25k;
对于1年和2年的产品，一般情况下是不能提前还贷款，也没有对冲功能的；具体要看银行的限制。
例外呢？ 有吗？
yes~ 有一家银行,据我所知唯一的一家~，但是利息呢，稍高一些。由于有对冲，你的实际利率也许会是3%， 1% 甚至0%~
5) 可以部分固定，余下浮动吗？
可以，建议这样做~
6)贷款成交后浮动改固定可以吗？有费用吗？
可以。 是否有费用看你的产品，一般来讲，交年费的产品不会收费。
例外呢？ St George会有100刀的Settlement fee,哪怕你交了年费。
7) 历史上最低的固定利息是多少？
历史上三年固息最低是4.99%， 在2009年3-4月份。Westpac持续了三周左右，NAB持续了仅一周；
8) 固定利息多久变化一次？
银行想变就变~，没谱儿。
9）公布日就是实施日吗？
不一定。
如果减息，一般是在2-3周后实施，如果加息，嘿嘿，腹黑的银行也许当天实施！所以如果运气好，成交日正好在实施日之后，又是减息，就捡大便宜了~ 反之呢，平常心平常心~！
10）为什么我的固定利息每个月还款居然不一样？
简单~ 因为每个月天数不同啊
2013.02.26补充
11）锁定利息是怎么回事？
锁定利息（Rate Lock）是银行一种收费服务，对于担心固息上涨的客户很有用，条件是：
a>收费，一般是固定贷款部分的0.15%；
b>有效期是60天，过期后钱不退，锁定不再。。。
c>费用提前交；
d>如果利息在锁定后下跌，有的银行会自动向下调整，很有利于申请人；
需要注意的是，
某些银行会有免费锁定的服务，但是，注意，你如果判断利息持续走低而不想锁定，他们也会贱贱的提供这项服务。如果利率真下跌了，他们却不会自动向下调整利率，你要不仔细看全批信或者loan offer，就会带来损失，即便如果发现错误，要重新出offer，重新签，来回来去会耽误成交。比如一家米国的银行。
先写这么多吧~ |
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悲催以后的感悟 (2013-8-20) yuxuanlin 
发表于 2013-2-24 13:53
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