为了卖房全面装修合算不？

数学家

原帖由 anata_t 于 2012-8-14 15:57 发表

还有利息，近40万的房，利息平均一个月2000，3个月利息6000.所以这么全扣掉，所剩无几。

这个跟装不装修没有关系，左右都要付。但确实没有租金收入了。

[ 本帖最后由 数学家 于 2012-8-14 16:19 编辑 ]

数学家

原帖由 garysu 于 2012-8-14 16:15 发表
装修后卖贵了，还要分析一下贵出来这部分多少来自于大市的上升，多少来自于装修。

这个有道理。

楼上的公式里的基准价应该是Valuation，不应该是买房使得价格。

anata_t

原帖由 oracle80 于 2012-8-14 13:49 发表
368k + 12k stamp + 2k fee 到手382k   再加 20k 装修， 成本 402k

毛利 23k,   还要减 30% CGT, 2k fee, 三个月约收入15k,  如果有中介还要减 7k 多,   牛人看看算得对不对?

还是比较靠谱的。

两种情况，
case 1: 一分存款都没有，3个月不用交银行一分钱利息，同样，自己也不能拿一分钱。
case 2: 一分存款都没有，假设全部100%从银行贷款。
368k + 12k stamp + 2k (inspection, solicitor) fee, 到手38万2，20000装修，成本40万2，三个月后卖，交给银行利息，40*0.06/12*3=6000，装修时候无法出租更无法短期出租，租金回报0。卖时毛利1万7。30%CGT后剩1万2，找中介，按2%中介佣金，去掉8000，利润剩4000。

以上没有算入退税什么的。可能case 1 更吸引人一些

anata_t

我们这有个西人，马上准备装修，在墨尔本的richmond，他的房子买的时候88万，11年初买的，比较旧，准备砸15-20万装修。因为他那条街差不多面积的地，像他那样的房子一般是1.3-1.4个million。

只能说是他买的便宜，好区旧house。

oracle80

368k 入手时你不就是买方？

原帖由 数学家 于 2012-8-14 16:09 发表
有点问题：
1. Stamp是买方交的，卖方不需要交
2. “三个月约收入15k”。如果你指的是租金收入，房价368K，估计租金在$400/周。三个月的租金是400X13=5.2K
3. 如果"2k fee"指的是律师费什么的，那这个钱是卖房子必花的，跟装不装 ...

deepsnow

原帖由 banzhiyan 于 2012-8-14 13:32 发表
重新装修还不如租点高级的家具唬人

请问去哪里租家俱？如何收费？

tyw4000

我很赞同

数学家

原帖由 oracle80 于 2012-8-14 17:00 发表
368k 入手时你不就是买方？

我理解错了，以为是卖房的费用。不过这个与装不装修也没什么关系，反正已经付了。但确实跟最后的收益有关系。

数学家

觉得有点跑题了。LZ问的是装修与否之间的区别，现在大家说的是那个368K的房子的收益率的问题。

看了大家的计算，觉得这个368K的房子如果不装修，绝对就是个负增长。

anata_t

我想收益是楼主考虑的一个非常重要的因素。

全面装修也是一种投资，不但有金钱成本，还有人力、时间成本。如果装修不能带来回报，装修就没有意义。如果带来的回报不大，付出的汗水和回报不成正比，也没有多大意义。

[ 本帖最后由 anata_t 于 2012-8-14 18:09 编辑 ]

topslei

装修一下能否提高房屋在卖的时候价格，仁者见恩智者见智的问题。
俺觉得关键是看你装修成啥样，怎么装修，装修的啥风格。
如果买这个房子销售的群体是出租投资用，那我觉得装修没啥太大的意义。只要楼主记得把
一些明显看起来是缺陷的地方尽量弥补一下就够了。
如果买这个房子的群体是自住的，那我觉得装修未免不是一个好的方案。而且如果你装修装
到人家心坎上了，那就厉害了。

大多数利用装修提高升值空间的案例，不会是所谓的小打小闹。花个万把块钱
提高好几万更多的是运气和市场的因素在左右。

我很多的客户买的房子很破，7，80万的旧HOUSE,花10来万去装修，然后卖到1M以上，这
样才叫正道。

当然，风险自担！

[ 本帖最后由 topslei 于 2012-8-14 21:04 编辑 ]

acesoft

好区可以考虑

阳光海岸

如果几年以后要卖，不建议大动装修，装修的花费拿不回来的。

tld128

原帖由 543 于 2012-8-14 13:29 发表
我觉得划算，因为我接触了好多这样的投资客来我们店里，花了很少的钱，但是却达到了  点石成金 的效果。最近的一个客人买了一套 2房一厅在kogarah，（当然是PRINCES HWY )另外一边的，离火车站有点距离的）36万8买的，重新装修了一个卫生间（标准尺寸的），加上一个厨房（不大，小U型），地毯拿走换了一半的地毯。总共花了2万不到，刷墙自己刷的。耗时3个个月时间，卖了42.5W。

这个不亏吗？36万8买的，stamp duty要1万多，装修2万多，耗时3个月期间还银行贷款几千块，千千后后都4万了，加上卖房子的律师费，中介费，42.5万卖出，还没算CGT呢。3个月最终能赚多少？

wxy123

哇大家讨论的很热闹，很多建议都让我受益匪浅，欢迎大家多多来讨论讨论啊！
其实如果说是伤筋动骨的大装修我也不想，太累。而且房子也不是特别旧。感觉应该都是自住居多吧，但是老外貌似买房的时候比较看重室内的装修？
厨房，卫生间不是那种超现代的，但也不旧，所以不打算拆掉重做，准备就在现有基础上油一下橱柜什么的（而且可以DIY，省了人工费）。墙很白不用重新刷，但是我很想换地毯。想问问大家，现在住着的情况下怎么换地毯呢？（家具往哪儿挪？）换成木地板更容易吸引人还是地毯？

oracle80

不装修就没这个例子了，至少要拿在手3到5年吧。  反正一进一出就得先支出20k+，约等于5%，  买来放三个月就涨5%以上，炒股票也没这么快啊

原帖由 数学家 于 2012-8-14 17:14 发表
觉得有点跑题了。LZ问的是装修与否之间的区别，现在大家说的是那个368K的房子的收益率的问题。

看了大家的计算，觉得这个368K的房子如果不装修，绝对就是个负增长。

清新

原帖由 wxy123 于 2012-8-14 22:27 发表
厨房，卫生间不是那种超现代的，但也不旧，所以不打算拆掉重做，准备就在现有基础上油一下橱柜什么的（而且可以DIY，省了人工费）。

楼主如果柜子不旧油一下会好看很多但是比重做便宜太多了。我在网上看到有人发了他自己油漆厨房的效果，据他说花了$200多，油漆上去后还很结实，前后效果简直震撼，转发来看看：
before pic:


after:


原帖在这里，http://forums.whirlpool.net.au/archive/1899825
里面还讨论了用什么油漆和怎么刷，如果楼主还没有找齐油漆柜子方面的资料，我觉得这个帖子里的信息看看也是个不错的参考。

[ 本帖最后由 清新 于 2012-8-15 01:18 编辑 ]

wxy123

花200块能整出这么大差别？真是太油菜了！这就去看看，学习学习。谢谢你的信息，今天的分还没回来，等有了给你补上~~~~~

清新

原帖由 wxy123 于 2012-8-15 08:55 发表
花200块能整出这么大差别？真是太油菜了！这就去看看，学习学习。谢谢你的信息，今天的分还没回来，等有了给你补上~~~~~

油漆的人自己在帖子里是这么说的：I put in new handles to complete the transformation. We decided to just paint the kitchen for an update rather than replace it for two reasons – firstly because of cost and secondly because aside from the colour of the kitchen, there was nothing wrong with it – everything worked and it's a good size. All up, the job cost about $200 from memory!

Quinny

这油漆出来的效果不错

红宝石小屋

清新 发表于 2012-8-15 01:16
楼主如果柜子不旧油一下会好看很多但是比重做便宜太多了。我在网上看到有人发了他自己油漆厨房的效果，据 ...

不错，如果再豪华点多好

ken1huang

543 发表于 2012-8-14 14:10
基本上算的不错，但是据我所知，这些做投资的人，往往同时有好多套 投资房，他们很擅长在税务方面做些减免 ...

现在买家电据说已经不行里吧?我会计师说做不了，税局怎么会相信呢？