楼花/APT/负扣税之我见--多多哥哥和某ID的PM对话

走南闯北

学习了。

小狗乐乐

学习了

jhjhjhjhjh

有两个问题跟多多哥哥请教下：

1、比如我手上的房子中有两个，一个是175万买的大地破房，每周租金460。另一个墨尔本CBD的公寓，楼花买的是35万一室一厅，每周租金495不含车位。虽然我知道大地升值好可每年也贴太多了吧！这个小公寓我还蛮开心的，增值慢点但不用贴钱，这样慢慢等到俺退休吃吃租金也不错啊。

2、手上房子已经很多了，land tax真心贵啊，好像再买的话楼花还少点！不考虑土地税吗？

多多哥哥你怎么看？

大江东去

jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-9 23:45
有两个问题跟多多哥哥请教下：

1、比如我手上的房子中有两个，一个是175万买的大地破房，每周租金460。另 ...

帖钱越多，说明你负扣税的钱也越多。

175万的房，只租460。这个价位，这个租金，不像澳洲，到像北京。

hsqhugh

jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-9 21:45
有两个问题跟多多哥哥请教下：

1、比如我手上的房子中有两个，一个是175万买的大地破房，每周租金460。另 ...

有两个问题跟多多哥哥请教下：

1、比如我手上的房子中有两个，一个是175万买的大地破房，每周租金460。另一个墨尔本CBD的公寓，楼花买的是35万一室一厅，每周租金495不含车位。虽然我知道大地升值好可每年也贴太多了吧！这个小公寓我还蛮开心的，增值慢点但不用贴钱，这样慢慢等到俺退休吃吃租金也不错啊。

2、手上房子已经很多了，land tax真心贵啊，好像再买的话楼花还少点！不考虑土地税吗？

多多哥哥你怎么看？

请教不敢当，我已经海归整整三年了，现在基本不研究澳洲房市了。更何况今天论坛里出现了一位宇宙级悉尼房产投资大师，我怎么敢班门弄斧

1
如果你预计HOUSE和APT升值能力相差无几，那么APT是更好的投资，因为它租金回报高。

如果你预计HOUSE升值远大于APT，以至于租金的差异都可以忽略不计，那么HOUSE就是更好的投资。但如果这个HOUSE的负现金流影响到你的生活质量，甚至有可能影响到现金流，那就是另一回事了。

2
自己算算land tax对HOUSE/APT二者预期收益的对比 到底有多大影响。应该影响不大。

以后要是对北京的房市有兴趣，欢迎与我探讨。

jhjhjhjhjh

hsqhugh 发表于 2014-5-10 00:33
有两个问题跟多多哥哥请教下：

1、比如我手上的房子中有两个，一个是175万买的大地破房，每周租金460。 ...

一直有在北京买房的兴趣，运气差没赶上。性格也太纠结没有多多哥哥果断啊。现在还是有限购的政策吗？有兴趣也没辙了吧

Mil'Teddy

jhjhjhjhjh

大江东去 发表于 2014-5-10 00:02
帖钱越多，说明你负扣税的钱也越多。

175万的房，只租460。这个价位，这个租金，不像澳洲，到像北京。 ...

可是负扣税再多不也是花100块最多退回来40多块吗？自己还得掏腰包。hold住时间越长，贴的越多。当然增值不错，除去那些贴进去的真金白银，收益也就大打折扣了。

hsqhugh

jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-10 06:25
一直有在北京买房的兴趣，运气差没赶上。性格也太纠结没有多多哥哥果断啊。现在还是有限购的政策吗？有兴 ...

2012年8月，我接待足迹某知名ID来北京考察楼市，当时‘资格’是可以花钱搞定的。只不过该知名ID最后决定放弃了。我推荐的房子从当时的180左右涨到了现在的280左右

我咨询过，现在的确是搞不定资格了。

50年产权商住房不限购。如果说我对70年产权住宅有100%的把握推荐的话，对于商住房我只有50%的把握推荐，因为商住房存在以下几个问题：

1.不能落户口，因此没有学区的概念

2.贷款只能贷到原值的50%，且期限只有10年。一个售价200万的商住房，原值可能只有60万，那只能贷款30万。这既意味着不能充分利用财务杠杆，也意味着未来出售时会有一定困难，因为买房的人几乎要拿出全款来，而不能指望贷款。

3.有可能会产生极高的税费。也有一些房税费极低，比如最近陪澳洲来的朋友买的商住房，成交价210万，网签价做成60万，税只有1.8万。

基于上述原因，我一直建议远离商住。

不过我研究了一下历史记录，发现位置好的商住房这几年也涨了不少，所以并没有反对澳洲的好友来北京买商住房。

插图是她买的小区的房价走势。

顺便说一句，这两天论坛里来的那位宇宙级悉尼投资大师，批评我“以斑窥豹”，说一个小区不代表全局。北京有几千个小区，悉尼有200多个suburb，我相信他一定会每次都把所有小区信息列出来，而我不会。 我只会告诉你一个查询的方法。

hsqhugh

jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-10 06:42
可是负扣税再多不也是花100块最多退回来40多块吗？自己还得掏腰包。hold住时间越长，贴的越多。当然增值 ...

是的。负扣税仅是一点“补贴”而已，在投资的时候甚至可以不用考虑负扣税，因为没有谁是靠负扣税发财的，它不是投资的主要因素。

你说得对，就是要看你对房子升值的预期是不是乐观到足以忽略“倒贴的钱”。如果是，现金流又没有问题，不影响生活质量，那就持有。

Qubix123

ayaya

2012年的大作搬个小板凳来学习

All_Black

第一次看，学习了

rottii10

2012年悉尼买什么房子的都赚了，无论是house还是lz鄙视的楼花。北京房价也涨，可惜lz忽视了liquidity risk. 北京价格是高，有价无市。

jackjiang

学习了，多谢多多哥哥。

renardeau

12年的大作，楼主很厉害，如果能早些看到就好了。

gaopeng0307

挖坟了，楼花，楼花，我爱楼花

天涯浪客

renardeau 发表于 2014-5-18 11:01
12年的大作，楼主很厉害，如果能早些看到就好了。

现在2019了，很多人还是没看到。。。

Suzimi

统计总局

175万的房子是不是自住？自住的话hold住
不是自住，纯投资就好解决了，卖了大房买3个unit,注意不是楼花，找管理费用少的unit
如果每个unit拿400租金现金流进步很多，想干啥干啥
175放掉成本不会很高，你不会认为10年能涨到350吧？
投资是要有回报的，没回报投资什么

sydney@outlook

收藏了慢慢学习。

winwin

上海兔兔

真的是大牛！

sdxz2002

12年的？

yunwuxianzong

hsqhugh 发表于 2012-10-15 19:38
在闲钱攒够之前,放offset,

闲钱攒够了,付首付买下一个房.但别买楼花,别买APT,更不要买APT楼花.

学习。
另外想请教一个问题，小弟不财，现在因为买house的钱不够而去买了APT的楼花，那到时候等钱攒的差不多能买个大house的时候，直接把手里APT甩卖了， 去买个house。 这种思路可行吗?