如何理解投资房损失？真损失还是假损失？

云妈

有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万（比月供略高），支出3万（如装修摊销，利息）。当年是投资房产亏损2-3=-1 ，低减个人所得税。但以租供房。若干年后，再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。

stephenqiu

云妈

原帖由 云妈 于 2012-1-6 17:12 发表
有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万（比月供略高），支出3万（如装修摊销，利息）。当年是投资房产亏损2-3=-1 ，低减个人所得税。但以租供房。若干年后，再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。

不是自问自答。第一次发的时候，说验证码不正确。粘去新贴时，漏了最后“请教各位高手，我的理解是否正确？谢谢你的回复。”

LENNY_DONG

如果赚钱了，那么交CPAITAL GAIN TAX

投资方亏损退税我认为是降低投资风险

云妈

原帖由 STS-TAX 于 2012-1-6 18:09 发表
如果赚钱了，那么交CPAITAL GAIN TAX

投资方亏损退税我认为是降低投资风险

谢谢你的回复。现在的3万支出，若干年后，把房子卖出去时，可以做为成本或（费用）去抵减卖房收入吗？如果可以，那么CPAITAL GAIN TAX 又可以少交些。

不知道是否理解正确？

stephenqiu

建议LZ阅读ATO出版品：
Rental properties
http://www.ato.gov.au/content/downloads/IND00270214N17290611.pdf

qinyi

房产升值就不亏，平或跌就亏

Momotaba

mark

Momotaba

原帖由 云妈 于 2012-1-6 19:20 发表

谢谢你的回复。现在的3万支出，若干年后，把房子卖出去时，可以做为成本或（费用）去抵减卖房收入吗？如果可以，那么CPAITAL GAIN TAX 又可以少交些。

不知道是否理解正确？

我觉得楼主这个问题有doule dipping的倾向。

你这3万在每年你报出租收入的时候已经用来作为tax deduction来减少你那一年的taxable income. 也就是说，你已经claim了这部分expense.

那么，至于你说的卖房收入，其实就是你的net CGT.

Gross CGT = Capital proceeds - Cost base

打个比方，你买房话了30w, 你还有这3w的开支（装修和银行利息）

那么你的cost base 应该是33w,  但是如果你已经claim了利息和装修（通过capital works;每年最多能claim 4%）,那么你要对你的cost base 做个adjustment,也就是说不能包括这3w在里面，
那么你的cost base 应该是 30w.

但是假设你没能claim利息和装修作为你的tax deduction,不是因为你忘了claim,而是你跟局税法不能claim,那么你的cost base 就是33w. 不知道讲明吧没有。

继续上面的例子，你卖方卖了40w, 那么着40w就是你的capital proceeds

Gross CGT= 40w - 30w = 10w

假设你拥有者套房子超过12个月，那么你的Net CGT= 50% x 10w = $5000

这$5000会做为你卖房那年的assessable income加在你的其他收入上（比如工资），至于你要交多少税，取决于你的taxable income 和 marginal income tax rate.

我给你一个税局的网页链接，这个是具体讲关于cost base adjustment的，希望对你有帮助。

http://www.ato.gov.au/individual ... amp;page=73&H73

What are capital proceeds: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

What is cost base: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=

最后，希望写了这么多，你能看懂。

jiaying246

5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到今年的退税，我应该不要交税了。但是会计师说，不能退税的。要到下一次买了投资房，增值了，抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？

911110000

capital loss 不能 用来抵消ordinary income，只能抵消 capital gain

Momotaba

原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到今年的退税，我应该不要交税了。但是会计师说，不能退税的。要到下一次买了投资房，增值了，抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？

同意LS，你这5w capital loss will be carried forword indefinitely. lZ 你炒股吗？ 只要你是share investor not share trader 那么你炒股的gain就是capital gain, 你这5w capital loss 可以燎原用来减少你炒股的capital gain. 如果你没有其它任何capital gain, 那么lz就真是bad luck, 税务局是不会给你这5w做refund的。

jiaying246

谢谢你哦。我真是bad luck .不会炒股。想投资房产简单一点。输了。

Momotaba

原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 19:37 发表
谢谢你哦。我真是bad luck .不会炒股。想投资房产简单一点。输了。

不客气，投资总有风险，谁也不敢保证总赢，如果是那样的话，赌场早关门了，你说是吧，想开点！

pretty

mark

win7

原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到今年的退税，我应该不要交税了。但是会计师说，不能退税的。要到下一次买了投资房，增值了，抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？

悉尼搞投资的怎么都没有现身说法？

小日子

原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到今年的退税，我应该不要交税了。但是会计师说，不能退税的。要到下一次买了投资房，增值了，抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？

不厚道的问一声当时买的是无敌海景，高尚物业，投资潜力无穷，回报巨大的高层赛5星酒店的豪华楼花吗？

蓝色热带鱼

房产升值就不亏，平或跌就亏
补充LS
投资房的亏还是赢,要从两个角度考量
角度1:  持有投资房时的收入与现金支出,，如果持平,即租金=利息+bill ，别忘记还可以通过税务折旧，取得帐面亏损， 多从税务局拿到退税,  这样还是赚钱的
角度2:  卖的时候， 这位有黄金海岸投资房的同学， 如果这5年累计多拿到的退税等于10万，那么他的投资房简单考虑，没有亏（不考虑房子首付占用资金的边际收益）

hraccounting

投资房负扣税我认为是你的边际税率越高越有意义

stephenqiu

同意LS的，NG的效益才能有效发挥

云妈

原帖由 Momotaba 于 2012-1-7 10:51 发表



我觉得楼主这个问题有doule dipping的倾向。

你这3万在每年你报出租收入的时候已经用来作为tax deduction来减少你那一年的taxable income. 也就是说，你已经claim了这部分expense.

那么，至于你说的卖房收入，其实就 ...

谢谢。以后常到ATO网站看看。

moonfestival201

原帖由 云妈 于 2012-1-6 17:12 发表
有一个疑问。高收入可以通过投资房产亏损去降低个人多得税。没有人想做赔本生意。亏损应该是假亏损。比如租金收入2万（比月供略高），支出3万（如装修摊销，利息）。当年是投资房产亏损2-3=-1 ，低减个人所得税。但以租供房。若干年后，再转手卖出。所以投资房产不是真的亏损。

想问,那么这2-3=1的一万,是怎么抵扣税的?比如我今年交了5000的税,是怎么抵这一万的???或者交了2万的税.又是怎么抵的呢???

steven_sa

原帖由 qinyi 于 2012-1-6 19:38 发表
房产升值就不亏，平或跌就亏

如果升值幅度小还同样是亏.

steven_sa

原帖由 jiaying246 于 2012-1-7 18:33 发表
5年前在黄金海岸买了一套投资房，50万。去年底卖掉40万。根据增值税的算法，40-50= -10万-50% =-5万，放到今年的退税，我应该不要交税了。但是会计师说，不能退税的。要到下一次买了投资房，增值了，抵消。但是我是不会再买投资房了。这笔帐如何算？

不能抵,和股票投资一样,今年亏损的部分要从你以后股票赚的利润去填补.

Effie2011

只是有一点：在上文说到的例子中40-50=10万的capital loss 不需要扣除50%，只有拥有超过一年的CAPITAL GAIN才需要用到50%discount,也就是说要是将来有capital gain, 整10万capital loss 可用来抵消。

Poweregg

原帖由 Effie2011 于 1/2/2012 22:28 发表
只是有一点：在上文说到的例子中40-50=10万的capital loss 不需要扣除50%，只有拥有超过一年的CAPITAL GAIN才需要用到50%discount,也就是说要是将来有capital gain, 整10万capital loss 可用来抵消。

Agree

Momotaba

原帖由 moonfestival201 于 2012-1-28 17:18 发表


想问,那么这2-3=1的一万,是怎么抵扣税的?比如我今年交了5000的税,是怎么抵这一万的???或者交了2万的税.又是怎么抵的呢???

This 1w is like a deduction which can reduce your overall taxable income. But it is not like a tax credit.

You need to take into account this 1w as your deduction to work out your final taxable income.
Then after that you will apply marginal income tax rate to that taxable income work out your tax payable. In your example that $5000 is your tax payable.

So in a nutshell, dedutions have not directly linked to your tax payable. I hope you understand what I mean.