Parramatta一房的楼花，40w，73平值得不值得投资，非常感谢！

ialienam

贊成..太多人買賣房子都忽略掉其他成本.

我最近自己是買樓花, 不過是自住.. 我覺得"應該"算還不錯, 因為主要可以改自己想要的東西, 也比較能選自己想要的房型..當然蓋的好不好, haha 就是風險. (其實就算二手房, 很多小問題 沒進來住也不可能知道. 當年我搬進來也是有東西壞掉, 不可能inspection都發現). 比和自己從頭蓋起來算是便宜不少, 當然至少大問題二手房是馬上可以看到.
樓花好處樓上都寫了

不過如果拿來當投資, 真的選擇就很多.. 前幾天還和一個客戶聊到, 她三年前買的unit靠Parramatta Westfield, $285k (30多年舊), 2房現在租$385pw..7% gross rental return a year..
我是對Parramatta不熟, 但真有$400k, 我當然買2 bed @ $285k (如果今天都不考慮自住, 就純投資).

Stamp duty - 沒錯, 現在我買樓花不用stamp duty..但以後你要賣, 買的人是要付stamp duty..
而如果我是下個投資客, $450k budget我都要付stamp duty話, 買一兩年新 vs 30多年舊的unt.. Who cares.. 新房貴卻只有一房.. 另外舊unit 但有兩房 strata可能還更便宜.
rental yield上還比較好.. 等過10年後, 10 yrs old vs 40 yrs old... 有誰會在乎, 都是舊的. 不管是哪一間都是要renovation.

$400k我要漲$40k才是10%, 而$300k就只要$30k就10%.

自住 - 自己能負擔起, 自己住的爽就好.

投資 - 比比看附近..新舊差太多 真還不如考慮舊的. 也最好比較strata

漂在悉尼

原帖由 tony1018 于 2012-3-17 18:56 发表
几天没来 澳洲的兄弟姐妹给了那么多的建议。
目前听下来 我觉得如果自住还是等1年后过来再买二手房。投资的话好像楼花也不是个好的方向。
另外身在国内的我目前只能选择购买楼花，那我想问下在澳洲本地的居民选择楼花得理由是什么呢？既然比二手房缺点那么多，欢迎大家讨论讨论

楼主是海外人士，在澳洲买房一定要谨慎。首先，海外人士是不推荐买二手房的，当然要买也是可以的。不过海外人士买了二手房后，在拿到身份前要离开澳洲（就是有效签证到期时，没有续签的话），手上的二手房在你离开澳洲之前必须卖掉，否则政府将在你离开澳洲后将房子强制拍卖，并且将永远也无法进入澳洲境内。因为澳洲房子是永久产权，如果海外人士可以随意购买的话，估计澳洲已经没有多少土地属于澳洲人了。所以澳洲政府对这方面管的非常严格。

其次，买了二手房两年后卖掉，利润会很低甚至亏本。首先，现在买二手房必须要交印花税（stamp duty)，大约相当与买价的4%，在交给中介卖这套二手房的时候，要付中介2% commission,2%左右的增值税（capital gain tax),1%左右的买卖律师费+银行贷款费用。这些费用加起来相当于多了9%的成本。假如一套买入价是40万的房子，卖的时候至少要卖到$436000才不亏本，澳洲不是所有房子都是两年可以涨9%以上的，房子升值还包含了很多因素。如果这两年间你装修了这套房子，装修费也算是成本之一。因此，房屋买卖不是卖价减去买入价就等于利润，很多房产投资者都忽略了这些费用，到头来没赚多少钱甚至亏本了。所以，在澳洲玩房地产游戏是要玩长线的。

至于楼花好还是二手房好，就要见仁见智了。首先，目前买60万以下楼花可以享受政府补助政策，二手房没有。其次，很多买楼花的人是因为现金流不够，但又不急着入住，或者想用尽量少的钱买在一个有升值潜力的区投资。然后楼花或新房的房屋折旧带来的负扣税比二手房的时间更长和金额越多。因为一套房子里的钢筋水泥（也就是地板，天花，墙壁）按40年折旧，屋内的装修（例如地毯，炉灶，空调等）按10-15年折旧不等。因此，越新的房子可用于折旧带来的负扣税越多，反之，超过10年楼龄的房子带来的折旧负扣税非常的少。买二手房的好处是看得见，摸得着，知道质量如何，可以马上入住，少了很多楼花带来的担忧。如果楼主考虑买楼花的话，强烈建议买大发展商的楼花，大发展商资金充足，基本没有不按期交房的，质量是他们每一期的楼盘都是一样的，因此可以参考他们过去盖的房子。因为我有好多朋友买小发展商的楼花4年了还没交房，或者新房住了半年不知道哪里漏水，弄湿了屋里2/3地毯，屋顶防火花洒自己喷水，弄湿了家具，报废了电视、电脑，最后没人赔偿。至于什么是大发展商，小发展商，楼主要自己做做功课了。

买房的时候不光是要考虑价钱，面积，户型，朝向，更重要的是这个区好不好。parramatta是卫星城，有火车，购物中心，学校，可以说应有尽有，是很多华人，印度人，中东人喜欢居住的区。小弟我也在那里生活了8年。从以前火车站旁一整条Argyle street都还是网吧的时候，这条街是小混混聚集的地方，那时parramatta治安很乱，晚上必须要几个人一起出去。到后来这条街上的网吧被拆了，变成了现在的电影院和巴士总站，小混混也少了。到现在移民政策收紧，parramatta的中国留学生越来越少，反而印度人和中东人慢慢多起来，治安又开始没那么好了，上个周末的下午parramatta购物中心里才发生了有人开枪打死人。Wigram street上住的大部分都是印度人，这条街走下去就是Harris park，这区是印度人区。这条街上几乎都是印度餐馆和印度杂货店，印度人除了比较不注意卫生和非常计较金钱别的没啥不好，不介意的华人住在那条街上没关系，如果介意的话，最好考虑清楚，因为将来出租或者卖的时候对象大部分都是印度人，租金和卖价会受影响的。parramatta很大，选择还是很多的。

希望我的建议能提供帮助。

garysu

原帖由 漂在悉尼 于 2012-3-27 09:26 发表


楼主是海外人士，在澳洲买房一定要谨慎。首先，海外人士是不推荐买二手房的，当然要买也是可以的。不过海外人士买了二手房后，在拿到身份前要离开澳洲（就是有效签证到期时，没有续签的话），手上的二手房在你离开澳洲之前必须卖掉 ...

漂在悉尼怎么发了两遍？

something110

开发商放手 16亿西雪梨开发案遇「冰」
发布时间: 2012-03-27 10:27:35    来源: 澳洲日报     责任编辑：Gigi  
　　（本报讯）据报道，总值16亿元的雪梨西区零售和房产开发计划已经被暂时搁置。
　　开发商Grocon和Parramatta市府于2006年签署了协议，拟在Parramatta火车站附近打造一个Civic Place——包括办公楼、商铺、餐厅和住宅在内的多元开发项目，总占地3公顷，并计划在其中心建造一个露天广场式公共区域和一个44层高的摩天大楼。
　　然而，Grocon和市府今天宣布，由于自全球金融危机以来市场环境的变化，他们已经结束了2006年签订的协议。Parramatta市长Lorraine Wearne告诉记者，该开发项目将会在规格进行调整后重新进行投标。

漂在悉尼

点错了，就多发了，自己能删吗？

globkiller

parramatta那地方，我表哥96年在那边买了个townhouse，27万，搬去的时候就他一家是中国人，其他都是鬼子，现在那里还是只有他们一家中国人只不过邻居都换成了三哥三姐，于是乎我哥一怒之下想换房子，结果42万都卖不出去，郁闷的要死。

FELIX0162

原帖由 hsqhugh 于 2012-3-15 21:18 发表


问问你自己的良心

这位兄弟，看你的回帖，感觉非常消极，是不是受过楼花的“刺激”？能不能说来听听，让我们也好吸取教训？

alalala

mark

hsqhugh

原帖由 FELIX0162 于 2012-4-28 22:37 发表


这位兄弟，看你的回帖，感觉非常消极，是不是受过楼花的“刺激”？能不能说来听听，让我们也好吸取教训？

冇

sodium

parramatta一房40万？是不是新西兰币啊？一两年前有些3房楼花才四十几万。

大马猴

MK

wilsonbb

parramatta的楼花价格这两年直冲云霄，请慎重

smilet

答案是不
因为parramatta作为一个cbd都建好这么多年了，房价就没怎么涨过

房租回报还可以 超过6%
这有什么用呢 如果房子不涨，你钱还不如存银行

mxgong

原帖由 漂在悉尼 于 2012-3-27 08:26 发表


楼主是海外人士，在澳洲买房一定要谨慎。首先，海外人士是不推荐买二手房的，当然要买也是可以的。不过海外人士买了二手房后，在拿到身份前要离开澳洲（就是有效签证到期时，没有续签的话），手上的二手房在你离开澳洲之前必须卖掉 ...

“”“”“因为澳洲房子是永久产权，如果海外人士可以随意购买的话，估计澳洲已经没有多少土地属于澳洲人了。所以澳洲政府对这方面管的非常严格”“”“”

我看了这句就不想看下去了。

澳洲境内没有PR的海外人士可以买新房，而且不用卖掉。那怎么解释你这句话？

那么多楼花在海外国家销售，那么多不在澳洲境内的海外买家买了，还有人组团买了，， 那又怎么解释你这句话

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-4-30 13:14 编辑 ]

豆汁小鼓

呼唤 lucifer 来拍拍悉尼的楼花托

Taboo

parramatta 吃饭不错。。。。。挺喜欢的

hsqhugh

原帖由 豆汁小鼓 于 2012-4-30 13:29 发表
呼唤 lucifer 来拍拍悉尼的楼花托

悉尼楼花托是归多多哥哥拍的