新房Tax Depreciation一定要40年吗？

身正影斜

请问各位达人：

刚拿到Quantity Surveyor的tax depreciation schedule，是正常40年的Projection。查了ATO说，允许的退税时间期限maximum是40年。想请问这个必须要是40年吗？不能20年或者更短把depreciation都退完吗？

还有，如果真的可以小于40年退完，到时候卖房算CGT时，买入价是不是就不是现在的买入价，而是要扣除已退的折旧了？

例如60W的房子，10年退了10W，然后马上卖了，计算买入价是不是只有50W了？这样一来Capital Gain岂不是又高了？

谢谢

mxgong

按照你的逻辑， 20年后你卖这个房子，你是不是应该把40年的CGT 一块交了啊？

身正影斜

mxgong 发表于 2012-12-17 20:02
按照你的逻辑， 20年后你卖这个房子，你是不是应该把40年的CGT 一块交了啊？   ...

我的意思是，不管你什么时候卖房子，卖出价是很好计算的，而买入价是不是要扣除掉你已经退回的税？

mxgong

身正影斜 发表于 2012-12-17 20:11
我的意思是，不管你什么时候卖房子，卖出价是很好计算的，而买入价是不是要扣除掉你已经退回的税？ ...

不懂，什么叫卖出后买入价要扣除退回的税？

你的意思是增值税， CGT？

身正影斜

我的主要问题还是折旧退税的schedule是不是必须是40年？能不能自己选择比如20年？
因为我刚看到一个之前的帖子说：

买入价=合同买入价+印花税+一些成本开销-“投资房折旧”

所以我在想，如果你20年把40年的折旧退完了，到时候卖房时因为“投资房折旧”都被扣光了，CGT不就变多了？

请指教

mxgong

如果你20年把40年的折旧退完了

就像我说的，你20年后卖掉，你愿意付40年的CGT 吗？

所以不可能40年的折旧， 你20年折旧完。

steveking

身正影斜 发表于 2012-12-17 19:23
我的主要问题还是折旧退税的schedule是不是必须是40年？能不能自己选择比如20年？
因为我刚看到一个之前的 ...

不能。这些都是根据税法来计算出来的，不能自己随意决定的，你就照着上面弄吧，基本上没用大问题。注意保留所有的记录，卖方的时候，还要把你claim的折旧加回来。

Momotaba

身正影斜 发表于 2012-12-17 20:11
我的意思是，不管你什么时候卖房子，卖出价是很好计算的，而买入价是不是要扣除掉你已经退回的税？ ...

按我的理解你所谓的买入价就是CGT中讲的cost base。而卖出价就是selling price/capital proceeds。

那么你的理解是正确的，因为如果你已经claim了capital works deduction, 那么你在计算CGT时，Cost base 要exclude capital works deduction。

按你的话讲，叫做买入价扣掉你已经退回的税！

另外，关于以上的观点，请看下面ATO网页链接:

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73

身正影斜

版主都来了，受宠若惊！多谢各位了！

SIUKONGFOK

好像目前很多新的樓花 都是按照25年來做depreciation的
求證實，求解釋？

pess

SIUKONGFOK 发表于 2012-12-18 12:34
好像目前很多新的樓花 都是按照25年來做depreciation的
求證實，求解釋？

For residential building

Div.43 before 1987-25 years, after 40 years

mysimsyd

如果你现在借10万，20年后只需还10万本，楼主你是赚了还是赔了？所谓CGT还回去的说法，我个人觉得是缺乏金融常识。