granny flat 出租似乎找中介最快。。。

click

现在也是这样，不过现在是自己管理的，都是自己和租客协商的。
如果是给中介出租，中介会管这些事么？

原帖由 飞儿 于 2012-3-27 13:36 发表
我们的解决办法是这样，granny flat电表分开，按读数记电费。包水。电话房客可以申请啊，如果不用申请电话，就交钱给前面的房客共用无线网络。。。

有问题解决问题，力求双赢，就都不难哈。。。

飞儿

中介只是协助沟通，房东可以预先提出备选方案供房客选择哈。。。

kawara

原帖由 飞儿 于 2012-3-27 10:50 发表
是哦，一年算下来不少。。。

税的话，不是有negative gearing 么。。。追加贷款，把钱放offset 啊。。。

建个granny flat不过10万元，全贷的话利息每年6500，再加上一些其他费用三千打住。租金收入近两万，如何negative gearing?

不要告诉我你用来冲自住房的贷款利息。

Gelen

楼主是在投资放house背后盖gf
我理解是这样

kawara

你说得对

飞儿

谢谢楼上同学关注；）

我正试图top up这个纯投资房的贷款，负扣税到时看我们的会计师怎么说了，偶当然希望行得通哈

summer2205

什么是granny flat? 政府有鼓励吗？

飞儿

就是在后院建一个两房平房啊，政府很支持的，council 10天就批准。。。

cocowhite

原帖由 天涯浪客 于 2012-3-26 14:28 发表


没有买，LP觉得压力太大，她就是那样的人，你知道的。

倒是上周六我家同一条街上的一套豪宅被一家中国人拿下了，价格应该在80万左右，中国人越来越多了，呵呵。

http://www.domain.com.au/Propert ... wn/?adid=2009541121

我去看了，很棒的房子，关键是没钱，只能看不能买。

这个房子这么老旧普通，也算豪宅？

飞儿

原帖由 cocowhite 于 2012-3-27 19:53 发表

这个房子这么老旧普通，也算豪宅？

他可能也就是随口一说豪宅哈。。。

新园丁

有一事不明白, 如果granny flat负扣税的话, 将来卖房granny flat只能和HOUSE一起卖,到时候怎么交CG啊?

飞儿

Granny flat 没有分契，本来就是与house绑在一起的。。。如果整个房子用于出租，就很简单

如果自己住前面的house,那仍然有可能负扣税。假设整块地的三分之一用于出租，那房贷的三分之一就可以用于对比租金收入，如果高过租金收入，就能抵扣所得税了。

所以两种情形的关键都是要top up 房贷，但也要看最初的房子买入的价格，不可以随意抵扣。。。所以要请专业人士定夺。。。

新园丁

原帖由 飞儿 于 2012-3-28 09:05 发表
Granny flat 没有分契，本来就是与house绑在一起的。。。如果整个房子用于出租，就很简单

如果自己住前面的house,那仍然有可能负扣税。假设整块地的三分之一用于出租，那房贷的三分之一就可以用于对比租金收入，如果高过租金收入，就能抵扣所得税了。

所以两种情形的关键都是要top up 房贷，但也要看最初的房子买入的价格，不可以随意抵扣。。。所以要请专业人士定夺。。。

谢谢回复! 操作起来挺复杂的.

eric_hl88

原帖由 新园丁 于 2012-3-27 22:50 发表
有一事不明白, 如果granny flat负扣税的话, 将来卖房granny flat只能和HOUSE一起卖,到时候怎么交CG啊?

简单，你granny flat负扣税时候用什么比例，CGT也按照这个比例，当然出租的年份和总持有时间是算portion的。比如整个房子hold 10年，最后一年多了个gf出租，gf算25%退税的。
那么由于出租的年份才占10分之一，并且又只是25%，所以1/10*0.25=2.5% 是那个Gf需要交CGT的部分，同时还有50%折扣，因为hold超过一年了。就是1.25%，几乎可以忽略。
当然如果在出租的这年，就是第九年做了valuation，那么capital gain增值部分是基于这个value base，然后这一年增值的25%算gf 的capital gain liability也可以。两者算法自己算哪个划算，因为房价增幅不是每年固定的。说不定最后一年是跌的，那么用第二种方法完全没有CGT了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2012-3-28 13:19 编辑 ]

click

单独的GF不容易负扣税。
10万成本，租300-400，只有缴税的份了。

飞儿

原帖由 click 于 2012-3-28 13:19 发表
单独的GF不容易负扣税。
10万成本，租300-400，只有缴税的份了。

如果前面的房子有房贷,是一起算的哦

没有分契，不会单独算房贷的吧

password

原帖由 飞儿 于 2012-3-25 23:02 发表
自从拿到准许入住的证书后，我就开始在 gumtree, 及几个中文论坛打了广告，同时也找了中介。。。。

Gumtree 的人主要是西人。我感觉文化的差别导致他们不是特别倾向于租咱的房子，因为前面的houseb也住的华人。。。还有他 ...

$390 /w 贵了，不如租个 2 bedder unit

click

所以我说单独的GF呀。
如果前面的房子是自住的，不能一起算的，

原帖由 飞儿 于 2012-3-28 14:14 发表


如果前面的房子有房贷,是一起算的哦

没有分契，不会单独算房贷的吧

飞儿

原帖由 password 于 2012-3-28 14:19 发表

$390 /w 贵了，不如租个 2 bedder unit

呵呵，这个就见仁见智啦

飞儿

原帖由 click 于 2012-3-28 14:27 发表
所以我说单独的GF呀。
如果前面的房子是自住的，不能一起算的，

不会吧，前面的房子如果自住又有房贷，为何不能一起算？同属一个property...

eric_hl88

因为出售房产时候，这个gf不能单独出售，所以算CGT时候算房子的一部分，The ATO makes it pretty easy by letting you calculate everything on a land area basis. 比如gf面积基本是整个面积25%的，那么concil rate 和insurance都是整个房子的25%，包括（gf的建设贷款+ 原来贷款）*0.25 的利息去扣税。
前面房子自住，不影响后面gf的抵税。同理，有扣税的部分，就有将来可能的CGT。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2012-3-28 15:07 编辑 ]

飞儿

原帖由 eric_hl88 于 2012-3-28 14:56 发表
因为出售房产时候，这个gf不能单独出售，所以算CGT时候算房子的一部分，The ATO makes it pretty easy by letting you calculate everything on a land area basis. 比如gf面积基本是整个面积25%的，那么concil rate 和insur ...

谢谢专家答疑。。。

SAland

学习了

新园丁

原帖由 eric_hl88 于 2012-3-28 13:08 发表


简单，你granny flat负扣税时候用什么比例，CGT也按照这个比例，当然出租的年份和总持有时间是算portion的。比如整个房子hold 10年，最后一年多了个gf出租，gf算25%退税的。
那么由于出租的年份才占10分之一，并且又只是25%，所 ...

谢谢专家答疑, 学习了.

pretty

越有钱的人越有钱，真理

飞儿

原帖由 pretty 于 2012-3-29 17:13 发表
越有钱的人越有钱，真理

那些有钱的人的确通常越有钱。。。。

我们普通家庭，唯有那个什么里唱道场，小打小闹。。。
而且这也与个人兴趣有关。。。我个人就在寻求孩子教育，度假，房子等主要投入方面的平衡。。。至于其他的消费，比如名牌包包衣服首饰。。。我就只好高山仰止敬而远之了。。。。

happyapple76

原帖由 飞儿 于 2012-3-29 19:15 发表


那些有钱的人的确通常越有钱。。。。

我们普通家庭，唯有那个什么里唱道场，小打小闹。。。
而且这也与个人兴趣有关。。。我个人就在寻求孩子教育，度假，房子等主要投入方面的平衡。。。至于其他的消费，比如名牌包包衣服首饰。。。我就只好高山仰止敬而远之了。。。。

同意，严重同意

天涯浪客

原帖由 cocowhite 于 2012-3-27 19:53 发表

这个房子这么老旧普通，也算豪宅？

15年的房子，不算太老吧。另外我说的豪宅是相对而言的，如果周围全是Unit，你在中间占着一大块地，房子豪华，我认为就是豪宅。如果都是地大房大的，就算再豪华，也没人看啊。