一个复杂的自住房和投资房的问题

libai0915

本人有套自住房，固定了fixed rate三年，然后去年又买了套投资房，投资房是variable rate,两个home loan都是不同的账户都有各自的offset，但是有个问题，我现在因为自住房是固定利率，所以offset不能100%对冲我的贷款利息，所以我把自己所有的闲钱都放到了投资房的offset，我知道这样违背了贷款最大化的原则，但是也没啥好办法，想了解一下如果我所有的钱都放到投资房的offset账户，个人用途的钱都是从这个账户出，不知道ATO会不会质疑？还是要单独把这个账户隔离开，只处理投资房的开销？麻烦有了解的帮我解释一下。先谢谢了。

banzhiyan

好复杂啊

frankielynna

投资自助房对换,不就好了?如果你要利益最大化的话.

richiz

你把闲钱放到offset，你的利息交得少，你可抵税部分不就少了吗？这么理解对吗？请明白人指点！

roy99883630

和银行确认下，这个offset acc和mortgage acc的联系。

如果是一个整体（很大可能），你这么干是不成的，而且会很麻烦，会计师会有想拿头撞墙的感觉；简单的说，只有用于投资（拿钱去赚钱）的那部分贷款而产生的利息是可以扣税的，所以一旦这样，需要把还款（连本带息）先区分成两部分，还的本金和利息（只有利息可以扣税），然后把本金和利息分别分成两部门，哪部分是用于投资哪部分是用于私用的。同理，银行利息收取的利息，也要分成两部分，投资和私用。

这还只是一笔之后的处理方式，你若不停的存存取取，上面的步骤会一次次重复——当然，现实工作中我都是用excel写公式后算的，仅仅就那个data entry的过程都让人头疼死。

这是按税法来，应该采取的步骤，你若不想这么干，也是你自己的选择；至于税务局是否会复查，我也不知道，不过之前客户的确有被复查过投资房扣税的，搞不明白逻辑和原理，因为该客户的税务虽然复杂但的确挺干净的。

如果不是一个整体（相关联的）你这么做是可以的，不过如果不关联，我想它也不会叫offset acc了。

ialienam

以我的理解 (對你情況我也不知道).

這錢放offset (investment property), 妳拿錢出來用個人時用上也沒有問題..
因為這offset裡面是你自己的錢, it's a separate account to your loan account. Offset其實就是一般cheque account.. 你花你自己cheq account的錢 ATO也管不到.

e.g loan a/c $500k. Offset, $100k..
你把這$100k拿出來買車子自己用.. 那妳tax deduction就用$500k來算.. As long as this $500k is for investment.

但如果你今天這錢($100k)是在redraw facility下, then it's a different story.

Offset account最大好處就是在這tax deduction上面...

但就上面朋友說的, 和妳lender/broker確定一下這offset的關係.. 如果是redraw那就差很多.
也問一下accountant.

tvc889

这样做不好。尤其适用投资房的账户作为日常开销的账户，很难算说你的利息到底是多少，可能会有麻烦。

原帖由 libai0915 于 2012-7-14 16:27 发表
本人有套自住房，固定了fixed rate三年，然后去年又买了套投资房，投资房是variable rate,两个home loan都是不同的账户都有各自的offset，但是有个问题，我现在因为自住房是固定利率，所以offset不能100%对冲我的贷款利息，所以我 ...

libai0915

谢谢楼上各位的热心解答，忘记有些信息没有提供，我的贷款是cba的，所以offset的账户是misa账户，也不是很清楚是不是算是redraw账户。
我的投资房是interest only的所以只还利息。投资方现在还是negative gearing. 而我并没有付任何的principal到投资房的loan,如何谈redraw？不知道我理解的对不对？
我的贷款是40万，100%贷款，offset里面有5万，所以一般offset后，贷款额度都低于35万，我并不想多算利息，是多少就是多少，我的租金不变，利息会变少了，这样算下来岂不是对ATO有好处？
房子刚settle没有几个月，如果做得不对我就赶紧改，还来得及，呵呵。

libai0915

刚才看了一下loan summary的document，有下面的说明
Interest you would normally hav paid: $2282
Interest saved due to your offset account  -$234
interested you paid on your loan 26/04/12-29/05/12 +$2048

roy99883630

不客气，兄弟。（哈哈，我把几个人的功劳都纳入囊中了）
1,这不是对ATO有没有好处的问题，而是是不是正确按照税法报税的问题。
2,所说的redraw，指的是银行对这个帐户的定义，和你说的没有principal进到投资房贷款然后再取出来的redraw，是两个不同的概念（担心把你绕进取弄迷糊了）。虽然从你说的，基本已经可以得出结论是不是，但为了确保不出问题，我个人还是强烈建议你去银行确认无误。跑一趟最多数十分钟的事，值得的。
问题很简单，问明白，帐户的联系，这是两个关联帐户，还是一个帐户？我从帐户里面取钱，算loan redraw还是算withdraw from offset acc?

等问明白了，我们再来把之后的细节琢磨清楚 到时候给条站内短信吧。

年轻时代

个人理解啊。

lz 原题含义：

A1  fix rate 自住房loan      A2   "offset"（因为固定利率实际没作用）  for 自住房

B1. 变动利率 投资方    B2  Offset for投资房，  并且，日常开销进这个账户。

问题：B2 账户进出开销等是否有“问题”

答：没问题啊。 你自己进出去哪个账户都行。
但：B1的税要“如实”报。 即：银行账户上显示扣除利息多少，就是多少。 “而不是应该多少”
（感觉上面很多人混淆了吧？）

比如：B2.  存款0       B1 利息是 X
B2. 存款是100万（假设贷款时100万）    B1. 利息这个时候是0

那么负扣税时的“负” 就是0   而不是X

即：这样操作ATO是有好处。

个人理解：在自住房与投资方都有贷款的情况下，把钱抵自住房是利益最大化。

libai0915

原帖由 roy99883630 于 2012-7-14 19:36 发表
不客气，兄弟。（哈哈，我把几个人的功劳都纳入囊中了）
1,这不是对ATO有没有好处的问题，而是是不是正确按照税法报税的问题。
2,所说的redraw，指的是银行对这个帐户的定义，和你说的没有principal进到投资房贷款然后再取出来的re ...

非常感谢，我周一就打个电话问清楚，主要是想一开始就按照ATO要求来，我这个人怕麻烦，最后如果做得太乱，我自己就头疼了。

libai0915

原帖由 年轻时代 于 2012-7-14 19:39 发表
个人理解啊。

lz 原题含义：

A1  fix rate 自住房loan      A2   "offset"（因为固定利率实际没作用）  for 自住房

B1. 变动利率 投资方    B2  Offset for投资房，  并且，日常开销进这个账户。

问题：B2 账户进出开销等是 ...

你理解的很对啊，这就是我的问题，因为我所有日常开销都是走B2这个offset账户，我的工资什么都存进去的，所以就这一个操作起来也方便，但是主要跟投资方关联起来了所以才有了这个担心，自住房的固定利率是买投资方之前弄得，所以现在放到自住房的A2 offset账户也没啥意思，所以才弄成现在这个情况，我也知道放到自住房里offset是利益最大化，但是现在暂时先这样了。利息该是多少就是多少，银行每个月都有记录，所以我也不是要多算利息什么的，只要不出问题，ato如果查不出我的问题就好了。

simplyjean

我觉得你就是offset account, 连本金都没有还，谈不上什么redraw. 如果是offset,只要这钱是你自己的，而不是银行贷款多贷出来的 （比如银行贷了50万，房子只用了45万，剩余5万在offset), 你想怎么用都无所谓，因为是你自己的钱。但如果是多贷出来的，那么拿去私人用途的利息就不可以抵税了。

benlomond

据说银行贷款固定利率那块是最赚钱的……

你Offset投资房的利息，实际上等于在还本金，很难算清楚，ATO也貌似很不喜欢这样。