请问 offset account 和 redraw account 有什么区别?

sunlight

请问 offset account 和 redraw account 有什么区别?

笨猫

offset is another account linked to the homeloan account, it's balance offset the loan balance.Redraw is a facility that the homeloan account has, you put the money straight into the homeloan a/c and redraw it when needed.

sunlight

谢谢分享.

紫薯

还是不懂

年轻时代

如果各位明白功能上的区别的话，那么实质区别是：tax处理方式不同。 good luck.

tuna123

麻烦具体说下“tax处理方式不同”谢谢

xiaoha

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hlux737

好像offset没有税务的问题，而redraw有税务的问题，等高人解答！

encoding

原帖由 笨猫 于 2012-6-3 20:11 发表
offset is another account linked to the homeloan account, it's balance offset the loan balance.Redraw is a facility that the homeloan account has, you put the money straight into the homeloan a/c and  ...

对啊， 你放进去的钱也是去Offset Your Loan, 想取时也可取。
有啥区別？！

henda

帮lz仔细的分析一下。

以自住房的角度来分析，redraw 和 100% offset 基本上没有不同，主要目的就是尽快还清放贷。

以投资房的角度来分析，

redraw account:
initial loan amount $100,000, extra cash $20,000, paying interest on $80,000, tax deductable base on $80,000
好了，你现在决定买一两新车，决定把 $20,000 多余的钱提出来用在购车方面。你 IP 的 tax deductable amount 还是 $80,000, 原因是你买车的钱并不是用在投资方面。

100% offset account:
initial loan amount $100,000, extra cash $20,000, paying interest on $80,000, tax deductable base on $100,000
提了 $20,000 买车，你 IP 的 tax deductable amount 还是 $100,000，因为 offset account 和 loan account 是不同产品，ATO拿你没办法。

这情形就如同把自住房转成 IP 房一样。
50万贷款买了一间自住房，home loan account 有多余的 10万，房贷利息用 40万算，自住房没有扣税优惠。
决定搬家了，需要把这10万多余的钱提出用在新家上，然后把第一间自住房转成 IP，问题来了，你的 IP 房虽然借了50万，要还50万算法的利息，可是可以扣税的总额只有40万，因为你提出来的10万是用在第二间自住房上，不属于投资方面的开销。

反之，offset account 就没有这类烦恼。

明白了吗？

tuna123

难道你刚开始也懂吗？ 谁不是从头慢慢学习的？

tuna123

请问

initial loan amount $100,000, extra cash $20,000, paying interest on $80,000, tax deductable base on $80,000

如果拿走了$20，000，那loan 的balance 不还是$100,000嘛，IP 的 tax deductable amount 应该是根据$100,000计算阿。你说IP 的 tax deductable amount 还是 $80,000，这点有点不太明白，麻烦再解释一下好吗？

henda

您拿走了2万，根据ATO的理解这2万不是用在这个IP房的开销上，所以你已经将这间IP的贷款降到了8万，你能用在折旧的总额也降到了8万。

IP 折旧是根据你的房贷有多少来换算，把钱存进了home loan account就等于还了房贷，把钱存进 100% offset account 只等于你用 offset account 所得到的利息 offset 你房贷的利息。

simplyjean

原帖由 henda 于 2012-6-6 10:43 发表
您拿走了2万，根据ATO的理解这2万不是用在这个IP房的开销上，所以你已经将这间IP的贷款降到了8万，你能用在折旧的总额也降到了8万。

IP 折旧是根据你的房贷有多少来换算，把钱存进了home loan account就等于还了房贷，把钱存进 100% offset account 只等于你用 offset account 所得到的利息 offset 你房贷的利息。

怎么又扯到折旧上了。。。麻烦找到ATO的link来说。。

tuna123

原帖由 henda 于 2012-6-6 10:43 发表
您拿走了2万，根据ATO的理解这2万不是用在这个IP房的开销上，所以你已经将这间IP的贷款降到了8万，你能用在折旧的总额也降到了8万。

IP 折旧是根据你的房贷有多少来换算，把钱存进了home loan account就等于还了房贷，把钱存进 100% offset account 只等于你用 offset account 所得到的利息 offset 你房贷的利息。

多谢回复，
那你的意思是我拿走了2万，ip 的 loan interest 还是按照10万算，但是tax office会按照8万的利息算？

另外你说“把钱存进了home loan account就等于还了房贷，把钱存进 100% offset account 只等于你用 offset account 所得到的利息 offset 你房贷的利息。”
想问下，如果一开始的两万已经放进了loan account， 现在拿出来放入100% offset account ， 那tax office 还是按照8万算还是10万算阿？ 这里好糊涂啊，麻烦再说下，多谢。

henda

after taking $20,000 out, tax deductable amount is base on $80,000, interest calculated base on $100,000. only if you decided to change your property from owner occupied to investment property.

henda

you need to get a tax accountant, forum is not the place for getting advice, it is only general information sharing.

henda

you can also try reading sources from ATO before approaching a tax accountant, because i am pretty sure no tax accountant will tell you everything for free unless you are paying them consultation fees or they are actually doing your tax, try reading:

TR 2004/4 Interest before income commences

TR 2000/2 Redraw & LOC

TR 93/6 Offset accounts

花花小米

学习了~ 谢谢分享~

tottvi11

谢谢分享