【有时候 10% 还好过 20% 首付】

arashi

小弟初步研究投资，请大家砸的轻一点哈～

首先我想说的就是，首付不一定要付20%才划算。 【对于tax deductible debt， interest only 的 投资】

举个例子，50w 的房子，

如果是付了 20%， 那么你就有 40w 的debt 来 tax deduct。。。
如果是付了 10%， 那么你就有 45w 的debt 来 tax deduct。。。【长期投资是否这比较划算呢？】

有一个优势，那就是 off-set account。。。当然你一定要有那20%的钱在手上。。。， 你可以首付 10%，off-set 里放 10% 。。。利息就和付了 20% 一样了～

当然有一个条件，那就是 LMInsurance 的钱你一定要付。。。要来衡量 LMI 和 长期的 tax deductibility 的差别来看 10% or 20% 更划算。。。

不知道我说的这个有没有道理，也有可能漏了什么。。。请讨论一下

有前辈如果谈过此事，那就算我没仔细看这论坛吧

lycans

45w贷款的话， lmi是8，000左右。 40w贷款是首付100，000.

两个loan相差部分是50，000。 按6%的利息， 这部分产生的年利息是3，000.  如果按照40%的税率， 那税务上的折扣是1，200。对了8，000也是可以tax deductible。不过是要分五年，简化算， 每年可以deduct是1600， 40%的税率， 税务折扣是640. 加上前面的1，200. 每年的总税务折扣是1840. 大概要4年的左右才能省回8，000块。

当然如果贷款的利率升高，个人的 税率更高的话，回本就会更快些。

steven_sa

首付10%的话，贷款保险这一笔钱也不少，真要是三五年又卖了，估计没意思，很多投资房做0首付也不奇怪，只要你有足够的抵押物。

lycans

steven_sa 发表于 2012-10-22 14:24
首付10%的话，贷款保险这一笔钱也不少，真要是三五年又卖了，估计没意思，很多投资房做0首付也不奇怪，只要 ...

说多不多，说少不少。 不过几年下来也能打个平手。
如果手头只有10%的首期，但又想买房的，那选择lmi可以解决资金不足的问题。

hsqhugh

更重要是财务杠杆的放大作用。前提是房价涨

hyue68

听声儿...

harbridge

学习了

hahawa_sapi

这难道不是常识么？保险的钱也贷30年，每年能有多少

fifa13

用脚趾想想也知道永远是资本越多越合算。

april_19

如果自己本身自住房有债务, 那投资房当然放10%划算，Negative Gearing 做到最大，多出的10%放在自住房的Offset acct里。作为一个portfolio，overall interest没有变，但是tax deduction高。当然要考虑Mortgage insurance，如果能谈掉就果断10%。

flyspirit

如果有20%的首付， 且没有其他投资， 不如直接首付掉， 省保险费用。

如果想多代款， 既然都要付insurance, 不如直接奔105%为目标， 10%有点不上不下。

arashi

april_19 发表于 2012-10-22 20:03
如果自己本身自住房有债务, 那投资房当然放10%划算，Negative Gearing 做到最大，多出的10%放在自住房的Off ...

你说的就是我的意思。。。但是请问什么要自住才好呢？。。。我明示了 长期投资的情况下。。。

april_19

arashi 发表于 2012-10-22 23:20
你说的就是我的意思。。。但是请问什么要自住才好呢？。。。我明示了 长期投资的情况下。。。 ...

“但是请问什么要自住才好呢？。。。”你是指？

arashi

april_19 发表于 2012-10-22 22:37
“但是请问什么要自住才好呢？。。。”你是指？

不好意思，打错了，我本房没债务。。。还是不适合这种 10% strategy？

看样子，用10% 要得到最大的福利，首先房子不能太旧 （1-5yrs old）。。。自己的收入 税也要高才用这方式对吧

april_19

arashi 发表于 2012-10-22 23:43
不好意思，打错了，我本房没债务。。。还是不适合这种 10% strategy？

看样子，用10% 要得到最大的福利 ...

对的, 不过不要为了negative gearing而negative gearing。Overall consideration包括房子的升值空间，租金回报都要考虑进去。

arashi

april_19 发表于 2012-10-22 22:53
对的, 不过不要为了negative gearing而negative gearing。Overall consideration包括房子的升值空间，租 ...

恩 说得好。。。一切的一切都要需要 prioritize。。。最佳的选择就是全部算进去

XIAOTUDOU

学习

happygirl198518

学习学习

arashi

很高兴看到大家都在学习

wcsydney2000

学习

fisher_gm

学习了，

lostbf

lycans 发表于 2012-10-22 11:10
45w贷款的话， lmi是8，000左右。 40w贷款是首付100，000.

两个loan相差部分是50，000。 按6%的利息， 这 ...

好复杂，都看晕了。有没有简化的估算方法？

1Lucky

不是很能理解

kevindo

看不懂呀看不懂。。好想学习，但是看不懂

whitecats

LMI也可以capitalise进去，不要自己先付

苏小妹

完全看不懂

adline369

同意楼上。