問一個關於投資房全貸款的問題

MU

這個問題需要比較專業的會計來解答了。。

现在有个投资房，跟自住房绑了一起贷款，投资方可以贷款到104%， 请问到时候我退税，我的NG是按照100%的贷款利息来做，还是104%的贷款利息来做

[ 本帖最后由 manunited 于 2011-8-5 16:12 编辑 ]

MU

專業的人士都去哪了？

wdmznzd

按实际的损失来算，如果你把多出来的两万始终放在offset账户里，你的实际利息损失就是50万的利息，如果你把那2万又拿出来做了其他的投资，在这个投资房就是按52万的利息来算。我不是专业人士。

MU

如果投資房的loan amount是52w呢？

圆满的考拉

完全看不懂你说什么

举个例子，朋友的投资房33万，印花税1万，但是贷款贷了35万，多的1万还进了自住房，抵税利息按34万算

不懂你的“投資房買來52万，評估價是50，現在跟自己的自住房loan綁一起可以借到投資房的104%,那就是52万”你到底贷款了多少，花在投资房上又是多少？

wdmznzd

楼主这样来发问还真是需要先照像再回答问题。

MU

貸款現在可以做到跟賣價一樣 52w

MU

原帖由 wdmznzd 于 2011-8-5 16:15 发表
楼主这样来发问还真是需要先照像再回答问题。

關鍵是我的問題比較難

mxgong

我想楼主的意思就是：

如果投资房贷款可以贷到超过100%， 比如104%， 到时候年度退税的时候做NG， 这个投资房NG 到底是按照104%的贷款利息来做，还是只能按照100%的贷款利息来做。

应该理解没错，但是我不专业，请楼下专业人士作答。


各位就不用纠结楼主到底是50万，还是52万了。

就说贷款做到104%， 退税怎么退吧。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-8-5 16:21 编辑 ]

MU

wdmznzd

原帖由 mxgong 于 2011-8-5 16:20 发表
我想楼主的意思就是：

如果投资房贷款可以贷到超过100%， 比如104%， 到时候年度退税的时候做NG， 这个投资房NG 到底是按照104%的贷款利息来做，还是只能按照100%的贷款利息来做。

应该理解没错，但是我不专业，请楼下专业人士作答。


各位就不用纠结楼主到底是50万，还是52万了。

就说贷款做到104%， 退税怎么退吧。

退税怎麽退要看楼主自己怎麽使用多出来了4%贷款和楼主有多少税可以退，不知道这些怎麽算？

MU

現在是問能不能按照104%的investment loan利息來算做NG。。多出來的是抵消評估少的損失。。不用你考慮工資的問題

kuxxc

do not cross collateralise your loan....

圆满的考拉

其实换个简单的说法，你贷款了了100万出来，其中有90万是用来投资的，比如买投资房，那只有90万的利息可以抵税

wdmznzd

原帖由 manunited 于 2011-8-5 16:30 发表
現在是問能不能按照104%的investment loan利息來算做NG。。多出來的是抵消評估少的損失。。不用你考慮工資的問題

如果你就是想把问题简化到可以不可以，那自然是可以用104%的利息来NG, 但是还是要考虑你的收入和税率，你不能让ATO觉得你就是以避税为目的来买房，比如极端的例子，你贷款70万去买一个50万的房子然后用70万的利息退税，你就要给个说法了。

圆满的考拉

原帖由 wdmznzd 于 2011-8-5 16:39 发表


如果你就是想把问题简化到可以不可以，那自然是可以用104%的利息来NG, 但是还是要考虑你的收入和税率，你不能让ATO觉得你就是以避税为目的来买房，比如极端的例子，你贷款70万去买一个50万的房子然后用70万的利息退税，你就要给个说法了。

除非从亲人朋友手上买房子能把多的20万拿回来，否则谁会这么干。。。

wdmznzd

原帖由 圆满的考拉 于 2011-8-5 16:52 发表


除非从亲人朋友手上买房子能把多的20万拿回来，否则谁会这么干。。。

你可以把20万放在offset里面

圆满的考拉

原帖由 wdmznzd 于 2011-8-5 16:54 发表


你可以把20万放在offset里面

那不就回到我一开始就说的东西了么，只能用50万利息抵税

楼主的104%和50万评估价这两个数据跟答案一点关系都没

你贷款了52万买52万的投资房，那就按52万去算利息抵税好了，其他整了半天都是废话

MU

您的意思就是可以按照104%的贷款利息来抵税咯？

圆满的考拉

原帖由 manunited 于 2011-8-5 18:13 发表
您的意思就是可以按照104%的贷款利息来抵税咯？

可以，因为这笔钱你全部用来买了投资房

hraccounting

那104%只有100%是用于买你的投资房，这部分的利息抵税，另外4%的利息能否抵税取决于你那部分钱的用途

MU

我前面说了啊。。用途就是补valuation低估的部分

XIE

yixuan

感觉应该可以吧

MU

不难理解啊。。比方你买个房子52万。。评估是50万。。你是不是要自己贴2万进去？

因为贷款只肯给50万。。如果是可以100%贷款的话

花正红

原帖由 hraccounting 于 2011-8-5 22:34 发表
那104%只有100%是用于买你的投资房，这部分的利息抵税，另外4%的利息能否抵税取决于你那部分钱的用途

正解，我不是专业人士，但我公司是鬼佬的房地产投资公司，长跟负责贷款的部门打交道，公司客户99%是这么操作的。

MU

52除以50是多少？唉。。不是专业的确实很难理解。。

wdmznzd

原帖由 manunited 于 2011-8-7 19:50 发表
52除以50是多少？唉。。不是专业的确实很难理解。。

楼主，在这个问题上是你自己解释的不清楚，银行不可能做什么104%贷款，你多出来的2万是从你的自住房中贷出来的，你贷款的总额是不能超过自住房和投资房估价总额的80%的。由于所有这些钱都是用来买投资房的所以都可以退税。

MU

你到现在还没搞明白。。唉。。你别管自住房跟投资房加一起能不能过总额的80%，我可以贷款90%不需要mortgage insurance。。加一起没有过90%就行。。

这个问题不用再问了。。没那么复杂也被你们搞晕了